鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

藤沢 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０９１７Ｄ -9	藤沢市		底地	（　）	ほぼ長方形	南東5.4m市道、北東4m、角地		商業 (100,324)
b	１０５０９１７Ｄ -14	藤沢市		建付地	（　）	長方形	南東11m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	１０５０９１７ -33	藤沢市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西4m市道、北4m、準角地		商業 (100,240)
d	１０５０９１７Ｄ -15	藤沢市		建付地	（　）	長方形	東12m県道、中間画地		商業 (100,600)
e	１０５０９１７Ｄ -42	藤沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西13m市道、北東5.5m、角地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 242,634) 485,268	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.0]	467,295	100 [ 108.0]	432,681	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	433,000
b	(　 ) 378,512	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	390,246	100 [ 89.5]	436,029		436,000
c	(　 ) 345,566	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	333,604	100 [ 83.2]	400,966		401,000
d	(　 281,911) 563,822	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	605,367	100 [ 137.0]	441,874		442,000
e	(　 ) 326,002	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 79.6]	414,874	100 [ 94.0]	441,355		441,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +13.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -13.0
e	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -20.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 430,000 円／㎡]

藤沢 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,570,431	3,939,500	14,630,931	11,372,700	3,258,231	（　0.9277） 3,022,661	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	65,710,022 円　　　　（　 335,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藤沢 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	131.00	ＲＣ5	625.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	330 ％	196 ㎡	9.5 m x 20.0 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階店舗はフロア貸し、３～５階事務所は部分貸しを想定。

⑦有効率　 77.0 ％
の理由

同種、同規模のビルとして標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	125.00	70.0	87.50	4,500	393,750	15.0	5,906,250
							0.0	0
2～ 2	店舗	125.00	75.0	93.75	3,800	356,250	12.0	4,275,000
							0.0	0
3～ 5	事務所	125.00	80.0	100.00	3,100	310,000	6.0	1,860,000
							1.0	310,000
～

～

計		625.00	77.0	481.25		1,680,000		15,761,250
								930,000

⑨年額支払賃料	1,680,000 円　×　12ヶ月　＝　 20,160,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 481.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,160,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,016,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,144,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,761,250 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 141,851 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 930,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 284,580 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,570,431 円　　　　（　 94,747 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０９１７Ｔ　　　　-40	2,891 ( 2,723)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [150.0]	100 [ 76.0]	100 [100.0]	100 [ 62.0]	4,090	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,556 円/㎡　月額支払賃料（　 4,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０９１７Ｔ　　　　-41	4,119 ( 3,992)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.5]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	5,018
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

藤沢 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	835,000 円	167,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	604,800 円	20,160,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 704,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,377,700 円	167,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	250,500 円	167,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	167,000 円	167,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特別なものはない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,939,500 円　（　　　　　　 20,099 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9277

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	167,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 625.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,372,700 円（　　　　　 58,024 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,570,431 円
②総費用	3,939,500 円
③純収益　①－②	14,630,931 円
④建物等に帰属する純収益	11,372,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,258,231 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,022,661 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,422 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,710,022 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 335,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
藤沢 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

藤沢 5-14

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　加藤　鉄

TEL.

鑑定評価額

83,100,000 円

１㎡当たりの価格

424,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	330,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	藤沢市鵠沼橘１丁目２番４｢鵠沼橘１－１７－３｣				②地積　(㎡)	196 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,330)
	1:2	店舗兼事務所Ｓ5F1B	中小規模の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	南東5.5m市道	水道、ガス、下水	藤沢 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 70 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.5 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 190 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５．５ｍ市道

交通

施設

藤沢駅南西方

250m

法令

規制

商業
(90,330)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

藤沢駅南側に位置する普通商業地域である。これまで飲食店等のテナントの撤退が続き地価も下落傾向が続いて
きたが今後は上昇に転ずるものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 430,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 340,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

