鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

藤沢 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０９１７ -12	藤沢市		更地	（　）	不整形	北西4m市道、南2.9m、東2.7m、三方路		商業 (100,240)
b	１０５０９１７Ｄ -42	藤沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西13m市道、北東5.5m、角地		商業 (100,400)
c	１０５０９１７ -33	藤沢市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西4m市道、北4m、準角地		商業 (100,240)
d	１０５０９０９ -7	藤沢市		底地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、東4m、角地		商業 (100,400)
e	１０５１０１６Ｄ -789	平塚市		建付地	（　）	不整形	北15m市道、東6m、南6m、三方路		商業 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 306,692	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	339,115	100 [ 62.8]	539,992	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	551,000
b	(　 ) 326,002	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	362,576	100 [ 71.4]	507,810		518,000
c	(　 ) 345,566	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	338,185	100 [ 65.6]	515,526		526,000
d	(　 269,693) 539,386	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 108.0]	510,918	100 [ 92.2]	554,141		565,000
e	(　 ) 611,893	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.8]	776,226	100 [ 147.1]	527,686		538,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 540,000 円／㎡]

藤沢 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,338,649	5,374,378	19,964,271	15,344,400	4,619,871	（　0.9288） 4,290,936	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	95,354,133 円　　　　（　 431,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藤沢 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	170.00	ＲＣ5	850.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	221 ㎡	13.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階は店舗、３～５階は事務所としてフロア貸しを想定

⑦有効率　 79.0 ％
の理由

標準的な共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	170.00	75.0	127.50	4,533	577,958	15.0	8,669,370
							0.0	0
2～ 2	店舗	170.00	80.0	136.00	3,626	493,136	10.0	4,931,360
							0.0	0
3～ 5	事務所	170.00	80.0	136.00	3,082	419,152	6.0	2,514,912
							0.0	0
～

～

計		850.00	79.0	671.50		2,328,550		21,145,466
								0

⑨年額支払賃料	2,328,550 円　×　12ヶ月　＝　 27,942,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 671.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,942,600 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,794,260 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,148,340 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	21,145,466 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 190,309 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,338,649 円　　　　（　 114,655 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０９１６Ｔ　　　　-43	6,601 ( 6,392)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [140.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	4,861	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,590 円/㎡　月額支払賃料（　 4,533 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０９１６Ｔ　　　　-44	4,119 ( 3,992)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	4,304
c	１０５０９１６Ｔ　　　　-45	3,869 ( 3,744)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [100.0]	4,606

藤沢 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,140,000 円	228,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	838,278 円	27,942,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 945,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,881,000 円	228,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	342,000 円	228,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	228,000 円	228,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,374,378 円　（　　　　　　 24,318 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9288

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	228,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 850.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,344,400 円（　　　　　 69,432 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,338,649 円
②総費用	5,374,378 円
③純収益　①－②	19,964,271 円
④建物等に帰属する純収益	15,344,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,619,871 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,290,936 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,416 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 95,354,133 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 431,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
藤沢 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

藤沢 5-9

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　狩野　信一

TEL.

鑑定評価額

117,000,000 円

１㎡当たりの価格

528,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月8日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	400,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	藤沢市藤沢字東横須賀５３２番４				②地積　(㎡)	221 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	1:1.5	店舗、事務所兼住宅Ｓ5	中層の店舗ビルが建ち並ぶ繁華な商業地域	南西12m市道、北西側道	水道、ガス、下水	藤沢 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 221 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

