鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

小田原 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１２０３ -31	小田原市		建付地	（　）	台形	北8m市道、西4m、角地		１中専高度2種最高15m (80,200)
b	１０５１２１２Ｄ -20	小田原市		更地	（　）	ほぼ台形	東17.9m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,300)
c	１０５１２０６Ｄ -36	小田原市		建付地	（　）	台形	北東16.5m県道、南5m、角地		１住居高度2種最高15m (80,200)
d	１０５１２０２ -8	小田原市		更地	（　）	ほぼ長方形	南15m市道、東8m、角地		準工高度地区2種 (70,200)
e	１０５１２０７Ｄ -7	小田原市		更地	（　）	ほぼ台形	北西16m県道、北東11.4m、南西5.5m、三方路		１住居高度2種最高15m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 130,215	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	127,662	100 [ 76.8]	166,227	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	166,000
b	(　 ) 152,742	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	159,656	100 [ 101.7]	156,987		157,000
c	(　 ) 127,023	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	121,793	100 [ 80.8]	150,734		151,000
d	(　 ) 161,650	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	157,530	100 [ 96.3]	163,583		164,000
e	(　 ) 174,687	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	169,599	100 [ 99.9]	169,769		170,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 164,000 円／㎡]

小田原 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	41,978,697	7,723,373	34,255,324	27,899,800	6,355,524	（　0.9255） 5,882,037	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	122,542,438 円　　　　（　 96,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小田原 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	696.00	ＲＣ3	2,088.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業高度5種最高31m	60 ％	200 ％	200 ％	1,266 ㎡	19.9 m x 63.7 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗フロア貸し、２～３Ｆ共同住宅（５２．２㎡／戸×２４戸）

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

近隣地域における標準的な有効率を採用した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	696.00	85.0	591.60	2,836	1,677,778	6.0	10,066,668
							0.0	0
2～ 3	住宅	696.00	90.0	626.40	1,531	959,018	1.0	959,018
							1.0	959,018
～

～

～

計		2,088.00	88.3	1,844.40		3,595,814		11,984,704
								1,918,036

⑨年額支払賃料	3,595,814 円　×　12ヶ月　＝　 43,149,768 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,844.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,500 円／台　×　 21 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,386,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	43,149,768 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,386,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 3,562,861 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	40,972,907 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,984,704 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 110,259 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,918,036 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 895,531 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	41,978,697 円　　　　（　 33,159 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１２０６Ｔ　　　　-8	3,640 ( 3,531)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	3,197	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,850 円/㎡　月額支払賃料（　 2,836 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１２０６Ｔ　　　　-9	2,571 ( 2,494)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,524
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小田原 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,990,000 円	398,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,336,073 円	44,535,768　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 417,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,184,000 円	398,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	398,000 円	398,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	398,000 円	398,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,723,373 円　（　　　　　　 6,101 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9255

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	398,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 2,088.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0701	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 35 ％　＋　0.0657 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	27,899,800 円（　　　　　 22,038 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	41,978,697 円
②総費用	7,723,373 円
③純収益　①－②	34,255,324 円
④建物等に帰属する純収益	27,899,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,355,524 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,882,037 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,646 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 122,542,438 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 96,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出
小田原 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小田原 5-2

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　川嶋　創

TEL.

鑑定評価額

199,000,000 円

１㎡当たりの価格

157,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小田原市中里字反町２８７番３				②地積　(㎡)	1,266 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他）高度5種最高31m
	1:3	店舗Ｗ1	準幹線道路沿いに店舗が建ち並ぶ路線商業地域	東16m市道	水道、ガス、下水	鴨宮 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 60 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 19.9 ｍ、奥行　約　　 63.7 ｍ、規模　　 1,266 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

