鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

藤沢 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０９１３Ｄ -2	藤沢市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、西12m、角地		商業地区計画等 (100,400)
b	１０５０９１５Ｄ -100	藤沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	１０５０９１３ -13	藤沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		近商地区計画等 (90,200)
d	１０５０９０８Ｄ -59	藤沢市		建付地	（　）	長方形	西（駅前広場）市道、中間画地		近商 (90,200)
e	１０５０９１７Ｄ -18	藤沢市		貸家建付地	（　）	正方形	南6m市道、東6m、角地		近商 (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 775,924	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	663,415	100 [ 93.9]	706,512	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	707,000
b	(　 ) 185,153	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	192,559	100 [ 50.5]	381,305		381,000
c	(　 ) 194,027	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	248,355	100 [ 50.2]	494,731		495,000
d	(　 ) 372,683	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.0]	346,109	100 [ 54.5]	635,062		635,000
e	(　 ) 313,991	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	304,422	100 [ 50.2]	606,418		606,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -4.3	環境　　　　 -37.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.7	環境　　　　 -39.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -3.2	環境　　　　 -38.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 671,000 円／㎡]

藤沢 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,617,662	4,403,763	15,213,899	11,104,500	4,109,399	（　0.9519） 3,911,737	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	86,927,489 円　　　　（　 550,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藤沢 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	128.20	ＲＣ4F1B	641.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	158 ㎡	8.5 m x 18.6 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階付４階建の店舗兼事務所ビルを想定した。各階ともフロア貸し。

⑦有効率　 79.6 ％
の理由

同種、同規模のビルとしては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	128.20	78.1	100.10	3,372	337,537	8.0	2,700,296
							0.0	0
1～ 1	店舗	128.20	78.1	100.10	4,215	421,922	10.0	4,219,220
							0.0	0
2～ 2	事務所	128.20	80.7	103.40	3,372	348,665	6.0	2,091,990
							0.0	0
3～ 3	事務所	128.20	80.7	103.40	3,372	348,665	6.0	2,091,990
							0.0	0
4～ 4	事務所	128.20	80.7	103.40	3,372	348,665	6.0	2,091,990
							0.0	0

計		641.00	79.6	510.40		1,805,454		13,195,486
								0

⑨年額支払賃料	1,805,454 円　×　12ヶ月　＝　 21,665,448 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 510.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,665,448 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,166,545 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,498,903 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,195,486 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 118,759 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,617,662 円　　　　（　 124,162 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０９０８Ｔ　　　　-33	5,434 ( 5,271)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [124.8]	100 [100.0]	4,354	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,250 円/㎡　月額支払賃料（　 4,215 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０９０８Ｔ　　　　-34	3,286 ( 3,175)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 87.3]	100 [100.0]	4,182
c	１０５０９０６Ｔ　　　　-31	2,651 ( 2,561)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 63.0]	100 [100.0]	4,208

藤沢 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	825,000 円	165,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	649,963 円	21,665,448　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,155,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,361,200 円	165,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	247,500 円	165,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	165,000 円	165,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,403,763 円　（　　　　　　 27,872 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	165,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 641.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,104,500 円（　　　　　 70,282 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,617,662 円
②総費用	4,403,763 円
③純収益　①－②	15,213,899 円
④建物等に帰属する純収益	11,104,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,109,399 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,911,737 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,758 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 86,927,489 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 550,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
藤沢 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

藤沢 5-5

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　鷹羽　宏行

TEL.

鑑定評価額

103,000,000 円

１㎡当たりの価格

655,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月9日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	510,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	藤沢市湘南台２丁目４番８				②地積　(㎡)	158 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	事務所兼店舗ＲＣ3F1B	店舗、営業所等が建ち並ぶ駅前の商業地域	南25m市道	水道、ガス、下水	湘南台 60m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 70 ｍ、南 60 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.5 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

