鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

藤沢 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０９１５Ｄ -63	藤沢市		貸家建付地	（　）	長方形	北8.3m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	１０５０９１５Ｄ -109	藤沢市		貸家建付地	（　）	長方形	北東16m国道、中間画地		準住居 (70,200)
c	１０５０９１３Ｄ -39	藤沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	西15m国道、南6m、角地		準住居 (80,200)
d	１０５０９１３ -16	藤沢市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西9.5m市道、中間画地		近商地区計画等 (90,200)
e	１０５０９１７Ｄ -10	藤沢市		建付地	（　）	不整形	東5.2m市道、中間画地		商業 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 379,762	100 [ 100.0]	[ 107.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	409,383	100 [ 98.1]	417,312	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	417,000
b	(　 ) 265,303	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	278,568	100 [ 65.8]	423,356		423,000
c	(　 ) 235,650	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	230,264	100 [ 54.1]	425,627		426,000
d	(　 ) 271,559	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	275,904	100 [ 66.3]	416,145		416,000
e	(　 ) 251,112	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.1]	276,463	100 [ 66.7]	414,487		414,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.2	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -19.8	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.7	環境　　　　 -28.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 419,000 円／㎡]

藤沢 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	64,976,789	13,177,344	51,799,445	44,128,800	7,670,645	（　0.9277） 7,116,057	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	154,696,891 円　　　　（　 279,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藤沢 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所付共同住宅	393.49	ＲＣ10	2,566.49
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	554 ㎡	19.8 m x 28.0 m	前面道路：市道　 32.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階事務所、４～１０階ファミリータイプ、４１㎡程度の２ＤＫを想定した。

⑦有効率　 75.6 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	249.34	82.7	206.20	3,913	806,861	8.0	6,454,888
							1.0	806,861
2～ 3	事務所	362.15	79.7	288.49	2,935	846,718	6.0	5,080,308
							1.0	846,718
4～10	住宅	227.55	72.6	165.29	2,543	420,332	2.0	840,664
							1.0	420,332
～

～

計		2,566.49	75.6	1,940.21		5,442,621		22,500,152
								5,442,621

⑨年額支払賃料	5,442,621 円　×　12ヶ月　＝　 65,311,452 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,940.21 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 18 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	65,311,452 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 3,240,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 5,484,116 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	63,067,336 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	22,500,152 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 207,001 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,442,621 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,702,452 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	64,976,789 円　　　　（　 117,287 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０９０８Ｔ　　　　-35	1,790 ( 1,784)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 80.0]	100 [ 75.0]	3,729	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,050 円/㎡　月額支払賃料（　 3,913 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０９０８Ｔ　　　　-36	2,639 ( 2,558)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 98.0]	100 [ 75.0]	4,488
c	１０５０９０６Ｔ　　　　-31	2,651 ( 2,561)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 67.2]	100 [100.0]	3,945

藤沢 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,240,000 円	648,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,056,544 円	68,551,452　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 914,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,346,000 円	648,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	972,000 円	648,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	648,000 円	648,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,177,344 円　（　　　　　　 23,786 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9277

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	648,000,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 2,566.49 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	44,128,800 円（　　　　　 79,655 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	64,976,789 円
②総費用	13,177,344 円
③純収益　①－②	51,799,445 円
④建物等に帰属する純収益	44,128,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,670,645 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,116,057 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,845 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 154,696,891 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 279,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
藤沢 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

藤沢 5-12

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　松崎　明

TEL.

鑑定評価額

230,000,000 円

１㎡当たりの価格

415,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	320,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	藤沢市湘南台１丁目９番２				②地積　(㎡)	554 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.5	店舗、事務所兼住宅ＲＣ8	中高層店舗ビルが多く見られる商業地域	北西32m市道	水道、ガス、下水	湘南台 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 140 ｍ、南 0 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中高層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 19.8 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 554 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３２ｍ市道

