別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 藤沢 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藤沢 9-1 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　菊川　哲史   TEL.

鑑定評価額 5,350,000,000 円  １㎡当たりの価格 63,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 藤沢市遠藤字向原２００２番１外 ②地積 　(㎡) 84,549   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 不整形 1:1.2 工場 自動車関連の工場が 多い区画整然とした 工業地域 東25m県道、四方路 水道、ガス、下水 湘南台 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   150 ｍ、南   600 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 250.0 ｍ、奥行　約　　 320.0 ｍ、規模　　    80,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 内陸型大規模工場地域 街 路 ２５ｍ県道 交通 施設 湘南台駅南西方 2.4km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 自動車関連産業を主体とする大規模工場が集まる工業地域として熟成しており、今後も現環境に変化はないもの と予測する。圏央道が開通し、新型コロナの影響も落ち着き、地価は今後安定的に推移するものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は藤沢市を中心に、茅ヶ崎市、平塚市、海老名市、綾瀬市等に存する内陸型の工業地域の圏域。主たる需要 者は、製造業を営む大手又は中堅の工場事業者が中心であるが、倉庫業、物流関連の事業者等の需要も見込めることか ら、相応の需要を有する。工業地の取引は少なく、業種、業態、規模等により個別性が強いことから、中心となる価格 帯を判断するのは困難であるが、土地は総額で５０億円強程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 大規模工場は自用目的での取引が中心であり、賃貸市場が未成熟であり、賃貸事例の把握が困難なことから収益価格は 求めることが出来なかった。比準価格は取引時点が新しい対象標準地近くの信頼性が高い事例を標準に価格を求めてお り規範性が高い。よって、鑑定評価額の決定に当っては、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検 討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　藤沢 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     92,500 円／㎡ [102.2] 100 100 [101.5] 100 [147.2] [100.0] 100 63,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 都市計画道路の開通、各高速道路網の開通期 待により、沿道には流通業務施設の進出及び 集積が期待される。 自動車関連を中心とした大・中規模工場が集 積する工業地域で、地域要因の変動は特に見 受けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  +5.1 環境　　　　　　 +49.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％