鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

藤沢 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０９１１ -3	藤沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
b	１０５０９１３Ｄ -16	藤沢市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西6m市道、南東4m、角地		１低専 (60,80)
c	１０５０９１５Ｄ -102	藤沢市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		１低専 (60,100)
d	１０５０９１０ -18	藤沢市		更地	（　）	ほぼ台形	南西16m市道、中間画地		１低専 (50,80)
e	１０５０９１７Ｄ -36	藤沢市		建付地	（　）	長方形	西4.5m市道、中間画地		１低専 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 195,756	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	198,692	100 [ 113.3]	175,368	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	177,000
b	(　 ) 207,745	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	199,130	100 [ 114.4]	174,065		176,000
c	(　 ) 187,331	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	190,516	100 [ 108.2]	176,078		178,000
d	(　 ) 186,720	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	195,391	100 [ 105.0]	186,087		188,000
e	(　 ) 177,500	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	175,918	100 [ 97.7]	180,059		182,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 180,000 円／㎡]

藤沢 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,505,663	436,294	2,069,369	1,476,480	592,889	（　0.9702） 575,221	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	12,504,804 円　　　　（　 83,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藤沢 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	66.00	Ｗ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	150 ㎡	11.5 m x 13.1 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

小規模世帯又は単身者用住戸（平均専有面積約３０㎡）を各階２戸配置した共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	60.00	100.0	60.00	1,737	104,220	2.0	208,440
							1.0	104,220
2～ 2	住宅	60.00	100.0	60.00	1,772	106,320	2.0	212,640
							1.0	106,320
～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		210,540		421,080
								210,540

⑨年額支払賃料	210,540 円　×　12ヶ月　＝　 2,526,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,526,480 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 126,324 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,400,156 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	421,080 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,000 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 210,540 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 101,507 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,505,663 円　　　　（　 16,704 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０９０３Ｔ　　　　-23	1,537 ( 1,535)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,743	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,850 円/㎡　月額支払賃料（　 1,772 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０９０３Ｔ　　　　-24	1,654 ( 1,585)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,838
c	１０５０９０６Ｔ　　　　-23	1,790 ( 1,714)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,931

藤沢 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	96,000 円	19,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	75,794 円	2,526,480　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 58,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 158,400 円	19,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	28,800 円	19,200,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,200 円	19,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 436,294 円　（　　　　　　 2,909 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,200,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0769	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 40 ％　＋　0.0830 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,476,480 円（　　　　　 9,843 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,505,663 円
②総費用	436,294 円
③純収益　①－②	2,069,369 円
④建物等に帰属する純収益	1,476,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	592,889 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	575,221 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,835 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,504,804 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
藤沢 -22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

藤沢 -22

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　萩原　国彦

TEL.

鑑定評価額

26,600,000 円

１㎡当たりの価格

177,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月9日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	140,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	藤沢市円行字滝之沢８２６番１６				②地積　(㎡)	150 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅、アパートが混在する住宅地域	西5m市道	水道、ガス、下水	六会日大前 950m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 50 ｍ、南 60 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.5 ｍ、奥行　約　　 13.1 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　５ｍ市
道

交通

施設

六会日大前駅北西方

950m

法令

規制

１低専
(50,80)

⑤地域要因の将
　来予測

六会日大駅駅から徒歩圏、一般住宅、アパート等が混在する既成の住宅地域である。地価に影響を与えるような
地域要因は特に見受けられないが、堅調な需要に支えられ地価は上昇基調で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 180,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 74,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小田急江ノ島線「長後」～「藤沢」駅を最寄駅とする徒歩圏の住宅地域である。需要者は藤沢市及び周辺
市域に居住する一次取得者が中心であるが、周辺地域からの転入者も見られる。既成市街地であるため、宅地の新規供
給は中規模画地の再分割による建売のほか、ミニ開発が主体である。市場での需要の中心となる価格帯は土地１５０㎡
で２７００万円、土地建物総額で４０００万円台前半程度が多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

六会日大前駅から徒歩圏の低層住宅を主体とした住宅地域である。勤労者向けのアパート等の賃貸物件も見られるが、
収益アパート等は地主の節税対策が主体であり、収益目的による取引が成熟しておらず、取引の大半は居住の快適性が
重視される自用目的の取引である。よって、不動産の市場性を適切に反映している比準価格を重視し、収益価格を比較
考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　藤沢 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 282,000 円／㎡

[105.0]
100

100
[102.0]

100
[165.2]

[101.0]
100

177,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    175,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ感染症による厳しい状況は緩和し
つつあるものの、不透明な景気は継続してお
り、不動産市況には十分留意していく必要が
ある。

六会日大前駅から徒歩圏の既成の住宅地域。
地域要因に変動はないが、一定の需要に支え
られ、地価は概ね安定している。

地域内の標準的画地である。特に着目する個
別的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +9.5
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

藤沢 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０９１３ -5	藤沢市		建付地	（　）	長方形	東5m市道、中間画地		準工地区計画等 (60,200)
b	１０５０９１７Ｄ -36	藤沢市		建付地	（　）	長方形	西4.5m市道、中間画地		１低専 (50,80)
c	１０５０９０９Ｄ -4	藤沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東12m市道、中間画地		１低専 (50,80)
d	１０５０９１３Ｄ -16	藤沢市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西6m市道、南東4m、角地		１低専 (60,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 217,524	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	216,878	100 [ 101.5]	213,673	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	216,000
b	(　 ) 177,500	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	175,918	100 [ 98.9]	177,875		180,000
c	(　 ) 183,330	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	188,515	100 [ 96.3]	195,758		198,000
d	(　 ) 207,745	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	207,543	100 [ 104.5]	198,606		201,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +2.5
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 180,000 円／㎡]

藤沢 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,387,128	423,809	1,963,319	1,430,340	532,979	（　0.9702） 517,096	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	11,241,217 円　　　　（　 74,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藤沢 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	66.00	Ｗ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	150 ㎡	11.5 m x 13.1 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺環境及び敷地規模を勘案して３０㎡の１Ｋタイプを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	60.00	100.0	60.00	1,655	99,300	2.0	198,600
							1.0	99,300
2～ 2	住宅	60.00	100.0	60.00	1,688	101,280	2.0	202,560
							1.0	101,280
～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		200,580		401,160
								200,580

⑨年額支払賃料	200,580 円　×　12ヶ月　＝　 2,406,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,406,960 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 120,348 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,286,612 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	401,160 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,811 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 200,580 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 96,705 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,387,128 円　　　　（　 15,914 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０９１２Ｔ　　　　-13	1,712 ( 1,710)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [106.0]	100 [ 95.0]	1,868	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,760 円/㎡　月額支払賃料（　 1,688 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０９１２Ｔ　　　　-12	1,510 ( 1,507)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [104.5]	100 [ 95.0]	1,671
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

藤沢 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	93,000 円	18,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	72,209 円	2,406,960　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 58,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 153,400 円	18,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	27,900 円	18,600,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,600 円	18,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 423,809 円　（　　　　　　 2,825 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,600,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0769	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 40 ％　＋　0.0830 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,430,340 円（　　　　　 9,536 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,387,128 円
②総費用	423,809 円
③純収益　①－②	1,963,319 円
④建物等に帰属する純収益	1,430,340 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	532,979 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	517,096 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,447 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,241,217 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 74,900 円／㎡）