藤沢市、鎌倉市、茅ヶ崎市等の隣接市及び横浜市の一部を含むターミナル駅近接の商業地域を同一需給圏の範囲と捉え
た。同一需給圏内の個人・法人の事業者を中心となるが、圏外からの事業者も見受けられる。藤沢駅近くの商業地域と
しての場所的優位性もあるため需要は高まってきており、潜在的な需要は高い。商業地域内の取引事例は少ないが、土
地の取引価格は総額で８，６００万円前後が需要の中心と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

店舗、事務所ビルが建つ駅近くの商業地域に位置しており、事業や投資採算性を目的とする法人等が他物件との比較に
より購入価格が決定されている。このため、収益価格を重視すべきであるが、対象地周辺では街路幅員がやや狭く容積
率の未消化等の影響や、飲食店舗の撤退もあり収益価格は比準価格よりもやや低位となった。従って規範性を有する取
引事例から試算した比準価格を重視して、収益価格を比較考量とし、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    418,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　藤沢（県） 5-8             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    420,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内の人口は増加傾向が続いている。不透明
感はあるものの、藤沢駅、辻堂駅、湘南台駅
を中心とした市内主要商業地の市況も回復傾
向が続いている。

南北自由通路拡幅事業は第１期が令和９年度
に完了予定である。地価は下落傾向から上昇
基調に転じた。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

+1.0 ％

３　試算価格算定内訳

藤沢 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０９１７ -33	藤沢市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西4m市道、北4m、準角地		商業 (100,240)
b	１０５０９１７Ｄ -42	藤沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西13m市道、北東5.5m、角地		商業 (100,400)
c	１０５０９１７ -12	藤沢市		更地	（　）	不整形	北西4m市道、南2.9m、東2.7m、三方路		商業 (100,240)
d	１０５０９１７Ｄ -14	藤沢市		建付地	（　）	長方形	南東11m市道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 345,566	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	343,513	100 [ 80.3]	427,787	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	428,000
b	(　 ) 326,002	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 84.7]	389,894	100 [ 107.6]	362,355		362,000
c	(　 ) 306,692	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.7]	301,914	100 [ 69.1]	436,923		437,000
d	(　 ) 378,512	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	390,246	100 [ 91.7]	425,568		426,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -15.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +2.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 430,000 円／㎡]

藤沢 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,875,569	3,997,351	14,878,218	11,577,000	3,301,218	（　0.9277） 3,062,540	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	66,576,957 円　　　　（　 340,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藤沢 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	130.00	ＲＣ5	634.85
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	330 ％	196 ㎡	9.5 m x 20.0 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階店舗はフロア貸し、３～５階事務所は部分貸しを想定した。

⑦有効率　 77.8 ％
の理由

同種、同規模のビルとして標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	126.97	72.0	91.42	4,536	414,681	12.0	4,976,172
							0.0	0
2～ 2	店舗	126.97	77.0	97.77	3,629	354,807	10.0	3,548,070
							0.0	0
3～ 5	事務所	126.97	80.0	101.58	3,084	313,273	6.0	1,879,638
							1.0	313,273
～

～

計		634.85	77.8	493.93		1,709,307		14,163,156
								939,819

⑨年額支払賃料	1,709,307 円　×　12ヶ月　＝　 20,511,684 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 493.93 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,511,684 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,051,168 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,460,516 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,163,156 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 127,468 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 939,819 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 287,585 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,875,569 円　　　　（　 96,304 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０９０６Ｔ　　　　-32	3,157 ( 3,057)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	4,340	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,581 円/㎡　月額支払賃料（　 4,536 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０９０６Ｔ　　　　-33	3,088 ( 2,993)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	4,380
c	１０５０９０６Ｔ　　　　-75	3,737 ( 3,625)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	5,023

藤沢 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	850,000 円	170,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	615,351 円	20,511,684　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 704,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,402,500 円	170,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	255,000 円	170,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	170,000 円	170,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特別なものはない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,997,351 円　（　　　　　　 20,395 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9277

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	170,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 634.85 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,577,000 円（　　　　　 59,066 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,875,569 円
②総費用	3,997,351 円
③純収益　①－②	14,878,218 円
④建物等に帰属する純収益	11,577,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,301,218 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,062,540 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,625 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,576,957 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 340,000 円／㎡）