別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月13日 提出
藤沢 5-10 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
藤沢 5-10 神奈川県 神奈川第9 氏名  不動産鑑定士 松崎 明   TEL.
鑑定評価額 27,600,000 円  1㎡当たりの価格 279,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
220,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
藤沢市鵠沼桜が岡3丁目6032番2
「鵠沼桜が岡3-5-6」
②地積
 (㎡)
99  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
近商
(80,200)
準防

(その他)



(90,200)

1:1.2
店舗兼住宅

W2
低層の店舗が建ち並
ぶ駅に近い近隣商業
地域
北東4.5m市道 水道、ガス、下水 本鵠沼

100m
(2)



①範囲 東    10 m、西    50 m、南     0 m、北    20 m ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口 約     9.0 m、奥行 約    11.0 m、規模          99 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

4.5m市道 交通

施設
本鵠沼駅南東方

100m
法令

規制
近商
(90,200)
準防 

⑤地域要因の将
 来予測
当該地域は、「本鵠沼」駅近くの低層店舗の建ち並ぶ近隣商業地域であるが、地域要因に特段の変化は見込まれ
ず、今後も現状を維持するものと思われる。地価は、上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           285,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           211,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、藤沢市南部小田急江ノ島線及び江ノ島電鉄線沿線の駅前商業地域。近隣住民を対象とする小規模店舗を
主体とする商業地の為、主な需要者は藤沢市及びその周辺市の地縁性のある個人又は法人事業者等が中心である。客足
の流れ、繁華性及び画地規模等により取引の価格の把握は難しいが、「本鵠沼」駅周辺の商業地は、背後の住宅地価格
の関連から地価は1㎡当り30万円弱が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は、小田急江ノ島線各駅停車駅の「本鵠沼」駅から続く近隣商業地域である。店舗併用住宅が多く、繁華性を
考慮すると店舗の高度利用は困難なため投資採算にウェイトをおいた収益目的の取引よりも自用目的での取引が多い。
よって、本件においては価格牽連性の高い同一需給圏内の取引事例より求めた実証的な比準価格を重視し、収益価格を
比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 藤沢 5-8                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        299,000 円/㎡
[102.3]
100
100
[100.0]
100
[109.4]
[100.0]
100
280,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          273,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
藤沢市は湘南地区の中核都市であり、鉄道網
が充実し、交通の利便性は良好であるため人
口は微増傾向にある。地価は全般的に強含み
で推移している。

繁華性に欠けるものの店舗住宅併用地が標準
的使用であり、背後住宅地の地価が上昇傾向
にあるため、近隣地域も上昇傾向で推移して
いる。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +0.4
環境        +9.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+2.2 %  %
3 試算価格算定内訳 藤沢 5-10 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 10509
03
-14
藤沢市

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 北東4.5m市道
、中間画地




近商

(90,200)
b 10509
17D
-38
藤沢市

建付


  
(           ) 
不整形 西5.5m市道、
南東2.7m、
角地



商業

(100,330)
c 10509
08D
-55
藤沢市

建付


  
(           ) 
不整形 東9m市道、
西4.6m、
二方路



近商

(100,200)
d 10509
21D
-12
藤沢市

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 西5m市道、
中間画地




近商

(90,200)
e 10509
15D
-74
藤沢市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 東4.8m市道、
中間画地




商業

(90,288)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
327,071  
100
[ 100.0]
[ 101.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

332,631 
100
[ 113.7]

292,551 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

293,000 
b (            
496,321  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.5]

477,798 
100
[ 160.7]

297,323 

297,000 
c (            
342,290  
100
[ 100.0]
[ 103.2]
100
100
[ 100.0]
100
[  89.8]

393,367 
100
[  97.3]

404,283 

404,000 
d (            
267,677  
100
[ 100.0]
[ 100.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

269,818 
100
[  94.1]

286,735 

287,000 
e (            
229,062  
100
[ 100.0]
[ 100.4]
100
100
[   /  ]
100
[  90.0]

255,531 
100
[  93.0]

274,765 

275,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.19 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境     +16.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +2.0 環境     +50.0
画地      +4.5 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +6.0 交通・接近   +2.0 環境     -10.0
画地     -10.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.07 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -4.0 環境      -2.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -2.0 環境      -7.0
画地     -10.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     285,000 円/㎡]  



