鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

小田原 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１２０６Ｄ -65	小田原市		建付地	（　）	正方形	南東4m未舗装私道、北東3.5m、準角地		２住居高度2種最高15m (80,160)
b	１０５１２０７Ｄ -49	小田原市		更地	（　）	ほぼ台形	北西4m私道、中間画地		２住居高度2種最高15m (70,160)
c	１０５１２０５ -4	小田原市		更地	（　）	不整形	南3.6m市道、中間画地		２住居高度2種最高15m (70,160)
d	１０５１２１１ -17	小田原市		更地	（　）	ほぼ整形	西6.5m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,300)
e	１０５１２０１Ｄ -6	小田原市		建付地	（　）	ほぼ台形	北4m市道、中間画地		１低専 (60,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 191,829	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	188,663	100 [ 99.0]	190,569	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	196,000
b	(　 ) 178,435	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	179,506	100 [ 98.2]	182,796		188,000
c	(　 ) 202,867	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 94.1]	215,587	100 [ 96.5]	223,406		230,000
d	(　 ) 171,746	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	170,726	100 [ 96.8]	176,370		182,000
e	(　 ) 144,435	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	150,242	100 [ 85.7]	175,312		181,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.1	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -8.8	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.8	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 187,000 円／㎡]

小田原 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、原価法の適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,149,169	514,322	2,634,847	1,810,350	824,497	（　0.9715） 800,999	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	16,687,479 円　　　　（　 112,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小田原 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	87.90	ＬＳ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	160 ％	149 ㎡	9.2 m x 17.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプの共同住宅、間取：２ＤＫ、平均専用面積４０㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下・外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	80.00	100.0	80.00	1,550	124,000	1.0	124,000
							1.0	124,000
2～ 2	居宅	80.00	100.0	80.00	1,582	126,560	1.0	126,560
							1.0	126,560
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		250,560		250,560
								250,560

⑨年額支払賃料	250,560 円　×　12ヶ月　＝　 3,006,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,006,720 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 126,029 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,024,691 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	250,560 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,405 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 250,560 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 122,073 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,149,169 円　　　　（　 21,135 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１２１４Ｔ　　　　-25	1,581 ( 1,516)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [107.1]	100 [ 98.0]	1,674	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,650 円/㎡　月額支払賃料（　 1,582 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５１２１１Ｔ　　　　-16	1,566 ( 1,566)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,706
c	１０５１２１２Ｔ　　　　-51	1,776 ( 1,774)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.7]	100 [105.0]	1,608

小田原 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	121,500 円	24,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	94,522 円	3,150,720　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 55,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 194,400 円	24,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	24,300 円	24,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,300 円	24,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 514,322 円　（　　　　　　 3,452 円／㎡）　　（経費率　　 16.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,300,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,810,350 円（　　　　　 12,150 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,149,169 円
②総費用	514,322 円
③純収益　①－②	2,634,847 円
④建物等に帰属する純収益	1,810,350 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	824,497 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	800,999 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,376 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,687,479 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 112,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
小田原 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小田原 -10

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　中津川　治

TEL.

鑑定評価額

26,500,000 円

１㎡当たりの価格

178,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	140,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小田原市城山１丁目１０８番６｢城山１－２７－７｣				②地積　(㎡)	149 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他）高度2種最高15m (70,160)
	1:2	住宅ＬＳ2	一般住宅、アパート等が混在する高台の住宅地域	南4m市道、東側道	水道、ガス、下水	小田原 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 100 ｍ、南 20 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 149 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、４ｍ市
道

