別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月12日　提出
藤沢 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
藤沢 5-13 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　萩原　国彦   TEL.
鑑定評価額 142,000,000 円  １㎡当たりの価格 543,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 410,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 藤沢市辻堂２丁目１６４８番５
｢辻堂２－９－３｣		 ②地積
　(㎡)		 261  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)
台形
1.2:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 北東（駅前広場）道路、東側道 水道、ガス、下水 辻堂駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    55 ｍ、南    15 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場接面 交通

施設		 辻堂駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 「辻堂」駅南口のロータリーに面する商業地域である。コロナ感染症の影響による不透明な状況はあるものの、
地域要因に変動はなく、地価は需要の高まりを反映して上昇傾向に転換するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    554,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    355,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は「辻堂」駅を中心に、藤沢市及び隣接する茅ヶ崎市のＪＲ東海道線及び小田急江ノ島線沿線の商業地域で
ある。主な需要者は収益物件の取得を目的とする投資家等であるが、市内における事業者も含む。新規供給、成約件数
は少ないが、需要の高まりを反映して、地価は上昇傾向で推移する状況にある。取引価格帯は立地条件、画地規模によ
りばらつきがあり、総額での中心価格帯は見出し難いが、単価では１㎡当り５０～６０万円程度が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗付事務所、賃貸マンション等が建ち並ぶ「辻堂」駅南口の商業地域に存する。駅北口と比較して集客力が弱く、既
存の店舗、事務所ビルの他、賃貸マンションの供給はあるものの、価格に見合った収益性が確保できない状況にある。
よって、不動産の市場性を適切に反映した信頼性の高い比準価格を重視し、想定要素を多く含む収益価格を比較考量し
、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　藤沢 5-14                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    418,000 円／㎡		 [101.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 79.6]		 [102.0]
100		 543,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    520,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナ感染症による厳しい状況は緩和し
つつあるものの、不透明な景気は継続してお
り、不動産市況には十分留意していく必要が
ある。

辻堂駅南口の駅前ロータリーに面する商業地
域。地域要因に特段の変動はない。



地域内の標準的画地である。特に着目する個
別的要因の変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  -8.1
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 藤沢 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０５０９
２１Ｄ
-13		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4m市道、
中間画地
近商

(90,200)
b １０５０９
０９
-7		 藤沢市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
東4m、角地
商業

(100,400)
c １０５０９
０９
-37		 藤沢市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西12.3m市
道、中間画地
近商

(90,200)
d １０５０９
１７
-13		 藤沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西13m市道、
北西2.8m、
角地
商業

(100,400)
e １０５０９
１７Ｄ
-15		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東12m県道、
中間画地
商業

(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
531,132  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
549,190 		 100
[  71.4]
769,174 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
785,000 
b (　    269,693) 
539,386  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
535,720 		 100
[ 103.5]
517,604 
528,000 
c (　           ) 
468,577  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
474,669 		 100
[  82.3]
576,755 
588,000 
d (　           ) 
682,737  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.2]
695,002 		 100
[ 129.8]
535,441 
546,000 
e (　    281,911) 
563,822  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
619,017 		 100
[ 115.5]
535,945 
547,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    554,000 円／㎡]  



藤沢 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

42,799,246 
9,712,713 
33,086,533 
28,602,500 
4,484,033 		 （　0.9288）
4,164,770 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     92,550,444 円　　　　（　    355,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
藤沢 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 215.00 ＲＣ8 1,575.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   261 ㎡     17.0 m x   14.0 m  前面道路：道路     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺環境及び敷地規模を勘案して１階、２階を店舗、３階～８階を事務所と想定した。 ⑦有効率　  91.1 ％
の理由		 同種の建物の標準的な共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
175.00 
80.0 
140.00 
3,877 
542,780 		 6.0  3,256,680 
1.0  542,780 

 2～ 2		 店舗
200.00 
92.5 
185.00 
3,000 
555,000 		 6.0  3,330,000 
1.0  555,000 

 3～ 8		 事務所
200.00 
92.5 
185.00 
2,470 
456,950 		 4.0  1,827,800 
1.0  456,950 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,575.00 
91.1 
1,435.00 

3,839,480 		 17,553,480 
3,839,480 
⑨年額支払賃料      3,839,480 円　×　12ヶ月　＝　      46,073,760 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,435.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        46,073,760 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,607,376 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 41,466,384 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        17,553,480 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         157,981 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,839,480 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,174,881 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      42,799,246 円　　　　（　       163,982 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０５０９１６
Ｔ
　　　　-52		 5,334  
(   5,154) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]
4,536 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,877 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０５０９０９
Ｔ
　　　　-26		 3,571  
(   3,456) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,999 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
藤沢 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,125,000 円  　　　　    425,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,382,213 円  　　　       46,073,760　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,636,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,506,200 円  　　　　    425,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       637,500 円  　　　　    425,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       425,000 円  　　　　    425,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,712,713 円　（　　　　　　        37,213 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9288    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 425,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 262,000 円／㎡　×　   1,575.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0673     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,602,500 円  
（　　　　　       109,588 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 42,799,246 円      
②総費用 9,712,713 円      
③純収益　①－② 33,086,533 円      
④建物等に帰属する純収益 28,602,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,484,033 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,164,770 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,957 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     92,550,444 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     355,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月13日　提出
藤沢 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
藤沢 5-13 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　松崎　明   TEL.
鑑定評価額 142,000,000 円  １㎡当たりの価格 543,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 410,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 藤沢市辻堂２丁目１６４８番５
｢辻堂２－９－３｣		 ②地積
　(㎡)		 261  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)
台形
1.2:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 北東（駅前広場）道路、東側道 水道、ガス、下水 辻堂駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    55 ｍ、南    15 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       261 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場道路 交通