湘南台駅西方

60m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ湘南台駅至近の普通商業地域である。コロナ禍の落ち着きとともに客足や商況が
回復し、商業地の収益性が改善することで地価もやや強含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 665,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 538,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、藤沢市またはその隣接市の主要駅周辺において、商業用途の建物が建ち並ぶ普通商業地域または近隣商
業地域である。主な需要者は圏内及び首都圏の事業法人や不動産業者であり、事業採算性に合致すればマンションデベ
ロッパーの参入も見られる。駅至近の商業地は供給が希少であり取引件数は少なく、また当事者双方の事情や思惑で価
格が大きく異なるため、価格水準を把握しにくい一面があるが、平米単価で５０万円を超えることが標準である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商業地について、賃料収入や転売時の売却益による収益獲得を企図した不動産取引も見られるが、都心部との比較で賃
料は低廉であり、収益性に基づく理論的な価格としての性格が強い収益価格は低位な水準である。一方、規範性を有す
る市内の商業地の取引事例から試算した比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。本件鑑定評価では、実証性
を有する比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鎌倉 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 755,000 円／㎡

[103.0]
100

100
[100.0]

100
[118.8]

[100.0]
100

655,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    640,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

藤沢市の人口は増加基調で、商況の優劣に伴
う二極化は見られるものの、コロナ禍も落ち
着きつつあるなか、商業地全般的に需要の回
復が窺える。

湘南台駅至近かつ駅前大通沿いに、店舗、事
業所等が建ち並ぶ普通商業地域である。コロ
ナ禍は落ち着きつつあり、客足や商況の回復
が期待される。

対象地について、最有効使用や競争力の程度
に影響を与え得る個別的要因の変動は特にな
い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +0.8
環境　　　　　　 +21.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

藤沢 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０９１３Ｄ -2	藤沢市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、西12m、角地		商業地区計画等 (100,400)
b	１０５０９１７ -16	藤沢市		建付地	（　）	不整形	北東15m市道、南東4m、北西4m、三方路		商業 (100,400)
c	１０５０９１７ -13	藤沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西13m市道、北西2.8m、角地		商業 (100,400)
d	１０５０９１７Ｄ -15	藤沢市		建付地	（　）	長方形	東12m県道、中間画地		商業 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 775,924	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 131.3]	606,320	100 [ 91.0]	666,286	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	666,000
b	(　 ) 705,605	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.3]	669,437	100 [ 102.6]	652,473		652,000
c	(　 ) 682,737	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	663,230	100 [ 99.5]	666,563		667,000
d	(　 281,911) 563,822	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	623,765	100 [ 108.7]	573,841		574,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.7	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -2.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.3	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -5.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 665,000 円／㎡]

藤沢 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,475,778	4,423,560	15,052,218	11,037,200	4,015,018	（　0.9519） 3,821,896	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	84,931,022 円　　　　（　 538,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藤沢 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	125.00	ＲＣ4F1B	625.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	158 ㎡	8.5 m x 18.6 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

テナントが概ね安定している現況利用を勘案のうえ、フロア貸し（１階以下は店舗、２階以上は事務所）の店舗兼事務所ビルを想定。

⑦有効率　 79.2 ％
の理由

店舗兼事務所として標準的な共用部分を勘案

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	125.00	78.0	97.50	3,451	336,473	8.0	2,691,784
							0.0	0
1～ 1	店舗	125.00	78.0	97.50	4,314	420,615	10.0	4,206,150
							0.0	0
2～ 2	事務所	125.00	80.0	100.00	3,451	345,100	6.0	2,070,600
							0.0	0
3～ 3	事務所	125.00	80.0	100.00	3,451	345,100	6.0	2,070,600
							0.0	0
4～ 4	事務所	125.00	80.0	100.00	3,451	345,100	6.0	2,070,600
							0.0	0

計		625.00	79.2	495.00		1,792,388		13,109,734
								0

⑨年額支払賃料	1,792,388 円　×　12ヶ月　＝　 21,508,656 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 495.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,508,656 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,150,866 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,357,790 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,109,734 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 117,988 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,475,778 円　　　　（　 123,264 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０９０９Ｔ　　　　-23	5,434 ( 5,271)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	4,871	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,350 円/㎡　月額支払賃料（　 4,314 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０９０９Ｔ　　　　-24	3,824 ( 3,629)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,863
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

藤沢 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	820,000 円	164,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	645,260 円	21,508,656　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,195,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,353,000 円	164,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	246,000 円	164,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	164,000 円	164,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,423,560 円　（　　　　　　 27,997 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	164,000,000 円	設計監理料率　 255,000 円／㎡　×　 625.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,037,200 円（　　　　　 69,856 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,475,778 円
②総費用	4,423,560 円
③純収益　①－②	15,052,218 円
④建物等に帰属する純収益	11,037,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,015,018 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,821,896 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,189 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 84,931,022 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 538,000 円／㎡）