交通

施設

湘南台駅東方

300m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、湘南台駅東口の大通り（通称：円行東大通り線）に面した商業地域であり、地域要因に特段の変化
は見込まれず、今後も現状を維持し推移するものと予測する。地価は上昇傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 423,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 285,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、県下のターミナル駅及び主要駅に比較的近い商業地を含む圏域である。主な需要者の属性は、地縁性を
もつ事業者のほか資金力を有する事業法人、投資法人及び不動産業者もみられる。大型店舗の進出等により既成の小売
店舗等は苦戦しており、容積率の高い地域においては中層の店舗（事務所）兼マンションへの移行がみられる。その場
合の需要者はディベロッパーも考えられる。画地規模のばらつきにより価格帯の把握は難しい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は小田急江ノ島線ターミナル駅「湘南台」駅に比較的近い商業地で容積率は４００％と恵まれているものの繁
華性にやや欠け、賃貸物件では１・２階店舗・事務所、３階以上は共同住宅の建物が多く土地価格に見合う賃料が得ら
れず、投資採算性から検討した収益価格は低く求められた。よって、本件においては不動産取引市場の実態を反映した
比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　藤沢 5-14 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 418,000 円／㎡

[101.4]
100

100
[100.0]

100
[102.1]

[100.0]
100

415,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    404,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

藤沢市は湘南地区の中核都市であり、鉄道網
が充実し、交通の利便性は良好であるため人
口は微増傾向にある。地価は全般的に強含み
で推移している。

湘南台駅東口の大通り沿いに面した商業地域
に所在し、特段の変化はないが、人気の湘南
台駅に近い商業地であり地価は上昇傾向で推
移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +5.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

藤沢 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１０１６Ｄ -585	平塚市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南22m市道、北6m、二方路		商業 (100,600)
b	１０５１０１６Ｄ -391	茅ケ崎市		建付地	（　）	不整形	北8m市道、中間画地		商業 (100,400)
c	１０５１０１６Ｄ -153	厚木市		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		商業 (100,360)
d	１０５１１０１ -38	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西25m県道、南東6m、二方路		商業 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 475,287	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	523,482	100 [ 118.6]	441,384	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	441,000
b	(　 ) 444,314	100 [ 100.0]	[ 108.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.0]	595,161	100 [ 142.1]	418,833		419,000
c	(　 ) 494,399	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	521,097	100 [ 87.9]	592,829		593,000
d	(　 ) 344,937	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.1]	383,558	100 [ 93.6]	409,784		410,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +45.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.6	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 -8.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 423,000 円／㎡]

藤沢 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	66,396,291	13,556,475	52,839,816	45,014,100	7,825,716	（　0.9277） 7,259,917	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	157,824,283 円　　　　（　 285,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藤沢 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	393.49	ＲＣ10	2,516.95
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	554 ㎡	19.8 m x 28.0 m	前面道路：市道　 32.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階事務所、４～１０階共同住宅（約４４㎡２ＤＫタイプ、各階４戸）を想定

⑦有効率　 80.2 ％
の理由

標準的な共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	308.30	85.6	263.90	3,993	1,053,753	8.0	8,430,024
							1.0	1,053,753
2～ 3	事務所	298.45	86.4	257.86	2,995	772,291	5.0	3,861,455
							1.0	772,291
4～10	住宅	230.25	76.9	177.06	2,396	424,236	2.0	848,472
							1.0	424,236
～

～

計		2,516.95	80.2	2,019.04		5,567,987		22,092,238
								5,567,987

⑨年額支払賃料	5,567,987 円　×　12ヶ月　＝　 66,815,844 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,019.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 18 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	66,815,844 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 3,240,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 5,604,468 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	64,451,376 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	22,092,238 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 203,249 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,567,987 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,741,666 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	66,396,291 円　　　　（　 119,849 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０９１６Ｔ　　　　-49	5,434 ( 5,271)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [140.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	4,313	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,133 円/㎡　月額支払賃料（　 3,993 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０９１６Ｔ　　　　-50	3,286 ( 3,175)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	4,015
c	１０５０９１６Ｔ　　　　-51	2,967 ( 2,962)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 81.0]	100 [100.0]	4,070

藤沢 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,305,000 円	661,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,101,675 円	70,055,844　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,044,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,453,200 円	661,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	991,500 円	661,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	661,000 円	661,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,556,475 円　（　　　　　　 24,470 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9277

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	661,000,000 円	設計監理料率　 255,000 円／㎡　×　 2,516.95 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	45,014,100 円（　　　　　 81,253 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	66,396,291 円
②総費用	13,556,475 円
③純収益　①－②	52,839,816 円
④建物等に帰属する純収益	45,014,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,825,716 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,259,917 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,105 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 157,824,283 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 285,000 円／㎡）