藤沢 5-10 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

4,048,634 

690,482 

3,358,152 

2,367,990 

990,162 
( 0.9721
962,536 
  4.8 -  0.2 )
4.6%  
⑧収益価格       20,924,696 円    (     211,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
藤沢 5-10 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗兼住宅 78.00 LS2 150.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

90 %   200 %   200 %   99 ㎡      9.0 m x   11.0 m  前面道路:市道         4.5 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1階店舗、2階を住宅と想定 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
店舗
75.00 

100.0 

75.00 

2,833 

212,475 
6.0  1,274,850 
0.0  0 

 2 2
住宅
75.00 

100.0 

75.00 

1,983 

148,725 
2.0  297,450 
1.0  148,725 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


150.00 

100.0 

150.00 


361,200 
1,572,300 
148,725 
⑨年額支払賃料        361,200 円 × 12ヶ月 =        4,334,400 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      150.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        4,334,400 円  ×     8.0 %                          
+                    円  ×         % =         346,752 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,987,648 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         1,572,300 円 ×    92.0 %  ×    1.00 % =           14,465 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      3 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          148,725 円 ×    92.0 %  ×    0.3400 =           46,521 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    4,048,634 円    (         40,895 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1050916

    -46
1,956  
  1,897
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 77.0]
100
[ 97.0]
100
[100.0]

2,619 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,847 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,833 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b 1050916

    -47
3,456  
  3,352
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[120.0]
100
[ 95.0]
100
[100.0]

3,032 
c 1050916

    -48
2,060  
  1,998
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 81.0]
100
[ 88.0]
100
[100.0]

2,890 
藤沢 5-10 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 158,500 円           31,700,000 ×       0.5 %
②維持管理費 130,032 円             4,334,400 ×       3.0 %
③公租公課  土地                61,200 円     査定額
 建物               261,500 円           31,700,000 ×    50.0 % ×   16.50 /1000
④損害保険料        47,550 円           31,700,000 ×      0.15 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,700 円           31,700,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    690,482 円 (               6,975 円/㎡)  (経費率    17.1 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.8 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 31,700,000 円                          設計監理料率
  205,000 円/㎡ ×      150.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0747        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0581 ×  40 % + 0.0776 ×  30 % + 0.0939 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,367,990 円  
(             23,919 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 4,048,634 円      
②総費用 690,482 円      
③純収益 ①-② 3,358,152 円      
④建物等に帰属する純収益 2,367,990 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 990,162 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
962,536 円      

  (                          9,723 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.6 %

                              20,924,696 円


(                       211,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月13日 提出
藤沢 5-10 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
藤沢 5-10 神奈川県 神奈川第9 氏名  不動産鑑定士 長橋 克宜   TEL.
鑑定評価額 27,700,000 円  1㎡当たりの価格 280,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
220,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
藤沢市鵠沼桜が岡3丁目6032番2
「鵠沼桜が岡3-5-6」
②地積
 (㎡)
99  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
近商
(80,200)
準防

(その他)



(90,200)

1:1.2
店舗兼住宅

W2
低層の店舗が建ち並
ぶ駅に近い近隣商業
地域
北東4.5m市道 水道、ガス、下水 本鵠沼

100m
(2)



①範囲 東    10 m、西    50 m、南     0 m、北    20 m ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口 約     9.0 m、奥行 約    11.0 m、規模          99 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特記すべき事項はない

4.5m 市道 交通

施設
本鵠沼駅南東方

100m
法令

規制
近商
(90,200)
準防 

⑤地域要因の将
 来予測
標準地は低層の小売店舗兼住宅等が建ち並ぶ地域であるが、再開発等の動きは見られない。このような地域要因
に特段の変化はなく、現状の環境を維持して推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           286,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           208,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は藤沢市及び鎌倉市内のJR線、私鉄沿線の最寄り駅に近い近隣商業地域。中低層の小売店舗兼住宅等が見
られる地域であるが、本鵠沼駅徒歩圏に位置するため、住宅地の価格帯に牽引される傾向が見られる。標準地の規模か
ら需要の中心は、自用若しくは地縁を有する投資目的の地場企業に限定される。画地規模や利用状況等による個別性が
強いため、中心となる価格帯の把握は困難であるが、土地100㎡で3,000万円前後であるものと思われる。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は、価格牽連性の高い同一需給圏内の類似地域に存する商業地事例から求めたもので、実需を反映した価格で
ある。収益価格は他の商業地に比して高度利用が図られていない現状を反映した価格水準となっており、理論的な価格
ではあるものの、自用の効用を反映し難いことから、やや低位に求められた結果となった。以上から本件では規範性が
高い比準価格を重視、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 藤沢 5-8                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        299,000 円/㎡
[102.3]
100
100
[100.0]
100
[109.1]
[100.0]
100
280,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          273,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
全般的に店舗や事務所等の業務用途の需要は
回復が遅れているが、投資用マンション素地
や収益不動産への投資需要も見られ、地価は
上昇傾向にある。

