別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月15日 提出
小田原 -23 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小田原 -23 神奈川県 神奈川第12 氏名  不動産鑑定士 中津川 治   TEL.
鑑定評価額 42,800,000 円  1㎡当たりの価格 186,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
145,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
小田原市城山3丁目717番10
「城山3-5-21」
②地積
 (㎡)
230  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,150)

(その他)
高度1種最高12m



1.2:1
住宅

W2
中規模一般住宅が建
ち並ぶ高台の住宅地
東4.2m市道、背面道 水道、ガス、下水 小田原

550m
(2)



①範囲 東     0 m、西    60 m、南    60 m、北    90 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    16.5 m、奥行 約    15.0 m、規模         230 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、4.2
m市道
交通

施設
小田原駅南西方

550m
法令

規制
1中専
(60,150)
高度1種最高12m

⑤地域要因の将
 来予測
品等に恵まれた小田原駅に近い旧来からの住宅地域で、一般住宅、共同住宅等が立地する土地利用を維持してい
る。その地域的特性等から、現況の土地利用を維持して行くと予測され、地価は横這い乃至強含み傾向にある。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0
二方路               +1.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           196,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           102,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、小田原市域の西部、小田原駅を中心としたJR東海道本線乃至私鉄線の鉄道駅勢圏下の住宅地の存する
圏域。圏域内は、鉄道駅との利便性に恵まれた地域が多く、隣接市町域乃至横浜、東京方面等からの需要も少しは期待
できるが、需要者の中心は同一需給圏乃至隣接需給圏の居住者等で、30~40歳前後の一次取得者が中心となってい
る。市場に供給される住宅は、30~40坪前後の新築戸建で総額3000~3800万円程度が中心となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
小田原市を代表する旧来からの住宅地で、駅に近く位置し、地域内は一般住宅を主体に共同住宅等も立地する現況にあ
る。地域内は、その恵まれた地域的特性から戸建住宅が主体で、その賃料水準等から収益性に対する期待性は低く、共
同住宅等の収益目的の土地利用は少ない。よって、より高い信頼性を有すると判断される比準価格を中心に検討を行な
い、収益価格は考慮する段階に止め、更に代表標準地との価格の均衡にも留意し、鑑定評価額を表記の如く決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 小田原 -10                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +3.0
[前年代表標準地等の価格]
        177,000 円/㎡
[100.6]
100
100
[103.0]
100
[ 95.0]
[102.0]
100
186,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          184,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
市内の住宅地は、中心市街地等では相応の需
要も見られるものの、郊外部では需要もやや
弱く、住宅地の地価は横這い乃至弱含み傾向
で推移している。

安定的な地域的特性を維持する市内を代表す
る住宅地で、変化の兆しは見られない。地価
は、相応の需要も見られ、強含み乃至上昇傾
向で推移してる。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境        -5.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+1.1 %  %
3 試算価格算定内訳 小田原 -23 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 10512
05
-4
小田原市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 南3.6m市道、
中間画地




2住居
高度2種最高15m
(70,160)
b 10512
09
-33
小田原市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 南5.1m市道、
北東5.1m、
三方路



1中専
高度1種最高10m
(70,150)
c 10512
12D
-27
小田原市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 南西12m市道、
南東4.6m、
二方路



1中専
高度1種最高12m
宅地造成規制区域
(70,150)
d 10512
12D
-93
小田原市

建付


  
(           ) 
長方形 北4.8m私道、
中間画地




1低専

(50,150)
e 10512
14
-29
小田原市

更地


  
(           ) 
袋地等 西6.5m市道、
中間画地




1低専

(60,150)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
202,867  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

198,889 
100
[ 100.0]

198,889 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

203,000 
b (            
198,621  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 108.2]

183,568 
100
[  93.1]

197,173 

201,000 
c (            
138,084  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  82.3]

167,781 
100
[  93.1]

180,216 

184,000 
d (            
197,658  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

197,658 
100
[  99.9]

197,856 

202,000 
e (            
158,484  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  86.7]

182,796 
100
[  94.0]

194,464 

198,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      +5.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境      -5.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境      -5.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境      -5.0
画地     -15.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境      +2.0 街路      +3.0 交通・接近   -3.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -3.0 環境      -5.0
画地     -15.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     196,000 円/㎡]  



小田原 -23 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地のため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