施設		 辻堂駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、辻堂駅南口ロータリーに面し、中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域である。特段の地域要因の
変化は見られず今後も現状を維持し推移するものと予測する。地価は駅前の希少性を反映して上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    555,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    356,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線及び小田急線の主要駅で比較的駅に近い商業地域。需要者は、地縁性をもつ事業者を中
心に資金力を有する事業法人、投資法人及び不動産業者もみられる。大型店舗の進出等により既成の小売店舗等は苦戦
しており、容積率の高い地域においては中層の店舗（事務所）兼マンションへの移行がみられる。その場合の需要者は
ディベロッパーも考えられる。画地規模のばらつきにより価格帯（総額）の把握は難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、ＪＲ東海道本線で隣りの「茅ケ崎」駅及び「平塚」駅の駅近の地域性が類似する商業地の取引事例より求
め信頼性を有する。一方収益価格は、賃貸物件の多い地域であるが土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと
によりやや低位に求められた。よって、より実証的で精度の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代
表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　藤沢 5-14                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    418,000 円／㎡		 [101.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 79.6]		 [102.0]
100		 543,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    520,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 藤沢市は湘南地区の中核都市であり、鉄道網
が充実し、交通の利便性は良好であるため人
口は微増傾向にある。地価は全般的に強含み
で推移している。

辻堂駅南口のロータリー広場に面した商業地
域に所在しており、特段に大きな変動要因は
ないものの駅前の希少性から地価は上昇傾向
にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 藤沢 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０５１０
１６Ｄ
-392		 茅ケ崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南8m市道、
北3.5m、
二方路
商業
高度地区
(100,400)
b １０５１０
１６Ｄ
-689		 平塚市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西（駅前広場
）市道、
中間画地
商業
高度4種最高31m
駐車場整備地区
(100,600)
c １０５１０
１６Ｄ
-788		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m市道、
中間画地
商業

(100,480)
d １０５１０
０１
-19		 平塚市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北15m市道、
中間画地
商業
高度地区
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
548,865  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.5]
674,320 		 100
[ 127.0]
530,961 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
542,000 
b (　           ) 
769,132  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
864,846 		 100
[ 159.7]
541,544 
552,000 
c (　           ) 
759,097  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
765,929 		 100
[  83.8]
913,996 
932,000 
d (　           ) 
421,704  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
423,813 		 100
[  75.9]
558,383 
570,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　 -12.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    555,000 円／㎡]  



藤沢 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

44,499,078 
9,647,906 
34,851,172 
30,352,300 
4,498,872 		 （　0.9288）
4,178,552 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     92,856,711 円　　　　（　    356,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
藤沢 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 213.25 ＲＣ8 1,509.38
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   261 ㎡     17.0 m x   14.0 m  前面道路：道路     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階、２階は店舗（フロアー貸し）、３～８階は事務所を想定 ⑦有効率　  92.3 ％
の理由		 標準的な共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
144.38 
90.3 
130.38 
3,804 
495,966 		 6.0  2,975,796 
2.0  991,932 

 2～ 2		 店舗
195.00 
92.5 
180.38 
3,043 
548,896 		 5.0  2,744,480 
2.0  1,097,792 

 3～ 8		 事務所
195.00 
92.5 
180.38 
2,625 
473,498 		 4.0  1,893,992 
2.0  946,996 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,509.38 
92.3 
1,393.04 

3,885,850 		 17,084,228 
7,771,700 
⑨年額支払賃料      3,885,850 円　×　12ヶ月　＝　      46,630,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,393.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        46,630,200 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,663,020 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 41,967,180 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        17,084,228 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         153,758 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        7,771,700 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       2,378,140 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      44,499,078 円　　　　（　       170,495 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０５０９１６
Ｔ
　　　　-52		 5,334  
(   5,154) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[150.0]		 100
[ 86.0]		 100
[100.0]
4,135 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,045 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,804 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０５０９１６
Ｔ
　　　　-53		 4,706  
(   4,494) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
4,114 
c １０５０９１６
Ｔ
　　　　-54		 2,763  
(   2,676) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 79.0]		 100
[100.0]
3,886 
藤沢 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,255,000 円  　　　　    451,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,398,906 円  　　　       46,630,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,145,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,720,700 円  　　　　    451,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       676,500 円  　　　　    451,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       451,000 円  　　　　    451,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,647,906 円　（　　　　　　        36,965 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9288    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 451,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　   1,509.38 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0673     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 30,352,300 円  
（　　　　　       116,292 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 44,499,078 円      
②総費用 9,647,906 円      
③純収益　①－② 34,851,172 円      
④建物等に帰属する純収益 30,352,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,498,872 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,178,552 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,010 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     92,856,711 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     356,000 円／㎡）