鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

藤沢 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０９２１ -3	藤沢市		建付地	（　）	長方形	北5.4m市道、東4m、角地		１低専風致地区 (40,80)
b	１０５０９２１ -12	藤沢市		建付地	（　）	長方形	西5m私道、中間画地		１低専風致地区 (40,80)
c	１０５０９２１ -4	藤沢市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
d	１０５０９２１ -6	藤沢市		更地	（　）	袋地等	南東4m市道、中間画地		１低専 (50,80)
e	１０５０９１０ -12	藤沢市		更地	（　）	袋地等	南東4m市道、中間画地		１低専風致地区 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 232,001	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	232,683	100 [ 99.1]	234,796	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	239,000
b	(　 ) 226,921	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	229,842	100 [ 97.3]	236,220		241,000
c	(　 ) 232,403	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	240,770	100 [ 101.8]	236,513		241,000
d	(　 ) 226,027	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	234,483	100 [ 100.4]	233,549		238,000
e	(　 ) 212,103	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 93.8]	232,002	100 [ 102.4]	226,564		231,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.1	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.3	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.9	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 -6.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 240,000 円／㎡]

藤沢 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,124,141	542,703	2,581,438	1,737,940	843,498	（　0.9702） 818,362	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	17,790,478 円　　　　（　 96,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藤沢 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	79.00	Ｗ2	146.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	185 ㎡	12.8 m x 14.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積３６．５㎡程度のファミリータイプ、仕様は標準的な共同住宅を想定した

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	73.00	100.0	73.00	1,752	127,896	2.0	255,792
							1.0	127,896
2～ 2	住宅	73.00	100.0	73.00	1,844	134,612	2.0	269,224
							1.0	134,612
～

～

～

計		146.00	100.0	146.00		262,508		525,016
								262,508

⑨年額支払賃料	262,508 円　×　12ヶ月　＝　 3,150,096 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 146.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,150,096 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 157,505 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,992,591 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	525,016 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,988 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 262,508 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 126,562 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,124,141 円　　　　（　 16,887 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０９２１Ｔ　　　　-11	2,091 ( 2,004)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [125.0]	100 [ 95.0]	1,935	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,925 円/㎡　月額支払賃料（　 1,844 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０９２１Ｔ　　　　-12	1,528 ( 1,465)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,908
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

藤沢 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	113,000 円	22,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	94,503 円	3,150,096　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 92,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 186,400 円	22,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	33,900 円	22,600,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,600 円	22,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 542,703 円　（　　　　　　 2,934 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,600,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 146.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0769	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 40 ％　＋　0.0830 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,737,940 円（　　　　　 9,394 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,124,141 円
②総費用	542,703 円
③純収益　①－②	2,581,438 円
④建物等に帰属する純収益	1,737,940 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	843,498 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	818,362 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,424 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,790,478 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 96,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
藤沢 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

藤沢 -1

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　松崎　明

TEL.

鑑定評価額

43,800,000 円

１㎡当たりの価格

237,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	藤沢市辻堂東海岸１丁目７２３９番５４２｢辻堂東海岸１－１４－１９｣				②地積　(㎡)	185 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域	南西4m市道	水道、ガス、下水	辻堂 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 90 ｍ、南 60 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.8 ｍ、奥行　約　　 14.5 ｍ、規模　　 185 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北４ｍ市道

交通

施設

辻堂駅南東方

1.8km

法令

規制

１低専
(50,80)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、中規模一般住宅が多い閑静な沿岸部の住宅地域であり、特段の変化は認められず今後も同様の住環
境を維持するものと予測される。最近は湘南の沿岸部への根強い人気を背景に地価は上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 243,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 97,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ東海道本線・小田急江ノ島線・江ノ島電鉄沿線で藤沢市及び茅ケ崎市南部の地域。需要者は、圏内
の居住者が中心であるが、人気の湘南地域であり圏外からの転入者も比較的多く東京都からの転入者は増加している。
宅地供給は大規模開発は少なく、ミニ開発が主で、近年は大画地を細分化した建売住宅などが多くみられる様になった
。価格帯は土地が１８０㎡程度で４，４００万円内外、新築戸建で６，０００万円程度が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中規模一般住宅が多い住宅地域であり、自用目的の一般住宅の取引が中心である。「辻堂」駅から約１．８㎞内外で容
積率が８０％と小さく多くの収益が得られないことにより収益価格はかなり低く求められた。よって、取引事例から求
めたより実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ単価と総額との関連
も考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　藤沢 -6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 273,000 円／㎡

[106.2]
100

100
[101.0]

100
[123.6]

[102.0]
100

237,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    227,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

藤沢市は湘南地区の中核都市であり、鉄道網
が充実し、交通の利便性は良好であるため人
口は微増傾向にある。地価は全般的に強含み
で推移している。

近隣地域は海岸まで徒歩９分前後に位置し、
人気の湘南ブランドにより地価は上昇傾向に
ある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

藤沢 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０９２１ -15	藤沢市		建付地	（　）	長方形	南東4.5m市道、南西4.5m、角地		１低専 (60,80)
b	１０５０９２１ -8	藤沢市		建付地	（　）	長方形	西5.3m市道、中間画地		１中専風致地区 (40,200)
c	１０５０９２１ -30	藤沢市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西4m市道、中間画地		１低専 (50,80)
d	１０５０９２１ -14	藤沢市		建付地	（　）	長方形	南西4m市道、中間画地		１低専 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 282,053	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 126.0]	233,925	100 [ 101.0]	231,609	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	236,000
b	(　 ) 291,183	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 126.3]	242,307	100 [ 98.8]	245,250		250,000
c	(　 ) 270,982	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	231,012	100 [ 92.7]	249,204		254,000
d	(　 ) 276,175	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 122.4]	233,305	100 [ 99.1]	235,424		240,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +26.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +26.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.8	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.2	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +22.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 243,000 円／㎡]

藤沢 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,055,732	531,284	2,524,448	1,668,730	855,718	（　0.9702） 830,218	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	18,048,217 円　　　　（　 97,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藤沢 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	76.00	Ｗ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	185 ㎡	12.8 m x 14.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ（３５㎡）ファミリータイプ４戸、木造２階建共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

廊下等は床面積不算入のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.00	100.0	70.00	1,806	126,420	2.0	252,840
							1.0	126,420
2～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	1,862	130,340	2.0	260,680
							1.0	130,340
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		256,760		513,520
								256,760

⑨年額支払賃料	256,760 円　×　12ヶ月　＝　 3,081,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,081,120 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 154,056 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,927,064 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	513,520 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,878 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 256,760 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 123,790 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,055,732 円　　　　（　 16,517 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０９１６Ｔ　　　　-1	1,805 ( 1,802)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,920	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,944 円/㎡　月額支払賃料（　 1,862 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０９１６Ｔ　　　　-2	1,522 ( 1,458)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 84.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,926
c	１０５０９１６Ｔ　　　　-3	1,889 ( 1,887)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 99.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,987

藤沢 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	108,500 円	21,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	92,434 円	3,081,120　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 97,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 179,000 円	21,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	32,550 円	21,700,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,700 円	21,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 531,284 円　（　　　　　　 2,872 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,700,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0769	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 40 ％　＋　0.0830 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,668,730 円（　　　　　 9,020 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,055,732 円
②総費用	531,284 円
③純収益　①－②	2,524,448 円
④建物等に帰属する純収益	1,668,730 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	855,718 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	830,218 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,488 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,048,217 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 97,600 円／㎡）