鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

小田原 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１２０９Ｄ -5	小田原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.5m私道、北西4.5m、二方路		１低専 (70,100)
b	１０５１２０５ -2	小田原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m道路、南4.5m、角地		１低専 (70,100)
c	１０５１２０５ -9	小田原市		更地	（　）	長方形	西4m未舗装私道、中間画地		１住居高度2種最高15m (70,160)
d	１０５１２０６Ｄ -41	小田原市		建付地	（　）	正方形	南4.5m私道、中間画地		１低専 (60,100)
e	１０５１２０７ -11	小田原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m道路、南4m、角地		１低専 (70,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 128,437	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	123,497	100 [ 95.4]	129,452	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	131,000
b	(　 ) 105,356	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	101,304	100 [ 98.0]	103,371		104,000
c	(　 ) 113,642	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	112,517	100 [ 103.0]	109,240		110,000
d	(　 ) 102,830	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	100,814	100 [ 90.9]	110,906		112,000
e	(　 ) 102,998	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	99,998	100 [ 91.8]	108,930		110,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 113,000 円／㎡]

小田原 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象不動産は既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,832,933	508,382	2,324,551	1,899,750	424,801	（　0.9715） 412,694	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	8,597,792 円　　　　（　 49,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小田原 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	105.00	ＬＳ2	176.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度1種最高12m	60 ％	150 ％	150 ％	175 ㎡	10.4 m x 16.8 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ、４４㎡／戸、４戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段の為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	88.00	100.0	88.00	1,297	114,136	1.0	114,136
							1.0	114,136
2～ 2	居宅	88.00	100.0	88.00	1,323	116,424	1.0	116,424
							1.0	116,424
～

～

～

計		176.00	100.0	176.00		230,560		230,560
								230,560

⑨年額支払賃料	230,560 円　×　12ヶ月　＝　 2,766,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 176.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,766,720 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 143,136 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,719,584 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	230,560 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,190 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 230,560 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 111,159 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,832,933 円　　　　（　 16,188 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１２０９Ｔ　　　　-3	1,111 ( 1,109)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,372	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,380 円/㎡　月額支払賃料（　 1,323 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５１２０９Ｔ　　　　-4	1,174 ( 1,173)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 96.0]	100 [ 98.0]	1,387
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小田原 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	127,500 円	25,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	85,882 円	2,862,720　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 40,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 204,000 円	25,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	25,500 円	25,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,500 円	25,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 508,382 円　（　　　　　　 2,905 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,500,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 176.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,899,750 円（　　　　　 10,856 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,832,933 円
②総費用	508,382 円
③純収益　①－②	2,324,551 円
④建物等に帰属する純収益	1,899,750 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	424,801 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	412,694 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,358 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,597,792 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
小田原 -17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小田原 -17

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　下村　太

TEL.

鑑定評価額

19,100,000 円

１㎡当たりの価格

109,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	88,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小田原市蓮正寺字杉田２３番８				②地積　(㎡)	175 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,150) （その他）高度1種最高12m
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	西5m市道	水道、ガス、下水	螢田 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 150 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.4 ｍ、奥行　約　　 16.8 ｍ、規模　　 175 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　５ｍ市
道

交通

施設

螢田駅北方

850m

法令

規制

１中専
(60,150)
高度1種最高12m

⑤地域要因の将
　来予測

小田原市北部に一般住宅とアパート等が混在して建ち並ぶ小田急線沿線の住宅地域である。格別の変動要因はな
く、将来も概ね現状のまま推移するものと予測される。地価は弱含みで推移している。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 111,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 45,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね小田原市の北部、小田急小田原線沿線の住宅地域と判定した。主な需要者は小田原市内及びその周辺
に居住するエンドユーザーである。近隣地域及びその周辺は一般住宅、アパート等が混在して建ち並ぶ旧来からの住宅
地である。最寄駅から徒歩圏であるため需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、５０坪程度の更地で１，００
０万円台後半、同規模の新築戸建住宅で３，０００万円台である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は規範性の高い事例から試算され信頼性は高い。周辺は最寄駅からは徒歩圏に一般住宅とアパート等が混在し
て建ち並ぶ住宅地域であるが、周辺は地主経営のアパートが中心で土地価格に見合う適正な賃料水準が形成されていな
いため、収益価格は低位に試算された。したがって、豊富な資料に基づき市場性を反映して求められた比準価格を重視
し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、標記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　小田原 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 127,000 円／㎡

[100.8]
100

100
[101.0]

100
[117.4]

[101.0]
100

109,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    110,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、緩やかに持ち直している。市内の不
動産市況は弱含みであるが、下落率は縮小し
ており、市中心部では横ばいから上昇に転じ
ている。

一般住宅、アパート等が混在する住宅地域で
ある。格別の地域要因の変動は認められない
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

小田原 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１２１１ -4	小田原市		建付地	（　）	ほぼ台形	南4.5m私道、東5.7m、角地		１中専高度1種最高12m (70,150)
b	１０５１２０６Ｄ -49	小田原市		建付地	（　）	長方形	北西4.5m市道、中間画地		１中専高度1種最高12m (60,150)
c	１０５１２０７ -11	小田原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m道路、南4m、角地		１低専 (70,100)
d	１０５１２０１ -16	小田原市		建付地	（　）	不整形	西4.5m市道、中間画地		１中専高度1種最高12m (60,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 106,056	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	104,271	100 [ 93.1]	111,999	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	113,000
b	(　 ) 114,555	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	113,524	100 [ 100.8]	112,623		114,000
c	(　 ) 102,998	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	99,198	100 [ 91.8]	108,059		109,000
d	(　 ) 105,986	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	105,244	100 [ 95.0]	110,783		112,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 111,000 円／㎡]

小田原 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,885,071	526,086	2,358,985	1,966,800	392,185	（　0.9715） 381,008	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	7,937,667 円　　　　（　 45,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小田原 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	105.00	ＬＳ2	176.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度1種最高12m	60 ％	150 ％	150 ％	175 ㎡	10.4 m x 16.8 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ、平均専有面積４４㎡、４戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	88.00	100.0	88.00	1,351	118,888	1.0	118,888
							0.0	0
2～ 2	住宅	88.00	100.0	88.00	1,379	121,352	1.0	121,352
							0.0	0
～

～

～

計		176.00	100.0	176.00		240,240		240,240
								0

⑨年額支払賃料	240,240 円　×　12ヶ月　＝　 2,882,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 176.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,882,880 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 120,115 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,882,765 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	240,240 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,306 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,885,071 円　　　　（　 16,486 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１２０６Ｔ　　　　-6	1,762 ( 1,689)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,398	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,380 円/㎡　月額支払賃料（　 1,379 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５１２０６Ｔ　　　　-7	1,557 ( 1,492)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,361
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小田原 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	132,000 円	26,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	90,086 円	3,002,880　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 40,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 211,200 円	26,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	26,400 円	26,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,400 円	26,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 526,086 円　（　　　　　　 3,006 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,400,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 176.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,966,800 円（　　　　　 11,239 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,885,071 円
②総費用	526,086 円
③純収益　①－②	2,358,985 円
④建物等に帰属する純収益	1,966,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	392,185 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	381,008 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,177 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,937,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,400 円／㎡）