4,544,754 

746,152 

3,798,602 

2,637,300 

1,161,302 
( 0.9715
1,128,205 
  5.0 -  0.2 )
4.8%  
⑧収益価格       23,504,271 円    (     102,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
小田原 -23 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 137.80 LS2 244.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1中専
高度1種最高12m
60 %   150 %   150 %   230 ㎡     16.5 m x   15.0 m  前面道路:市道         4.2 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 駅に近い住宅地で、一般住宅と共に共同住宅が立地するなどの特性から、ファミリータイプ、戸数6戸程度の共同住宅を想定した。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
122.00 

100.0 

122.00 

1,550 

189,100 
1.0  189,100 
1.0  189,100 

 2 2
住宅
122.00 

100.0 

122.00 

1,550 

189,100 
1.0  189,100 
1.0  189,100 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


244.00 

100.0 

244.00 


378,200 
378,200 
378,200 
⑨年額支払賃料        378,200 円 × 12ヶ月 =        4,538,400 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      244.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        4,538,400 円  ×     4.0 %                          
+                    円  ×         % =         181,536 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,356,864 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           378,200 円 ×    96.0 %  ×    1.00 % =            3,631 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          378,200 円 ×    96.0 %  ×    0.5075 =          184,259 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    4,544,754 円    (         19,760 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1051208

    -16
1,748  
  1,747
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[105.0]
100
[100.0]

1,665 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,617 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,550 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 1051208

    -17
1,566  
  1,566
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

1,566 
c 1051208

    -18
1,840  
  1,840
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

1,840 
小田原 -23 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 177,000 円           35,400,000 ×       0.5 %
②維持管理費 136,152 円             4,538,400 ×       3.0 %
③公租公課  土地                79,000 円     査定額
 建物               283,200 円           35,400,000 ×    50.0 % ×   16.00 /1000
④損害保険料        35,400 円           35,400,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,400 円           35,400,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     特になし
⑦総費用

 ①~⑥


                    746,152 円 (               3,244 円/㎡)  (経費率    16.4 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 5.0 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9715    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 35,400,000 円                          設計監理料率
  145,000 円/㎡ ×      244.00 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0745        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0596 ×  40 % + 0.0790 ×  40 % + 0.0952 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,637,300 円  
(             11,467 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 4,544,754 円      
②総費用 746,152 円      
③純収益 ①-② 3,798,602 円      
④建物等に帰属する純収益 2,637,300 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,161,302 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,128,205 円      

  (                          4,905 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.8 %

                              23,504,271 円


(                       102,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月15日 提出
小田原 -23 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小田原 -23 神奈川県 神奈川第12 氏名  不動産鑑定士 宮城 博之   TEL.
鑑定評価額 42,800,000 円  1㎡当たりの価格 186,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月14日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
145,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
小田原市城山3丁目717番10
「城山3-5-21」
②地積
 (㎡)
230  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,150)

(その他)
高度1種最高12m



1.2:1
住宅

W2
中規模一般住宅が建
ち並ぶ高台の住宅地
東4.2m市道、背面道 水道、ガス、下水 小田原

550m
(2)



①範囲 東     0 m、西    60 m、南    60 m、北    90 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    16.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         230 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北4.2m
市道
交通

施設
小田原駅南西方

550m
法令

規制
1中専
(60,150)
高度1種最高12m

⑤地域要因の将
 来予測
小田原駅から徒歩圏の高台の閑静な住宅地域である。駅から坂道であるものの高名な住宅地域であり、今後も良
好な居住環境を維持していくものと想定される。地価は上昇の傾向が見られる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0
二方路               +1.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           194,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           102,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小田原市及び周辺市町のなかのブランドのある住宅地域である。典型的な需要者は、小田原市及び周辺市
町並びに東京、横浜市に居住または通勤する自用目的の買い替えの者である。従前から名声のある住宅地域で、津波の
恐れが少ないことから一定の層に堅調な需要がある。価格帯は、土地70坪程度で3,900万~4,700万円、新
築戸建で6千万円台半ば程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
坂道を上るが、ブランド力の住宅地域である。需要者は、自用目的で快適性や利便性を比較して購入の判断をする傾向
にある。周囲に共同住宅もあるが、所有地の有効活用のためのものであり、収益目的の売買は限られる。取引価格に見
合う賃料収入が得られないことから収益価格は低位に求められたものと判断される。取引市場の特性を反映した比準価
格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地の価格との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 小田原 -10                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +3.0
[前年代表標準地等の価格]
        177,000 円/㎡
[100.6]
100
100
[103.0]
100
[ 95.0]
[102.0]
100
186,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          184,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
住宅地と商業地は地域によって下げ止りから
上昇地点が見られる。工業地の価格が上昇し
ている。この傾向が続くか一過性か様子見の
状態である。

