鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

藤沢 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０９１５Ｄ -13	藤沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	西15m国道、南6m、角地		準住居 (80,200)
b	１０５０９１３ -16	藤沢市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西9.5m市道、中間画地		近商地区計画等 (90,200)
c	１０５０９２１Ｄ -12	藤沢市		貸家建付地	（　）	長方形	西5m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	１０５０９１７Ｄ -10	藤沢市		建付地	（　）	不整形	東5.2m市道、中間画地		商業 (90,300)
e	１０５０９１５Ｄ -74	藤沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	東4.8m市道、中間画地		商業 (90,288)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 190,040	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	188,933	100 [ 90.3]	209,228	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	220,000
b	(　 ) 271,559	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	275,904	100 [ 98.8]	279,255		293,000
c	(　 ) 267,677	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	273,566	100 [ 100.6]	271,934		286,000
d	(　 ) 251,112	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	265,461	100 [ 106.6]	249,025		261,000
e	(　 ) 229,062	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	242,758	100 [ 105.6]	229,884		241,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 260,000 円／㎡]

藤沢 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	41,186,743	9,767,429	31,419,314	23,562,600	7,856,714	（　0.9512） 7,473,306	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	162,463,174 円　　　　（　 160,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藤沢 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	560.00	ＲＣ3	1,680.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防	78 ％	200 ％	171 ％	1,015 ㎡	25.7 m x 39.5 m	前面道路：国道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階事務所所で各階共にフロアー貸

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	560.00	85.0	476.00	2,937	1,398,012	8.0	11,184,096
							1.0	1,398,012
2～ 2	事務所	560.00	90.0	504.00	2,350	1,184,400	6.0	7,106,400
							1.0	1,184,400
3～ 3	事務所	560.00	90.0	504.00	2,056	1,036,224	6.0	6,217,344
							1.0	1,036,224
～

～

計		1,680.00	88.3	1,484.00		3,618,636		24,507,840
								3,618,636

⑨年額支払賃料	3,618,636 円　×　12ヶ月　＝　 43,423,632 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,484.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 864,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	43,423,632 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 864,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 4,428,763 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	39,858,869 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	24,507,840 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 220,571 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,618,636 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,107,303 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	41,186,743 円　　　　（　 40,578 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０９１５Ｔ　　　　-52	3,986 ( 3,867)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [113.3]	100 [110.0]	3,264	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,040 円/㎡　月額支払賃料（　 2,937 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０９１５Ｔ　　　　-53	2,837 ( 2,679)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,905
c	１０５０９１５Ｔ　　　　-54	2,158 ( 2,155)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [106.0]	100 [ 70.0]	3,161

藤沢 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,730,000 円	346,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,328,629 円	44,287,632　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,989,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,854,500 円	346,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	519,000 円	346,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	346,000 円	346,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,767,429 円　（　　　　　　 9,623 円／㎡）　　（経費率　　 23.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	346,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 1,680.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,562,600 円（　　　　　 23,214 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	41,186,743 円
②総費用	9,767,429 円
③純収益　①－②	31,419,314 円
④建物等に帰属する純収益	23,562,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,856,714 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,473,306 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,363 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 162,463,174 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 160,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
藤沢 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

藤沢 5-11

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　磯部　伸夫

TEL.

鑑定評価額

259,000,000 円

１㎡当たりの価格

255,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	190,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月17日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	藤沢市亀井野３丁目２８番５				②地積　(㎡)	1,015 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) 準防（その他） (78,171)
	1:1.5	店舗ＬＳ1	店舗、営業所等が多い国道沿いの路線商業地域	南西16m国道、背面道	水道、ガス、下水	六会日大前 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 140 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.7 ｍ、奥行　約　　 39.5 ｍ、規模　　 1,015 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ国道

