鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鎌倉 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０９０７Ｄ -1	鎌倉市		貸家建付地	（　）	長方形	北東7m市道、中間画地		２住居高度2種最高20m (70,200)
b	１０５０９１７ -13	藤沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西13m市道、北西2.8m、角地		商業 (100,400)
c	１０５０９１３Ｄ -2	藤沢市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、西12m、角地		商業地区計画等 (100,400)
d	１０５０９０９ -7	藤沢市		底地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、東4m、角地		商業 (100,400)
e	１０５０９１７ -33	藤沢市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西4m市道、北4m、準角地		商業 (100,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 514,537	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	534,089	100 [ 67.7]	788,905	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	789,000
b	(　 ) 682,737	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	664,531	100 [ 79.1]	840,115		840,000
c	(　 ) 775,924	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	724,431	100 [ 90.9]	796,954		797,000
d	(　 269,693) 539,386	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	526,030	100 [ 66.5]	791,023		791,000
e	(　 ) 345,566	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.7]	356,531	100 [ 53.5]	666,413		666,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -40.0
e	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 807,000 円／㎡]

鎌倉 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,655,172	2,667,706	9,987,466	6,797,300	3,190,166	（　0.9288） 2,963,026	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	65,845,022 円　　　　（　 646,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鎌倉 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	77.75	ＲＣ4F1B	388.75
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度4種最高31m	100 ％	400 ％	400 ％	102 ㎡	6.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し店舗を想定。

⑦有効率　 71.0 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	77.75	71.0	55.19	3,500	193,165	10.0	1,931,650
							0.0	0
1～ 1	店舗	77.75	71.0	55.19	6,179	341,019	10.0	3,410,190
							0.0	0
2～ 2	店舗	77.75	71.0	55.19	4,500	248,355	10.0	2,483,550
							0.0	0
3～ 3	店舗	77.75	71.0	55.19	3,500	193,165	6.0	1,158,990
							0.0	0
4～ 4	店舗	77.75	71.0	55.19	3,400	187,646	6.0	1,125,876
							0.0	0

計		388.75	71.0	275.95		1,163,350		10,110,256
								0

⑨年額支払賃料	1,163,350 円　×　12ヶ月　＝　 13,960,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 275.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,960,200 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,396,020 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,564,180 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,110,256 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 90,992 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,655,172 円　　　　（　 124,070 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０９０７Ｔ　　　　-67	4,262 ( 4,008)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [ 56.0]	6,342	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,230 円/㎡　月額支払賃料（　 6,179 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０９０７Ｔ　　　　-27	6,248 ( 6,047)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	6,248
c	１０５０９０７Ｔ　　　　-26	3,660 ( 3,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 56.0]	6,224

鎌倉 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	505,000 円	101,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	418,806 円	13,960,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 632,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 858,500 円	101,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	151,500 円	101,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	101,000 円	101,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,667,706 円　（　　　　　　 26,154 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9288

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	101,000,000 円	設計監理料率　 252,000 円／㎡　×　 388.75 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,797,300 円（　　　　　 66,640 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,655,172 円
②総費用	2,667,706 円
③純収益　①－②	9,987,466 円
④建物等に帰属する純収益	6,797,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,190,166 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,963,026 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,049 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,845,022 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 646,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
鎌倉 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鎌倉 5-2

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　鈴木　泰三

TEL.

鑑定評価額

79,400,000 円

１㎡当たりの価格

778,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	600,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鎌倉市大船１丁目１８０番１５｢大船１－２５－２｣				②地積　(㎡)	102 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度4種最高31m (100,400)
	1:3	店舗ＲＣ4F1B	飲食店、小売店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域	西7.5m市道	水道、ガス、下水	大船 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 40 ｍ、南 10 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層の店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．５ｍ市道

交通

施設

大船駅南東方

100m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度4種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