商業繁華性に乏しい駅近の近隣商業地域の一
角に位置し、格別の地域要因の変動は見受け
られない。近年は住宅地価格の上昇に牽引さ
れる傾向がある。

個別的要因について、代替競争関係にある不
動産との競争力の程度に格別の変動はない。

行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +1.0
環境        +8.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+2.6 %  %
3 試算価格算定内訳 藤沢 5-10 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 10509
03
-14
藤沢市

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 北東4.5m市道
、中間画地




近商

(90,200)
b 10509
08D
-8
藤沢市

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 南西4m市道、
北西4m、
準角地



近商

(100,200)
c 10509
03
-7
藤沢市

更地


  
(           ) 
長方形 南東5.1m市道
、中間画地




近商

(90,200)
d 10509
08D
-6
藤沢市

貸家
建付

  
(           ) 
台形 西12.5m国道、
中間画地




2住居
風致地区
(40,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
327,071  
100
[ 100.0]
[ 101.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

332,631 
100
[ 108.9]

305,446 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

305,000 
b (            
224,212  
100
[ 100.0]
[ 102.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

219,728 
100
[  85.0]

258,504 

259,000 
c (            
282,588  
100
[ 100.0]
[ 102.1]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

288,522 
100
[  98.0]

294,410 

294,000 
d (            
334,190  
100
[ 100.0]
[ 103.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 110.0]

314,746 
100
[  98.7]

318,892 

319,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.19 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境     +10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.19 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +1.0 環境     -15.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.19 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -3.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近   -6.0 環境       0.0
画地     +10.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     286,000 円/㎡]  



藤沢 5-10 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

3,985,876 

679,734 

3,306,142 

2,330,640 

975,502 
( 0.9721
948,285 
  4.8 -  0.2 )
4.6%  
⑧収益価格       20,614,891 円    (     208,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
藤沢 5-10 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗兼住宅 78.00 LS2 150.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

90 %   200 %   200 %   99 ㎡      9.0 m x   11.0 m  前面道路:市道         4.5 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1階店舗、2階を住宅と想定した。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
店舗
75.00 

100.0 

75.00 

2,816 

211,200 
6.0  1,267,200 
0.0  0 

 2 2
住宅
75.00 

100.0 

75.00 

1,926 

144,450 
2.0  288,900 
1.0  144,450 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


150.00 

100.0 

150.00 


355,650 
1,556,100 
144,450 
⑨年額支払賃料        355,650 円 × 12ヶ月 =        4,267,800 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      150.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        4,267,800 円  ×     8.0 %                          
+                    円  ×         % =         341,424 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,926,376 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         1,556,100 円 ×    92.0 %  ×    1.00 % =           14,316 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      3 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          144,450 円 ×    92.0 %  ×    0.3400 =           45,184 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    3,985,876 円    (         40,261 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1050907

    -43
2,151  
  2,149
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[105.0]
100
[ 70.0]

2,927 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,830 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,816 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b 1050907

    -45
3,156  
  3,035
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[110.0]
100
[105.0]
100
[100.0]

2,732 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
藤沢 5-10 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 156,000 円           31,200,000 ×       0.5 %
②維持管理費 128,034 円             4,267,800 ×       3.0 %
③公租公課  土地                60,300 円     査定額
 建物               257,400 円           31,200,000 ×    50.0 % ×   16.50 /1000
④損害保険料        46,800 円           31,200,000 ×      0.15 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,200 円           31,200,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     なし
⑦総費用

 ①~⑥


                    679,734 円 (               6,866 円/㎡)  (経費率    17.1 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.8 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 31,200,000 円                          設計監理料率
  202,000 円/㎡ ×      150.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0747        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0581 ×  40 % + 0.0776 ×  30 % + 0.0939 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,330,640 円  
(             23,542 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 3,985,876 円      
②総費用 679,734 円      
③純収益 ①-② 3,306,142 円      
④建物等に帰属する純収益 2,330,640 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 975,502 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
948,285 円      

  (                          9,579 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.6 %

                              20,614,891 円


(                       208,000 円/㎡)