鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

小田原 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１２１１ -31	小田原市		更地	（　）	不整形	西5.6m市道、南西4.6m、北2.3m、三方路		商業高度4種最高31m (100,336)
b	１０５１２０１Ｄ -30	小田原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東12m市道、中間画地		商業高度4種最高31m (100,400)
c	１０５１０１６Ｄ -689	平塚市		貸家建付地	（　）	長方形	西（駅前広場）市道、中間画地		商業高度4種最高31m (100,600)
d	１０５１０１６Ｄ -788	平塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、中間画地		商業高度4種最高31m (100,480)
e	１０５１０１６Ｄ -392	茅ケ崎市		建付地	（　）	不整形	南8m市道、北3.5m、二方路		商業高度4種最高31m (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 809,323	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	762,428	100 [ 92.0]	828,726	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	829,000
b	(　 ) 430,650	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	439,263	100 [ 65.7]	668,589		669,000
c	(　 ) 769,132	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	784,515	100 [ 100.9]	777,517		778,000
d	(　 ) 759,097	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	774,279	100 [ 99.8]	775,831		776,000
e	(　 ) 548,865	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	602,686	100 [ 92.2]	653,672		654,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -28.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 741,000 円／㎡]

小田原 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,745,012	3,011,056	12,733,956	8,050,400	4,683,556	（　0.9266） 4,339,783	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	92,335,809 円　　　　（　 669,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小田原 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	105.00	ＲＣ5	525.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度4種最高31m 駐車付置義務	100 ％	500 ％	500 ％	138 ㎡	5.5 m x 23.0 m	前面道路：市道　 23.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階店舗、３～５階事務所（フロア貸し）を想定した。

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

標準的な共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	105.00	80.0	84.00	6,460	542,640	8.0	4,341,120
							0.0	0
2～ 2	店舗	105.00	80.0	84.00	3,660	307,440	6.0	1,844,640
							0.0	0
3～ 5	事務所	105.00	80.0	84.00	2,260	189,840	3.0	569,520
							0.0	0
～

～

計		525.00	80.0	420.00		1,419,600		7,894,320
								0

⑨年額支払賃料	1,419,600 円　×　12ヶ月　＝　 17,035,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,035,200 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,362,816 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,672,384 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,894,320 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 72,628 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,745,012 円　　　　（　 114,094 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１２０１Ｔ　　　　-4	5,470 ( 5,293)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	6,703	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,500 円/㎡　月額支払賃料（　 6,460 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１２０１Ｔ　　　　-23	5,654 ( 5,471)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.9]	100 [100.0]	6,021
c	１０５１２０１Ｔ　　　　-24	7,482 ( 7,189)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	6,802

小田原 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	580,000 円	116,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	511,056 円	17,035,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 760,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 928,000 円	116,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	116,000 円	116,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	116,000 円	116,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,011,056 円　（　　　　　　 21,819 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9266

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	116,000,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 525.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0694	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 35 ％　＋　0.0650 × 35 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,050,400 円（　　　　　 58,336 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,745,012 円
②総費用	3,011,056 円
③純収益　①－②	12,733,956 円
④建物等に帰属する純収益	8,050,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,683,556 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,339,783 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,448 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,335,809 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 669,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
小田原 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小田原 5-1

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　原　哲也

TEL.

鑑定評価額

99,600,000 円

１㎡当たりの価格

722,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	600,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小田原市栄町２丁目５５５番１９外｢栄町２－１－２９｣				②地積　(㎡)	138 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）高度4種最高31m 駐車付置義務 (100,500)
	1:4	店舗兼事務所ＳＲＣ4F1B	中層の小売店舗が建ち並ぶ駅前の繁華な商業地域	南23m市道	水道、ガス、下水	小田原 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 10 ｍ、南 0 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 5.5 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 138 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２３ｍ市道

交通

施設

小田原駅東方

150m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
高度4種最高31m
駐車場付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

小田原駅前、中央通り沿いの中心的商業地域である。当地域の特性に特段の変動ないが、新型コロナがもたらす
観光不況は回復しつつあり、今後は地価水準も上昇傾向で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 744,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 681,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