飲食店や小売店等が建ち並ぶ商業地域であり、一時期影響を受けていたテナントも持ち直している。駅周辺の出
店希望の事業者は多く、今後も地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 788,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 666,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は鎌倉市や藤沢市内並びに横浜市の駅周辺の普通商業地域であり、主な需要者は資力を有する法人や不動産
業者、投資家等が中心と考えられる。一時期は目立っていた空室も概ね解消されつつある状況であり、商業地としての
需要は概ねコロナ禍前に戻りつつある。ただ、未だに市場で取引されている商業地の物件数は少なく、個別性が強いこ
とから中心となる価格帯を把握することは一概には困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中層店舗ビルが建ち並ぶ普通商業地域であり、大船駅の他に藤沢駅周辺の商業地の取引事例から比較した比
準価格の説得力は高い。一方、収益価格を試算するにあたって想定した建物は現状の建物と同程度のものであるが、低
層階に比べて上層階についての賃料は比較的低いのが実状であり、収益性を発揮できずに収益価格は低く試算された。
したがって、より実証的で説得力の高い比準価格を重視して収益価格を比較考量し、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    755,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　鎌倉 5-4                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    765,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

観光客の増加等により県内各地の飲食店舗や
土産物店等の需要は大きく改善している。一
時期空いていたテナントも空室が目立たなく
なりつつある。

新型コロナの影響によって各地の商業地の需
要が一時期低調気味だったが、その影響も大
幅に改善されつつある。大船駅周辺において
も同様である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

+1.7 ％

３　試算価格算定内訳

鎌倉 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０９０７Ｄ -1	鎌倉市		貸家建付地	（　）	長方形	北東7m市道、中間画地		２住居高度2種最高20m (70,200)
b	１０５０９１７Ｄ -15	藤沢市		建付地	（　）	長方形	東12m県道、中間画地		商業 (100,600)
c	１０５０９１７ -33	藤沢市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西4m市道、北4m、準角地		商業 (100,240)
d	１０５０９０５Ｄ -20	藤沢市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西15m国道、北6m、角地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 514,537	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	537,691	100 [ 67.5]	796,579	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	797,000
b	(　 281,911) 563,822	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	592,577	100 [ 75.7]	782,797		783,000
c	(　 ) 345,566	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	340,823	100 [ 50.3]	677,581		678,000
d	(　 ) 760,445	100 [ 100.0]	[ 107.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	759,037	100 [ 97.6]	777,702		778,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.2	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -8.2	環境　　　　 -36.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.2	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 788,000 円／㎡]

鎌倉 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,761,972	2,670,962	10,091,010	6,797,300	3,293,710	（　0.9288） 3,059,198	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	67,982,178 円　　　　（　 666,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鎌倉 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	77.75	ＲＣ4F1B	388.75
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度4種最高31m	100 ％	400 ％	400 ％	102 ㎡	6.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

現況利用に基づく地下１階付４階建の店舗ビルを想定した。各階ともフロア貸し。

⑦有効率　 71.0 ％
の理由

同種、同規模のビルとしては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	77.75	71.0	55.19	3,644	201,112	10.0	2,011,120
							0.0	0
1～ 1	店舗	77.75	71.0	55.19	6,074	335,224	10.0	3,352,240
							0.0	0
2～ 2	店舗	77.75	71.0	55.19	4,252	234,668	10.0	2,346,680
							0.0	0
3～ 3	店舗	77.75	71.0	55.19	3,644	201,112	6.0	1,206,672
							0.0	0
4～ 4	店舗	77.75	71.0	55.19	3,644	201,112	6.0	1,206,672
							0.0	0

計		388.75	71.0	275.95		1,173,228		10,123,384
								0

⑨年額支払賃料	1,173,228 円　×　12ヶ月　＝　 14,078,736 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 275.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,078,736 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,407,874 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,670,862 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,123,384 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 91,110 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,761,972 円　　　　（　 125,117 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０９０８Ｔ　　　　-15	6,259 ( 6,047)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [140.0]	100 [ 70.0]	6,387	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,150 円/㎡　月額支払賃料（　 6,074 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０９０８Ｔ　　　　-17	6,248 ( 6,046)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	6,248
c	１０５０９０８Ｔ　　　　-16	3,660 ( 3,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 70.0]	5,810

鎌倉 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	505,000 円	101,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	422,362 円	14,078,736　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 632,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 858,500 円	101,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	151,500 円	101,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	101,000 円	101,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,670,962 円　（　　　　　　 26,186 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9288

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	101,000,000 円	設計監理料率　 253,000 円／㎡　×　 388.75 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,797,300 円（　　　　　 66,640 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,761,972 円
②総費用	2,670,962 円
③純収益　①－②	10,091,010 円
④建物等に帰属する純収益	6,797,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,293,710 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,059,198 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,992 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,982,178 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 666,000 円／㎡）