鴨宮駅北東方

1.4km

法令

規制

工業
(60,200)
高度5種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

郊外の幹線道路沿いに店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であり、付近には大型商業施設が所在するため需要は底堅
い。新型コロナの影響は収まり店舗需要は安定しており、地価は横這いで推移していくものと思われる。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 160,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 93,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小田原市内の幹線道路沿いの路線商業地域である。主たる需要者は地元の中小事業者であるが、画地規模
によっては大手チェーン店等も需要者と捉えうる。背後人口は減少傾向にあるが、当該地域は市内有数の集客力を有し
ている。新型コロナの影響で店舗需要は減少したが、現在は横這い状態である。取引の中心価格帯は、取引も少なく、
用途、規模等により様々なため見出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

現実の取引事例から求めた比準価格は、市場の実態を反映した合理的かつ実証的な価格であり、標準地と類似性の高い
路線商業地の事例と比準した比準価格は規範性が高い。一方で、小田原市内では自己使用の店舗利用が中心で、収益価
格による取引は理論的で有用性は高いが想定要素が多く流動的側面は否定できない。以上より、比準価格を重視し、収
益価格を関連付けて、更に代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　小田原 5-13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 181,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[115.6]

[100.0]
100

157,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    157,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響はほぼ終息し、商業地域の
客足は戻りつつある。地価もようやく下げ止
まりつつある。

小田原市内では有数の路線商業地域であり、
需要には根強いものがある。地域要因に特に
変動は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

小田原 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１２０３ -31	小田原市		建付地	（　）	台形	北8m市道、西4m、角地		１中専高度2種最高15m (80,200)
b	１０５１２０６ -1	小田原市		底地	（　）	長方形	南東11m国道、南西1.7m、角地		近商高度2種最高15m (100,200)
c	１０５１２０３Ｄ -21	小田原市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西12m国道、南西4m、角地		近商高度2種最高15m (100,200)
d	１０５１２１２Ｄ -20	小田原市		更地	（　）	ほぼ台形	東17.9m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 130,215	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	126,043	100 [ 76.0]	165,846	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	166,000
b	(　 39,904) 99,760	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	98,377	100 [ 68.6]	143,407		143,000
c	(　 ) 97,135	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	93,646	100 [ 58.8]	159,262		159,000
d	(　 ) 152,742	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	151,062	100 [ 97.3]	155,254		155,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 160,000 円／㎡]

小田原 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	44,435,154	8,282,627	36,152,527	30,143,000	6,009,527	（　0.9497） 5,707,248	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	118,901,000 円　　　　（　 93,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小田原 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	696.30	ＲＣ3	2,088.90
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業高度5種最高31m	60 ％	200 ％	200 ％	1,266 ㎡	19.9 m x 63.7 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況により、１階は店舗、２階以上は専有面積５９㎡程度の共同住宅計２０戸を想定。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

同種の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	696.30	90.0	626.67	2,995	1,876,877	6.0	11,261,262
							0.0	0
2～ 2	居宅	696.30	85.0	591.86	1,647	974,793	1.0	974,793
							1.0	974,793
3～ 3	居宅	696.30	85.0	591.86	1,647	974,793	1.0	974,793
							1.0	974,793
～

～

計		2,088.90	86.7	1,810.39		3,826,463		13,210,848
								1,949,586

⑨年額支払賃料	3,826,463 円　×　12ヶ月　＝　 45,917,556 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,810.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 21 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,260,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	45,917,556 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,260,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 3,774,204 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	43,403,352 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,210,848 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 121,540 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,949,586 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 910,262 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	44,435,154 円　　　　（　 35,099 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１２０６Ｔ　　　　-9	2,571 ( 2,494)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,218	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,010 円/㎡　月額支払賃料（　 2,995 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１２１１Ｔ　　　　-4	2,566 ( 2,490)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [120.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,795
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小田原 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,150,000 円	430,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,415,327 円	47,177,556　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 417,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,440,000 円	430,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	430,000 円	430,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	430,000 円	430,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,282,627 円　（　　　　　　 6,542 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	430,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 2,088.90 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0701	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 35 ％　＋　0.0657 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	30,143,000 円（　　　　　 23,810 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	44,435,154 円
②総費用	8,282,627 円
③純収益　①－②	36,152,527 円
④建物等に帰属する純収益	30,143,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,009,527 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,707,248 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,508 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 118,901,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 93,900 円／㎡）