中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の代表的な著
名な住宅地域である。価格反転が見られ、そ
の傾向は継続するとものと予想される。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境        -5.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+1.1 %  %
3 試算価格算定内訳 小田原 -23 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 10512
09
-33
小田原市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 南5.1m市道、
北東5.1m、
準角地



1中専
高度1種最高10m
(70,150)
b 10512
05
-4
小田原市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 南3.6m市道、
中間画地




2住居
高度2種最高15m
(70,160)
c 10512
07D
-50
小田原市

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 南4m市道、
東4m、南西3m、
三方路



1低専

(70,150)
d 10512
14
-29
小田原市

更地


  
(           ) 
袋地等 西6.5m市道、
中間画地




1低専

(60,150)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
198,621  
100
[ 100.0]
[ 100.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 107.1]

186,196 
100
[  86.9]

214,265 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

219,000 
b (            
202,867  
100
[ 100.0]
[ 101.1]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

201,077 
100
[  99.0]

203,108 

207,000 
c (            
132,910  
100
[ 100.0]
[ 101.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.7]

132,387 
100
[  78.5]

168,646 

172,000 
d (            
158,484  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[   /  ]
100
[  96.0]

166,078 
100
[  82.1]

202,287 

206,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.09 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -6.5 環境      -8.0
画地      +7.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.09 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -0.5 交通・接近   -0.5 環境       0.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.09 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -6.5 環境     -16.0
画地      +1.7 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.09 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -1.9 環境     -18.0
画地      -4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     194,000 円/㎡]  



小田原 -23 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価を適切に求める事が困難であるため適用しない。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

4,604,913 

768,606 

3,836,307 

2,682,000 

1,154,307 
( 0.9715
1,121,409 
  5.0 -  0.2 )
4.8%  
⑧収益価格       23,362,688 円    (     102,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
小田原 -23 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 137.00 LS2 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1中専
高度1種最高12m
60 %   150 %   150 %   230 ㎡     16.5 m x   15.0 m  前面道路:市道         4.2 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 2DK、平均専有面積40㎡、6戸 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外廊下等は床面積不算入
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
居宅
120.00 

100.0 

120.00 

1,597 

191,640 
1.0  191,640 
1.0  191,640 

 2 2
居宅
120.00 

100.0 

120.00 

1,630 

195,600 
1.0  195,600 
1.0  195,600 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


240.00 

100.0 

240.00 


387,240 
387,240 
387,240 
⑨年額支払賃料        387,240 円 × 12ヶ月 =        4,646,880 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      240.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        4,646,880 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         232,344 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,414,536 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           387,240 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            3,679 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          387,240 円 ×    95.0 %  ×    0.5075 =          186,698 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    4,604,913 円    (         20,021 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1051211

    -16
1,566  
  1,566
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[ 96.0]
100
[100.0]

1,717 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,700 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,630 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 1051209

    -5
1,581  
  1,516
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 99.0]
100
[ 96.0]
100
[ 98.0]

1,697 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
小田原 -23 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 180,000 円           36,000,000 ×       0.5 %
②維持管理費 139,406 円             4,646,880 ×       3.0 %
③公租公課  土地                89,200 円     査定額
 建物               288,000 円           36,000,000 ×    50.0 % ×   16.00 /1000
④損害保険料        36,000 円           36,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        36,000 円           36,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    768,606 円 (               3,342 円/㎡)  (経費率    16.7 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 5.0 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9715    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 36,000,000 円                          設計監理料率
  150,000 円/㎡ ×      240.00 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0745        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0596 ×  40 % + 0.0790 ×  40 % + 0.0952 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,682,000 円  
(             11,661 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 4,604,913 円      
②総費用 768,606 円      
③純収益 ①-② 3,836,307 円      
④建物等に帰属する純収益 2,682,000 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,154,307 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,121,409 円      

  (                          4,876 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.8 %

                              23,362,688 円


(                       102,000 円/㎡)