交通

施設

小田原駅北西方

550m

法令

規制

２住居
(70,160)
準防
高度2種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

市内を代表する小田原駅に近い住宅地域で、一般住宅、共同住宅等が立地する状況にあり、その恵まれた地域的
特性等から、現況の土地利用を将来的にも維持して行くと予測される。地価は、横這い乃至強含み傾向にある。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 185,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 104,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ東海道本線乃至私鉄線の鉄道駅勢圏下、小田原市域の西部の小田原駅を中心とした住宅地の存する
圏域。圏域内は、鉄道駅との利便性に恵まれた地域が多く、隣接市町域乃至横浜、東京方面等からの需要も少しは期待
できるが、需要者の中心は同一需給圏乃至隣接需給圏の居住者等で、３０～４０歳前後の一次取得者が中心となってい
る。市場に供給される住宅は、３０～４０坪前後の新築戸建で総額３０００～３８００万円程度が中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地域内は、小田原市を代表する旧来からの駅に近い住宅地で、一般住宅を主体に共同住宅等も立地するなどの現況にあ
る。地域内では、その恵まれた地域的特性から戸建住宅が主体で、共同住宅等の収益目的の土地利用は少なく、その賃
料水準から収益性に対する期待性は低い。よって、収益価格は配慮する段階に止め、より高い信頼性を有すると判断さ
れる比準価格を中心に検討を行ない、更に周辺の標準地価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を表記の如く決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    177,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内の住宅地は、中心市街地等では相応の需
要も見られるものの、郊外部では需要もやや
弱く、住宅地の地価は横這い乃至弱含み傾向
で推移している。

市内を代表する駅に近い住宅地域で、地域的
特性等に特段の変化は見られない。地域内は
、相応の需要も見られ、地価は強含み乃至横
這い傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

小田原 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１２０７Ｄ -49	小田原市		更地	（　）	ほぼ台形	北西4m私道、中間画地		２住居高度2種最高15m (70,160)
b	１０５１２０７ -2	小田原市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北4m市道、中間画地		１住居高度2種最高15m (70,160)
c	１０５１２０６ -24	小田原市		更地	（　）	長方形	西4.5m私道、中間画地		１中専高度1種最高12m 土砂災害警戒区域 (60,150)
d	１０５１２０１Ｄ -26	小田原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.5m市道、中間画地		２住居高度2種最高15m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 178,435	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	178,435	100 [ 100.0]	178,435	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	184,000
b	(　 ) 146,804	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	146,804	100 [ 81.2]	180,793		186,000
c	(　 ) 139,048	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	143,496	100 [ 81.2]	176,719		182,000
d	(　 ) 140,137	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	140,137	100 [ 77.0]	181,996		187,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 185,000 円／㎡]

小田原 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,980,167	484,280	2,495,887	1,728,400	767,487	（　0.9715） 745,614	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	15,533,625 円　　　　（　 104,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小田原 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	87.90	ＬＳ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	160 ％	149 ㎡	9.2 m x 17.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一般住宅とともに共同住宅が立地する駅に近い住宅地としての特性から、ファミリータイプ、戸数４戸程度の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	80.00	100.0	80.00	1,550	124,000	1.0	124,000
							1.0	124,000
2～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	1,550	124,000	1.0	124,000
							1.0	124,000
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		248,000		248,000
								248,000

⑨年額支払賃料	248,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,976,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,976,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 119,040 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,856,960 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	248,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,381 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 248,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 120,826 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,980,167 円　　　　（　 20,001 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１２０８Ｔ　　　　-15	1,359 ( 1,358)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,599	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,617 円/㎡　月額支払賃料（　 1,550 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５１２０８Ｔ　　　　-16	1,748 ( 1,747)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,665
c	１０５１２０８Ｔ　　　　-17	1,566 ( 1,566)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,566

小田原 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	116,000 円	23,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	89,280 円	2,976,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 47,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 185,600 円	23,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	23,200 円	23,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,200 円	23,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 484,280 円　（　　　　　　 3,250 円／㎡）　　（経費率　　 16.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,200,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,728,400 円（　　　　　 11,600 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,980,167 円
②総費用	484,280 円
③純収益　①－②	2,495,887 円
④建物等に帰属する純収益	1,728,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	767,487 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	745,614 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,004 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,533,625 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 104,000 円／㎡）