鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

藤沢 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０９０３ -14	藤沢市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.5m市道、中間画地		近商 (90,200)
b	１０５０９１５Ｄ -19	藤沢市		建付地	（　）	ほぼ整形	北9m市道、東4.5m、角地		１住居 (80,200)
c	１０５０９０８Ｄ -6	藤沢市		貸家建付地	（　）	台形	西12.5m国道、中間画地		２住居風致地区 (40,200)
d	１０５０９１７ -12	藤沢市		更地	（　）	不整形	北西4m市道、南2.9m、東2.7m、三方路		商業 (100,240)
e	１０５０９１７ -33	藤沢市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西4m市道、北4m、準角地		商業 (100,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 327,071	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	334,594	100 [ 111.7]	299,547	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	300,000
b	(　 ) 334,055	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	329,190	100 [ 121.8]	270,271		270,000
c	(　 ) 334,190	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	349,229	100 [ 127.6]	273,690		274,000
d	(　 ) 306,692	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	323,783	100 [ 105.5]	306,903		307,000
e	(　 ) 345,566	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	338,185	100 [ 125.4]	269,685		270,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 +7.5	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +21.5
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 272,000 円／㎡]

藤沢 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,458,679	2,443,315	12,015,364	8,142,300	3,873,064	（　0.9452） 3,660,820	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	79,583,043 円　　　　（　 172,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藤沢 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	210.00	Ｓ3	555.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防	70 ％	200 ％	200 ％	464 ㎡	17.4 m x 25.5 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺環境及び敷地規模を勘案して３８㎡の２Ｋタイプを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

同種の建物の標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	185.00	100.0	185.00	2,872	531,320	6.0	3,187,920
							1.0	531,320
2～ 2	住宅	185.00	100.0	185.00	1,950	360,750	2.0	721,500
							1.0	360,750
3～ 3	住宅	185.00	100.0	185.00	1,950	360,750	2.0	721,500
							1.0	360,750
～

～

計		555.00	100.0	555.00		1,252,820		4,630,920
								1,252,820

⑨年額支払賃料	1,252,820 円　×　12ヶ月　＝　 15,033,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 555.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,033,840 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,202,707 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,831,133 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,630,920 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 42,604 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,252,820 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 584,942 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,458,679 円　　　　（　 31,161 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０９１２Ｔ　　　　-42	3,088 ( 2,993)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [104.5]	100 [100.0]	3,247	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,000 円/㎡　月額支払賃料（　 2,872 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０９０７Ｔ　　　　-43	2,151 ( 2,149)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [107.5]	100 [ 80.0]	2,719
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

藤沢 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	545,000 円	109,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	451,015 円	15,033,840　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 275,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 899,200 円	109,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	163,500 円	109,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	109,000 円	109,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,443,315 円　（　　　　　　 5,266 円／㎡）　　（経費率　　 16.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9452

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	109,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 555.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0747	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0776 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,142,300 円（　　　　　 17,548 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,458,679 円
②総費用	2,443,315 円
③純収益　①－②	12,015,364 円
④建物等に帰属する純収益	8,142,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,873,064 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,660,820 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,890 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,583,043 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 172,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
藤沢 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

藤沢 5-16

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　加藤　鉄

TEL.

鑑定評価額

124,000,000 円

１㎡当たりの価格

268,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	210,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	藤沢市鵠沼海岸６丁目３９８６番１２｢鵠沼海岸６－２－８｣				②地積　(㎡)	464 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	台形 1:1.5	店舗兼共同住宅Ｓ3	中小規模の店舗兼共同住宅が多い路線商業地域	南東15m市道	水道、ガス、下水	本鵠沼 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 25 ｍ、南 130 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

３階建程度の店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.5 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 430 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

本鵠沼

900m

法令

規制

２中専
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

市南東部に位置する準幹線市道沿の店舗付共同住宅等が建つ路線商業地域である。近時において地域に影響を与
えるような要因は特に見受けられない。地価は今後は上昇基調が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 272,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 166,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

