別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 小田原 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小田原 -22 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　川嶋　創   TEL.

鑑定評価額 20,800,000 円  １㎡当たりの価格 35,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小田原市田島字尾崎７４０番２外 ②地積 　(㎡) 580   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 大規模農家住宅が建 ち並ぶ農家住宅地域 南4.2m市道、西側道 水道 下曽我 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    90 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       580 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．２ｍ市道 交通 施設 下曽我駅南東方 2.2km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家住宅が多く見られる利便性に劣る住宅地であり、特別な変動要因が無いため今後も現状 を維持するものと予測する。地価は人口減少及び高齢化により弱含み状態で推移していくものと思われる。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は県西部の市街化調整区域の農家住宅地域である。当該地域は典型的な農家住宅地域であり、取引は地縁的 関係者にほぼ限定されるため市場に供給される状況は殆ど見られない。地縁的関係者の間で取引があったとしても、画 地規模や価格は様々であり、中心的価格帯は見い出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 下曽我駅及び国府津駅を最寄りとする市街化調整区域内の農家住宅であり、アパートも殆ど見られない地域であり、自 己利用目的が大半である。賃貸市場が未成熟なため、本件評価に当たっては、収益価格は適用せず、比準価格を重視し 、付近の標準地価格を比較考量し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子高齢化は進んでおり、利便性に劣る調整 区域内の宅地需要には依然として弱いものが ある。新型コロナによる影響はほぼ無くなっ ている。 市街化調整区域内の利便性に劣る農家住宅地 域で、地価は人口減少に伴い下落傾向にある 。地域要因に特段の変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％