別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 藤沢 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藤沢 9-4 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　長橋　克宜   TEL.

鑑定評価額 524,000,000 円  １㎡当たりの価格 99,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 藤沢市大庭字持瀬８２００番１外 ②地積 　(㎡) 5,289   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 工場 中小規模の工場、事 業所等が混在する工 業地域 東7.3m市道 水道、ガス、下水 善行 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   110 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  61.0 ｍ、奥行　約　　  92.0 ｍ、規模　　     5,289 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ７．３ｍ市道 交通 施設 善行駅西方 1.6km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に格別の変動はなく、現状通り製造工場を主体とする工業地域として推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は藤沢市を含む湘南地区を主とし、県央地区の各市に所在する内陸型の工業地域を含む圏域である。需要者 は製造事業目的の事業者が中心で、上場企業及びその関連企業や拠点を設けている主として地場の中小企業である。物 流施設も見られるが、その規模は小さく、数も多くはない。製造業の景況感は改善傾向にあるも、円安等の外部環境に よる部分も見受けられるため、土地を含む設備投資等の動向については、慎重な企業が多いと思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工業地の取引事例が少ないことから、県央地区を主とした製造業の工業地の取引事例を収集して比準価格を求めた。同 一需給圏には、物流施設を主とする工業地域も存するが、近隣地域は、主として製造業の集積が見られる工業地域であ る。製造工場としての賃貸市場は個別性が強く未成熟であるため、収益還元法は適用しなかった。従って、本件におい ては、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり対象標準地の鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　藤沢 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    121,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [103.0] 100 [120.7] [100.0] 100 99,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     97,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 藤沢市内の製造業の景況感は業種により異な るが、コロナ禍以前に回復したとは言い難く 、積極的な投資も少ないため、需給は横這い に推移している。 中規模の工場等が多く立地している工業地域 で、特段の地域要因の変更は見込まれないが 、物流用地の需給の影響が若干認められるエ リアも存する。 個別的要因について、代替競争関係にある不 動産との競争力の程度に格別の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +23.4 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％