ＪＲ東海道本線、同横須賀線、小田急江ノ島線、江ノ島電鉄線、湘南モノレール線沿線で藤沢市南部と隣接する鎌倉市
等に存する商業地域を同一需給圏の範囲と捉えた。１階を飲食店舗、クリニック、日用品販売店等として使用される店
舗付共同住宅が多く見られる。購入者は同一需給圏内の事業者を中心としながらも、圏外からの事業者も認められる。
元来、商業地域の取引事例は少ないものの、土地の取引価格は総額で１億２千万円前後が需要の中心と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

店舗付共同住宅と自用目的による店舗併用住宅が中心の商業地域であり、賃貸市場の成熟の程度は特段高くはない。こ
のため収益価格を反映して取引価格が決定されるに至るまでの賃貸市場は未だ熟成されてはおらず、その結果、収益価
格は低位となった。従って、自用目的の取引を中心とする商業地の取引事例より求められた信頼性の高い比準価格を重
視して、収益価格を比較考量とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　藤沢 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 299,000 円／㎡

[102.3]
100

100
[100.0]

100
[113.8]

[100.0]
100

269,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    260,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内の人口は増加傾向が続いている。不透明
感はあるものの、藤沢駅、辻堂駅、湘南台駅
を中心とした市内主要商業地の市況も回復傾
向が続いている。

南部の準幹線市道沿い路線商業地域である。
地域要因に特別な変動要因は見られない。背
後の住宅地の需要の高まりもあり地価は上昇
基調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 -10.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

藤沢 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０９０３ -14	藤沢市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.5m市道、中間画地		近商 (90,200)
b	１０５０９１５Ｄ -42	藤沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	東12m国道、南4.5m、角地		２住居 (80,200)
c	１０５０９０８Ｄ -6	藤沢市		貸家建付地	（　）	台形	西12.5m国道、中間画地		２住居風致地区 (40,200)
d	１０５０９１７Ｄ -16	藤沢市		更地	（　）	長方形	北西7m市道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 327,071	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	278,828	100 [ 100.9]	276,341	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	276,000
b	(　 ) 288,576	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ / ]	100 [ 117.3]	260,038	100 [ 100.0]	260,038		260,000
c	(　 ) 334,190	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	333,235	100 [ 119.2]	279,560		280,000
d	(　 ) 321,008	100 [ 100.0]	[ 107.8] 100	100 [ / ]	100 [ 115.0]	300,910	100 [ 99.4]	302,726		303,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +17.0
c	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 272,000 円／㎡]

藤沢 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,484,486	2,447,301	12,037,185	8,291,700	3,745,485	（　0.9452） 3,540,232	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	76,961,565 円　　　　（　 166,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藤沢 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	216.02	Ｓ3	554.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防	70 ％	200 ％	200 ％	464 ㎡	17.4 m x 25.5 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～３階は１Ｋタイプの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	184.80	100.0	184.80	2,786	514,853	10.0	5,148,530
							2.0	1,029,706
2～ 2	住宅	184.80	100.0	184.80	1,950	360,360	2.0	720,720
							1.0	360,360
3～ 3	住宅	184.80	100.0	184.80	1,894	350,011	2.0	700,022
							1.0	350,011
～

～

計		554.40	100.0	554.40		1,225,224		6,569,272
								1,740,077

⑨年額支払賃料	1,225,224 円　×　12ヶ月　＝　 14,702,688 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 554.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 384,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,702,688 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 384,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 1,206,935 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,879,753 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,569,272 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 60,437 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,740,077 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 544,296 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,484,486 円　　　　（　 31,217 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０９０６Ｔ　　　　-35	2,567 ( 2,511)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,646	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,967 円/㎡　月額支払賃料（　 2,786 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０９０６Ｔ　　　　-34	3,899 ( 3,767)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,979
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

藤沢 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	555,000 円	111,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	452,601 円	15,086,688　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 246,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 915,700 円	111,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	166,500 円	111,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	111,000 円	111,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,447,301 円　（　　　　　　 5,274 円／㎡）　　（経費率　　 16.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9452

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	111,000,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 554.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0747	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0776 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,291,700 円（　　　　　 17,870 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,484,486 円
②総費用	2,447,301 円
③純収益　①－②	12,037,185 円
④建物等に帰属する純収益	8,291,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,745,485 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,540,232 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,630 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,961,565 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 166,000 円／㎡）