代替競争不動産は近傍に乏しく、同一需給圏は小田原駅前のみならず、県西地域及びその周辺も含んだ広域的圏域にお
ける駅前・駅周辺商業地域と判定した。典型的な需要者は事業を営む地元企業で、その他に全国展開する東京資本の企
業も挙げられる。圏内においては鉄道駅前商業エリア特有の強い繁華性が認められ、更に新型コロナによる商況悪化か
らの回復が見られ需要は底堅い。一等地における物件の希少性故に市場での中心となる価格帯は見出しにくい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は小田原市における中心的な駅前商業地域である。中心的な需要者は自用目的の地元企業等であり周辺には賃
貸物件も存するが、現下のところ純粋に不動産の収益性に着目して取引が行われることは相対的に少なく、元本価格に
見合った賃料水準が形成されていると迄は言えない。従って本件においては比準価格を重視し、賃貸用不動産の建築を
想定する収益価格を比較考量し、分科会での広域的検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    707,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

日本経済は持ち直しの動きが続いている。商
況については回復途上だが、良好な資金調達
環境が継続し商業用不動産の市況は良好。

小田原駅商業エリアの中心的地域。ここにき
て観光業の回復が見られ不動産市況も上向き
である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

小田原 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１２１１ -31	小田原市		更地	（　）	不整形	南西4.6m市道、西5.6m、北2.3m、三方路		商業高度4種最高31m (100,336)
b	１０５１２０１Ｄ -30	小田原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東12m市道、中間画地		商業高度4種最高31m (100,400)
c	１０５１０１６Ｄ -689	平塚市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西（駅前広場）市道、中間画地		商業高度4種最高31m (100,600)
d	１０５１０１６Ｄ -788	平塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、中間画地		商業高度4種最高31m (100,480)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 809,323	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	771,147	100 [ 88.3]	873,326	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	873,000
b	(　 ) 430,650	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	441,847	100 [ 81.3]	543,477		543,000
c	(　 ) 769,132	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	787,591	100 [ 108.2]	727,903		728,000
d	(　 ) 759,097	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	775,797	100 [ 93.1]	833,294		833,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 744,000 円／㎡]

小田原 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象不動産は既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,333,416	3,148,534	13,184,882	8,536,200	4,648,682	（　0.9504） 4,418,107	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	94,002,277 円　　　　（　 681,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小田原 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	106.50	ＲＣ5	532.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度4種最高31m 駐車付置義務	100 ％	500 ％	500 ％	138 ㎡	5.5 m x 23.0 m	前面道路：市道　 23.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～３階：店舗、４～５階：事務所、いずれもフロア貸し。

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

標準的な共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	106.50	80.0	85.20	6,278	534,886	8.0	4,279,088
							0.0	0
2～ 2	店舗	106.50	85.0	90.53	3,453	312,600	6.0	1,875,600
							0.0	0
3～ 3	店舗	106.50	85.0	90.53	2,511	227,321	4.0	909,284
							0.0	0
4～ 5	事務所	106.50	85.0	90.53	2,197	198,894	3.0	596,682
							0.0	0
～

計		532.50	84.0	447.32		1,472,595		8,257,336
								0

⑨年額支払賃料	1,472,595 円　×　12ヶ月　＝　 17,671,140 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 447.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,671,140 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,413,691 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,257,449 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,257,336 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 75,967 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,333,416 円　　　　（　 118,358 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１２０１Ｔ　　　　-4	5,470 ( 5,293)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	6,435	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,320 円/㎡　月額支払賃料（　 6,278 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１２０１Ｔ　　　　-1	4,034 ( 3,788)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 65.0]	100 [100.0]	6,206
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小田原 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	615,000 円	123,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	530,134 円	17,671,140　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 773,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 984,000 円	123,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	123,000 円	123,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	123,000 円	123,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,148,534 円　（　　　　　　 22,815 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	123,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 532.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0694	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 35 ％　＋　0.0650 × 35 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,536,200 円（　　　　　 61,857 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,333,416 円
②総費用	3,148,534 円
③純収益　①－②	13,184,882 円
④建物等に帰属する純収益	8,536,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,648,682 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,418,107 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,015 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 94,002,277 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 681,000 円／㎡）