鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

藤沢 -42　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０９０９ -56	藤沢市		建付地	（　）	不整形	西6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
b	１０５０９１０ -14	藤沢市		建付地	（　）	ほぼ台形	西4m市道、中間画地		１低専 (50,80)
c	１０５０９１０ -15	藤沢市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西10m県道、北東5.2m、二方路		１低専 (60,80)
d	１０５０９１３ -40	藤沢市		建付地	（　）	台形	南東7m市道、中間画地		１低専 (50,80)
e	１０５０９１３ -9	藤沢市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		１住居 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 157,795	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	178,308	100 [ 116.2]	153,449	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	155,000
b	(　 ) 198,811	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	199,598	100 [ 107.2]	186,192		188,000
c	(　 ) 230,141	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	228,110	100 [ 119.7]	190,568		192,000
d	(　 ) 250,729	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	248,517	100 [ 123.6]	201,066		203,000
e	(　 ) 208,724	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	209,757	100 [ 127.2]	164,903		167,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +14.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +14.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +19.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 155,000 円／㎡]

藤沢 -42　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,823,585	304,312	1,519,273	1,038,150	481,123	（　0.9702） 466,786	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	10,147,522 円　　　　（　 93,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藤沢 -42　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	50.00	Ｗ2	87.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	109 ㎡	8.7 m x 14.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺環境及び敷地規模を勘案して４５㎡の２ＤＫタイプを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	45.00	100.0	45.00	1,740	78,300	2.0	156,600
							1.0	78,300
2～ 2	住宅	42.00	100.0	42.00	1,784	74,928	2.0	149,856
							1.0	74,928
～

～

～

計		87.00	100.0	87.00		153,228		306,456
								153,228

⑨年額支払賃料	153,228 円　×　12ヶ月　＝　 1,838,736 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 87.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,838,736 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 91,937 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,746,799 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	306,456 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,911 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 153,228 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 73,875 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,823,585 円　　　　（　 16,730 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０９０３Ｔ　　　　-32	2,069 ( 1,984)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [103.5]	100 [105.0]	1,943	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,860 円/㎡　月額支払賃料（　 1,784 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０９０８Ｔ　　　　-28	1,790 ( 1,714)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	100 [ 98.0]	1,827
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

藤沢 -42　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	67,500 円	13,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	55,162 円	1,838,736　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 36,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 111,300 円	13,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	20,250 円	13,500,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	13,500 円	13,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 304,312 円　（　　　　　　 2,792 円／㎡）　　（経費率　　 16.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	13,500,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 87.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0769	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 40 ％　＋　0.0830 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,038,150 円（　　　　　 9,524 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,823,585 円
②総費用	304,312 円
③純収益　①－②	1,519,273 円
④建物等に帰属する純収益	1,038,150 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	481,123 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	466,786 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,282 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,147,522 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 93,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
藤沢 -42　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

藤沢 -42

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　鈴木　泰三

TEL.

鑑定評価額

16,600,000 円

１㎡当たりの価格

152,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	藤沢市亀井野字上屋敷添１３５８番３				②地積　(㎡)	109 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）
	台形 1:1.5	住宅ＬＳ2	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	西7m市道	水道、ガス、下水	六会日大前 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 90 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 110 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、７ｍ市
道

交通

施設

六会日大前駅北東方

1.0km

法令

規制

１低専
(50,80)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域はバス通り沿いの既存の住宅地域であり、周辺では一部でミニ開発なども見られる地域である。値頃感
もあることから、今後も地価は比較的安定して維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 156,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 88,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小田急江ノ島線沿線に広がる住宅地域である。駅からはやや離れているが、比較的割安感のある住宅地域
であることから、主な需要者は藤沢市内を中心に市外からも転入者が見られる。周辺には畑や農家住宅、アパート等が
混在して見られ、居住環境はやや劣るものの、値頃感から一定の需要は見られる地域である。中心となる価格帯につい
ては１２０～１３０㎡程度の土地で２，０００万円前後、戸建住宅で３，５００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は一般住宅のほかにアパートも見られる住宅地域であるが、もともと所有している遊休土地の有効活用として
建てているケースが多く、賃貸市場が熟成されているわけではないことから収益価格の信頼性は劣る。一方、亀井野や
湘南台エリアの一般住宅の取引事例から比較した比準価格の説得力は高い。したがって、より実証的な価格である比準
価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　藤沢 -53 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 182,000 円／㎡

[101.1]
100

100
[102.0]

100
[119.8]

[101.0]
100

152,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    149,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口の増加傾向は県平均を上回っている。高
齢化率は県平均より低く、比較的若い世帯の
人口流入が見られるが、この高齢化率も上昇
傾向である。

バス通りの既成の住宅地域であり、周辺では
ミニ開発なども見られるが、地域要因に大き
な変動は見られない。

接道方位が西側の画地であり、日照等の面で
価値の増加が認められる。個別的要因に変動
はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -0.6
環境　　　　　　 +20.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

藤沢 -42　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０９１３ -8	藤沢市		建付地	（　）	不整形	東7m市道、中間画地		１低専 (50,80)
b	１０５０９１５Ｄ -69	藤沢市		建付地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
c	１０５０９０９Ｄ -6	藤沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
d	１０５０９１３Ｄ -41	藤沢市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１低専地区計画等 (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 145,173	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.2]	161,887	100 [ 100.0]	161,887	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	164,000
b	(　 ) 194,631	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	217,741	100 [ 149.9]	145,258		147,000
c	(　 ) 334,646	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	341,935	100 [ 171.7]	199,147		201,000
d	(　 ) 358,180	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	360,287	100 [ 178.2]	202,181		204,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -8.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.1	環境　　　　 +50.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +70.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.3	環境　　　　 +70.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 156,000 円／㎡]

藤沢 -42　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,772,399	297,714	1,474,685	1,015,080	459,605	（　0.9702） 445,909	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	9,693,674 円　　　　（　 88,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藤沢 -42　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	53.54	Ｗ2	85.32
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	109 ㎡	8.7 m x 14.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、４２㎡程度の２ＤＫを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	42.66	100.0	42.66	1,719	73,333	2.0	146,666
							1.0	73,333
2～ 2	住宅	42.66	100.0	42.66	1,772	75,594	2.0	151,188
							1.0	75,594
～

～

～

計		85.32	100.0	85.32		148,927		297,854
								148,927

⑨年額支払賃料	148,927 円　×　12ヶ月　＝　 1,787,124 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 85.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,787,124 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 89,356 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,697,768 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	297,854 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,830 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 148,927 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 71,801 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,772,399 円　　　　（　 16,261 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０９０８Ｔ　　　　-32	1,837 ( 1,761)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	1,804	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,850 円/㎡　月額支払賃料（　 1,772 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０９０３Ｔ　　　　-31	1,872 ( 1,794)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 92.4]	100 [ 97.0]	1,989
c	１０５０９１２Ｔ　　　　-30	1,662 ( 1,660)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.6]	100 [100.0]	1,776

藤沢 -42　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	66,000 円	13,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	53,614 円	1,787,124　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 36,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 108,900 円	13,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	19,800 円	13,200,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	13,200 円	13,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 297,714 円　（　　　　　　 2,731 円／㎡）　　（経費率　　 16.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	13,200,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 85.32 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0769	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 40 ％　＋　0.0830 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,015,080 円（　　　　　 9,313 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,772,399 円
②総費用	297,714 円
③純収益　①－②	1,474,685 円
④建物等に帰属する純収益	1,015,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	459,605 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	445,909 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,091 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,693,674 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 88,900 円／㎡）