交通

施設

六会日大前駅南東方

700m

法令

規制

準住居
(68,171)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

店舗・営業所等が多く見られる国道沿いの地域であり、当面はほぼ現状の環境を維持するものと予測する。今後
の地価は小幅な上昇傾向が続くものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 260,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 167,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、藤沢市北部を中心とする市内の路線商業地域である。需要者は、大手の飲食・物販のチェーン店、営業
所等を展開する大手法人、フランチャイズ契約をする中小法人のほか、当該法人に賃貸する投資家が想定される。交通
量が多く駐車場確保の可能な画地は堅調な需要が見込める。競合店状況は厳しいが、現在の市場状況において比較的堅
調な動きが見られる。中心となる価格帯は見出し難いが、土地単価は１㎡あたり２５～２７万円程度となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域の１Ｆ店舗の賃貸需要は安定的であるが、上層階の賃貸需要には難があり、収益性を重視した需要は少ない。
一方、広域的に路線商業地等の事例を収集採用した比準価格の説得力が高い。収益価格は、比準価格に比し低位に求め
られたが、競合店状況等の面からも土地価格に見合った収益性が見込めない実情を反映している。よって、本件では、
比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　藤沢 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 299,000 円／㎡

[102.3]
100

100
[100.0]

100
[125.6]

[105.0]
100

256,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    249,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

飲食系店舗の苦戦は続いている。日用品中心
の物販店舗、特に路線型店舗は堅調であり、
用途毎の温度差が続いている。

店舗・営業所等が見られる地域である。車両
交通量が多く、中規模以上の店舗は新規出店
が見られ、地価は小幅な上昇傾向にある。

二方路であり、効用が優れる。大きな個別的
要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -9.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　  +0.5
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

藤沢 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０９１０ -5	藤沢市		更地	（　）	ほぼ正方形	西15m国道、南4.6m、角地		準住居 (80,200)
b	１０５０９０６ -19	藤沢市		更地	（　）	ほぼ整形	北西16m市道、中間画地		２住居 (70,200)
c	１０５０９１３ -34	藤沢市		更地	（　）	ほぼ台形	北25m県道、西14m、角地		準住居 (80,200)
d	１０５０９１３Ｄ -39	藤沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	西15m国道、南6m、角地		準住居 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 220,971	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	215,499	100 [ 89.2]	241,591	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	254,000
b	(　 ) 151,247	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	152,154	100 [ 68.7]	221,476		233,000
c	(　 ) 128,824	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	125,232	100 [ 49.2]	254,537		267,000
d	(　 ) 235,650	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	230,264	100 [ 84.6]	272,180		286,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -45.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 260,000 円／㎡]

藤沢 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	40,724,352	8,910,525	31,813,827	23,630,700	8,183,127	（　0.9512） 7,783,790	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	169,212,826 円　　　　（　 167,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藤沢 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	563.17	ＲＣ3	1,642.41
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防	78 ％	200 ％	171 ％	1,015 ㎡	25.7 m x 39.5 m	前面道路：国道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗　２Ｆ～事務所ビル　フロア貸し

⑦有効率　 89.4 ％
の理由

共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	545.07	93.9	511.95	2,900	1,484,655	6.0	8,907,930
							0.0	0
2～ 2	事務所	548.67	87.2	478.52	2,300	1,100,596	3.0	3,301,788
							0.0	0
3～ 3	事務所	548.67	87.2	478.52	2,300	1,100,596	3.0	3,301,788
							0.0	0
～

～

計		1,642.41	89.4	1,468.99		3,685,847		15,511,506
								0

⑨年額支払賃料	3,685,847 円　×　12ヶ月　＝　 44,230,164 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,468.99 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 864,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	44,230,164 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 864,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 4,509,416 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	40,584,748 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,511,506 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 139,604 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	40,724,352 円　　　　（　 40,123 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０９０５Ｔ　　　　-14	1,675 ( 1,625)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 81.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,585	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,915 円/㎡　月額支払賃料（　 2,900 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０９０５Ｔ　　　　-15	2,403 ( 2,325)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,840
c	１０５０９０５Ｔ　　　　-16	2,697 ( 2,693)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	3,301

藤沢 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,735,000 円	347,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,352,825 円	45,094,164　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,092,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,862,700 円	347,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	520,500 円	347,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	347,000 円	347,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,910,525 円　（　　　　　　 8,779 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	347,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 1,642.41 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,630,700 円（　　　　　 23,281 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	40,724,352 円
②総費用	8,910,525 円
③純収益　①－②	31,813,827 円
④建物等に帰属する純収益	23,630,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,183,127 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,783,790 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,669 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 169,212,826 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 167,000 円／㎡）