鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

小田原 -20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１２０２ -4	小田原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、中間画地		１中専高度1種最高12m (60,150)
b	１０５１２０２ -27	小田原市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北4m私道、中間画地		１低専 (60,100)
c	１０５１２０７ -30	小田原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m道路、中間画地		１低専 (60,100)
d	１０５１２０６ -40	南足柄市		建付地	（　）	長方形	南5m市道、中間画地		準工 (60,200)
e	１０５１２１１ -22	南足柄市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北3.8m市道、南3.2m、二方路		１低専 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 85,825	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	83,637	100 [ 94.1]	88,881	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	90,700
b	(　 ) 78,204	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	77,500	100 [ 96.0]	80,729		82,300
c	(　 ) 90,424	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	89,260	100 [ 101.6]	87,854		89,600
d	(　 ) 75,472	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	73,622	100 [ 95.1]	77,415		79,000
e	(　 ) 78,831	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	77,348	100 [ 94.1]	82,198		83,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 85,000 円／㎡]

小田原 -20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,778,996	503,372	2,275,624	1,944,450	331,174	（　0.9715） 321,736	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	6,702,833 円　　　　（　 40,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小田原 -20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	95.00	ＬＳ2	174.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	200 ％	165 ㎡	12.8 m x 13.2 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況・敷地規模等を勘案し、専有面積４０～４５㎡程度の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下等は床面積不算入のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	87.00	100.0	87.00	1,275	110,925	1.0	110,925
							1.0	110,925
2～ 2	住宅	87.00	100.0	87.00	1,295	112,665	1.0	112,665
							1.0	112,665
～

～

～

計		174.00	100.0	174.00		223,590		223,590
								223,590

⑨年額支払賃料	223,590 円　×　12ヶ月　＝　 2,683,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 174.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,683,080 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 111,163 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,667,917 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	223,590 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,146 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 223,590 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 108,933 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,778,996 円　　　　（　 16,842 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１２１１Ｔ　　　　-48	1,184 ( 1,184)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.1]	100 [100.0]	1,339	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,350 円/㎡　月額支払賃料（　 1,295 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５１２０３Ｔ　　　　-9	1,359 ( 1,358)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [104.5]	100 [100.0]	1,369
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小田原 -20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	130,500 円	26,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	83,372 円	2,779,080　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 28,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 208,800 円	26,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	26,100 円	26,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,100 円	26,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 503,372 円　（　　　　　　 3,051 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,100,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 174.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,944,450 円（　　　　　 11,785 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,778,996 円
②総費用	503,372 円
③純収益　①－②	2,275,624 円
④建物等に帰属する純収益	1,944,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	331,174 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	321,736 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,950 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,702,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出
小田原 -20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小田原 -20

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　小泉　正義

TEL.

鑑定評価額

13,600,000 円

１㎡当たりの価格

82,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	67,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小田原市北ノ窪字立畑２９８番８				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度2種最高15m (70,200)
	1:1	住宅Ｗ2	中小規模一般住宅が多い既成住宅地域	南5.5m市道	水道、下水	相模沼田 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 50 ｍ、南 70 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.8 ｍ、奥行　約　　 13.2 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　５．５
ｍ市道

交通

施設

相模沼田駅南西方

300m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度2種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は中規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、周辺地域では比較的共同住宅も多くみられるが、利便
性等から、一般住宅中心の状況が継続すると予測される。地価は弱含み傾向が続くとみられる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 83,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 42,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小田原市西部、小田急小田原線、伊豆箱根鉄道大雄山線を最寄りとする住宅地域の圏域。主たる需要者は
市内および隣接市町居住の一次取得者である。大雄山線最寄のエリアでは、交通利便性等の点から小田急小田原線最寄
エリアに比して需要は弱含みの傾向が続いている。取引中心は土地が４０坪程度で１０００万～２０００万円程度、新
築戸建が２５００万～３０００万円前後とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中規模一般住宅を中心とする既成住宅地域で、比較的最寄駅に近く、周辺では共同住宅もみられるが、駅性格等から賃
料水準は高くなく、収益価格は低位に求められた。比準価格は大雄山線最寄の事例を中心に、接近条件等の類似性に留
意し選択して試算された。自己使用目的の取引が中心で、居住の快適性が重視される地域特性から、比準価格を重視し
て収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　南足柄 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 67,200 円／㎡

[ 98.8]
100

100
[100.0]

100
[ 82.3]

[102.0]
100

82,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     83,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内人口は減少傾向が続き、小田原駅等主要
駅徒歩圏の需要は安定的であるが、郊外住宅
地の需要はやや弱含みの状態が続いている。

最寄駅徒歩圏内だが、大雄山線の利便性が劣
る点等から需要はやや弱含みの状態が続いて
いるとみられる。その他地域要因に特段の変
動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -0.5
交通・接近　　　  -7.5
環境　　　　　　 -10.6
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

小田原 -20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１２０６Ｄ -11	南足柄市		建付地	（　）	台形	北5.7m市道、中間画地		１低専 (50,100)
b	１０５１２１１ -22	南足柄市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北3.8m市道、南3.2m、二方路		１低専 (50,100)
c	１０５１２０７Ｄ -34	小田原市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西4.5m道路、中間画地		１低専 (60,100)
d	１０５１２１２ -34	小田原市		更地	（　）	ほぼ台形	南4.1m市道、中間画地		１中専高度1種最高12m (60,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 87,321	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	90,538	100 [ 87.2]	103,828	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	106,000
b	(　 ) 78,831	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	76,590	100 [ 87.4]	87,632		89,400
c	(　 ) 86,950	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	85,820	100 [ 104.7]	81,968		83,600
d	(　 ) 75,560	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	74,513	100 [ 108.3]	68,802		70,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.2	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -2.5
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.7	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.5
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.4	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 83,600 円／㎡]

小田原 -20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,791,542	504,748	2,286,794	1,944,450	342,344	（　0.9715） 332,587	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	6,928,896 円　　　　（　 42,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小田原 -20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	95.00	ＬＳ2	174.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	200 ％	165 ㎡	12.8 m x 13.2 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積４３㎡、総戸数４戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	87.00	100.0	87.00	1,278	111,186	1.0	111,186
							1.0	111,186
2～ 2	居宅	87.00	100.0	87.00	1,304	113,448	1.0	113,448
							1.0	113,448
～

～

～

計		174.00	100.0	174.00		224,634		224,634
								224,634

⑨年額支払賃料	224,634 円　×　12ヶ月　＝　 2,695,608 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 174.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,695,608 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 111,664 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,679,944 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	224,634 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,156 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 224,634 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 109,442 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,791,542 円　　　　（　 16,918 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１２１４Ｔ　　　　-36	1,174 ( 1,173)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [102.0]	100 [ 98.0]	1,277	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,360 円/㎡　月額支払賃料（　 1,304 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５１２０６Ｔ　　　　-7	1,557 ( 1,492)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,589
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小田原 -20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	130,500 円	26,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	83,748 円	2,791,608　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 29,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 208,800 円	26,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	26,100 円	26,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,100 円	26,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 504,748 円　（　　　　　　 3,059 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,100,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 174.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,944,450 円（　　　　　 11,785 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,791,542 円
②総費用	504,748 円
③純収益　①－②	2,286,794 円
④建物等に帰属する純収益	1,944,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	342,344 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	332,587 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,016 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,928,896 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,000 円／㎡）