藤沢駅北西方

350m

法令

規制

商業
(100,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

藤沢駅北口の繁華な商業地域であり、今後とも現環境に変化はないものと予測する。新型コロナの市場への影響
も落ち着き、横ばいから上昇に転じた。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 537,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 425,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は藤沢市、鎌倉市、横浜市等に存するターミナル駅近くの繁華な商業地域を包含する圏域。需要者は県内外
の資力を有する法人事業者並びに不動産開発業者が中心である。当地域は、湘南の中核商業地の一画として安定した商
圏を有している。ターミナル駅近くの商業地という特性から供給は少ない。取引件数が限られているため、中心となる
価格帯を把握するのは困難であるが、土地は総額で１～２億円程度と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、藤沢駅に比較的近い繁華な普通商業地域である。利回りを反映した収益性に基づく市場は形成されていな
いものの、想定される需要者には自用のみならず、賃貸収入に着目した投資家等も含まれるため、投資採算性の観点か
ら収益価格も相応に重視されるべき価格である。よって、鑑定評価額の決定にあたっては、取引の実態を反映する比準
価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鎌倉 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 755,000 円／㎡

[103.0]
100

100
[100.0]

100
[150.6]

[102.0]
100

527,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    512,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

商況の回復につれ、主要駅周辺の商業地では
地価上昇が明確となった。客離れが目立った
飲食店街や、郊外の商業地でも地価は緩やか
な上昇に転じた。

藤沢駅北口近くに存する商業地域であり、安
定した商圏を有している。地域要因に特段の
変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

藤沢 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０９１７Ｄ -15	藤沢市		建付地	（　）	長方形	東12m県道、中間画地		商業 (100,600)
b	１０５０９１７Ｄ -11	藤沢市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西10m県道、東14m、北8m、三方路		商業 (100,400)
c	１０５０９１７ -23	藤沢市		底地	（　）	ほぼ長方形	南西12m市道、南東2.4m、角地		近商 (100,200)
d	１０５０９１７Ｄ -42	藤沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西13m市道、北東5.5m、角地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 281,911) 563,822	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	605,367	100 [ 115.5]	524,127	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	535,000
b	(　 ) 385,930	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	362,423	100 [ 68.6]	528,313		539,000
c	(　 117,812) 294,530	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.2]	330,775	100 [ 63.3]	522,551		533,000
d	(　 ) 326,002	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 79.6]	414,874	100 [ 79.0]	525,157		536,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -26.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -9.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -21.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -20.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 537,000 円／㎡]

藤沢 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,251,839	5,355,280	19,896,559	15,344,400	4,552,159	（　0.9288） 4,228,045	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	93,956,556 円　　　　（　 425,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藤沢 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	170.00	ＲＣ5	850.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	221 ㎡	13.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１，２階は店舗、３～５階は事務所として、フロア貸しを想定。

⑦有効率　 79.0 ％
の理由

この規模の中低層ビルとして標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	170.00	75.0	127.50	4,600	586,500	15.0	8,797,500
							0.0	0
2～ 2	店舗	170.00	80.0	136.00	3,600	489,600	10.0	4,896,000
							0.0	0
3～ 5	事務所	170.00	80.0	136.00	3,050	414,800	6.0	2,488,800
							0.0	0
～

～

計		850.00	79.0	671.50		2,320,500		21,159,900
								0

⑨年額支払賃料	2,320,500 円　×　12ヶ月　＝　 27,846,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 671.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,846,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,784,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,061,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	21,159,900 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 190,439 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,251,839 円　　　　（　 114,262 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０９１７Ｔ　　　　-38	6,108 ( 5,911)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [170.0]	100 [ 85.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	4,270	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,658 円/㎡　月額支払賃料（　 4,600 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０９１７Ｔ　　　　-39	3,644 ( 3,516)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [120.0]	100 [ 85.5]	100 [ 94.0]	100 [ 75.0]	5,038
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

藤沢 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,140,000 円	228,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	835,380 円	27,846,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 928,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,881,000 円	228,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	342,000 円	228,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	228,000 円	228,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特別なものはない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,355,280 円　（　　　　　　 24,232 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9288

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	228,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 850.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,344,400 円（　　　　　 69,432 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,251,839 円
②総費用	5,355,280 円
③純収益　①－②	19,896,559 円
④建物等に帰属する純収益	15,344,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,552,159 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,228,045 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,131 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 93,956,556 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 425,000 円／㎡）