鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鎌倉 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０９０７ -8	鎌倉市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南12m県道、中間画地		商業景観地区 (100,400)
b	１０５０９０５ -58	鎌倉市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西5.1m市道、北東1.8m、二方路		商業 (100,306)
c	１０５０９０５Ｄ -4	鎌倉市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東11m県道、中間画地		近商 (90,300)
d	１０５０９０５Ｄ -7	鎌倉市		更地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、西3.2m、角地		近商 (100,200)
e	１０５０９０７Ｄ -4	鎌倉市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西7.5m県道、中間画地		近商景観地区 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 784,075	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	806,813	100 [ 93.9]	859,226	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	859,000
b	(　 ) 452,781	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 83.7]	552,317	100 [ 84.7]	652,086		652,000
c	(　 ) 435,896	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	454,640	100 [ 70.3]	646,714		647,000
d	(　 ) 484,534	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	485,004	100 [ 73.5]	659,869		660,000
e	(　 ) 581,397	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	561,924	100 [ 72.7]	772,935		773,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 -11.9	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 705,000 円／㎡]

鎌倉 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	47,670,325	10,385,623	37,284,702	26,112,400	11,172,302	（　0.9288） 10,376,834	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	230,596,311 円　　　　（　 533,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鎌倉 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	374.00	ＲＣ4	1,496.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火景観地区	100 ％	400 ％	400 ％	433 ㎡	18.0 m x 24.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階迄は店舗、３階以上は事務所の部分貸しを想定した。

⑦有効率　 77.5 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	374.00	70.0	261.80	5,446	1,425,763	12.0	17,109,156
							0.0	0
2～ 2	店舗	374.00	80.0	299.20	3,900	1,166,880	6.0	7,001,280
							0.0	0
3～ 3	事務所	374.00	80.0	299.20	3,000	897,600	4.0	3,590,400
							0.0	0
4～ 4	事務所	374.00	80.0	299.20	3,000	897,600	4.0	3,590,400
							0.0	0
～

計		1,496.00	77.5	1,159.40		4,387,843		31,291,236
								0

⑨年額支払賃料	4,387,843 円　×　12ヶ月　＝　 52,654,116 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,159.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	52,654,116 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 5,265,412 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	47,388,704 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	31,291,236 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 281,621 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	47,670,325 円　　　　（　 110,093 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０９０７Ｔ　　　　-23	5,754 ( 5,551)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,754	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,500 円/㎡　月額支払賃料（　 5,446 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０９０７Ｔ　　　　-24	2,702 ( 2,613)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 55.0]	5,459
c	１０５０９０７Ｔ　　　　-25	3,547 ( 3,414)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 55.0]	5,374

鎌倉 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,940,000 円	388,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,579,623 円	52,654,116　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,598,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,298,000 円	388,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	582,000 円	388,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	388,000 円	388,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,385,623 円　（　　　　　　 23,985 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9288

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	388,000,000 円	設計監理料率　 252,000 円／㎡　×　 1,496.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,112,400 円（　　　　　 60,306 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	47,670,325 円
②総費用	10,385,623 円
③純収益　①－②	37,284,702 円
④建物等に帰属する純収益	26,112,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,172,302 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,376,834 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,965 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 230,596,311 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 533,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
鎌倉 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鎌倉 5-1

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　菊川　哲史

TEL.

鑑定評価額

299,000,000 円

１㎡当たりの価格

690,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	530,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鎌倉市御成町１２９番７				②地積　(㎡)	433 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）景観地区 (100,400)
	1:1.5	建築中	中層の店舗ビル等が多い駅至近の商業地域	南11m市道	水道、ガス、下水	鎌倉 80m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

４階建程度の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 430 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

鎌倉駅西方

80m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
景観地区

⑤地域要因の将
　来予測

鎌倉駅至近の商業地域であり、今後とも現環境に変化はないものと予測する。中核駅至近の商業地としての希少
性から、地価は今後も安定的に推移するものと見込まれる。

(3)最有効使用の判定

４階建程度の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 700,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 524,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主としてＪＲ横須賀線及び東海道本線沿線で、鎌倉市、藤沢市及び横浜市等の一部の圏域。需要者は県内
外の比較的資本力を有する個人及び法人事業者並びに地元不動産業者が中心であるが、都心の不動産業者の進出も認め
られる。ターミナル駅至近の商業地であり安定した商圏を有することから相応の需要はあるが、業種、形態等は多様で
供給は少ない。中心となる価格帯を判断するのは困難であるが、土地は総額で３億円程度と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、中層の店舗ビルが多い鎌倉駅西口至近の商業地域である。鎌倉の知名度もあり顧客の通行量は多く、利回
りを中心とした収益性に基づく市場としての成熟度は比較的高いことから、収益価格は投資採算性を反映した理論的な
価格である。比準価格は現実の取引市場を反映した実証的な価格である。いずれも説得力を有するが、実証性の高い比
準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鎌倉 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 755,000 円／㎡

[103.0]
100

100
[100.0]

100
[112.7]

[100.0]
100

690,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    657,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内の商業地は全国的知名度の観光地を擁し
、主に国内観光客の増加により人通りが増え
ており、商況の本格回復が期待される。

繁華性や顧客の状態に影響を及ぼすような大
型店舗の出店、閉店等は無く、地域要因の変
動は特に見受けられない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -0.4
環境　　　　　　 +15.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

鎌倉 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０９０７ -8	鎌倉市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南12m県道、中間画地		商業景観地区 (100,400)
b	１０５０９１７ -13	藤沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西13m市道、北西2.8m、角地		商業 (100,400)
c	１０５０９１７ -16	藤沢市		建付地	（　）	不整形	北東15m市道、南東4m、北西4m、三方路		商業 (100,400)
d	１０５０９０７Ｄ -3	鎌倉市		建付地	（　）	不整形	南東9m県道、南東2m、二方路		商業景観地区 (74,227)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 784,075	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	806,813	100 [ 112.1]	719,726	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	720,000
b	(　 ) 682,737	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	677,434	100 [ 98.6]	687,053		687,000
c	(　 ) 705,605	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.7]	673,201	100 [ 97.4]	691,171		691,000
d	(　 ) 854,485	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	918,420	100 [ 114.8]	800,017		800,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.6	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +6.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.6	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 700,000 円／㎡]

鎌倉 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	47,810,254	10,360,842	37,449,412	26,448,900	11,000,512	（　0.9288） 10,217,276	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	227,050,578 円　　　　（　 524,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鎌倉 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	374.00	ＲＣ4	1,496.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火景観地区	100 ％	400 ％	400 ％	433 ㎡	18.0 m x 24.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階は店舗、３階以上は事務所で、部分貸しを想定。

⑦有効率　 77.5 ％
の理由

同種、同規模のビルとしては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	374.00	70.0	261.80	5,495	1,438,591	12.0	17,263,092
							0.0	0
2～ 2	店舗	374.00	80.0	299.20	3,900	1,166,880	6.0	7,001,280
							0.0	0
3～ 3	事務所	374.00	80.0	299.20	3,000	897,600	4.0	3,590,400
							0.0	0
4～ 4	事務所	374.00	80.0	299.20	3,000	897,600	4.0	3,590,400
							0.0	0
～

計		1,496.00	77.5	1,159.40		4,400,671		31,445,172
								0

⑨年額支払賃料	4,400,671 円　×　12ヶ月　＝　 52,808,052 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,159.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	52,808,052 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 5,280,805 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	47,527,247 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	31,445,172 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 283,007 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	47,810,254 円　　　　（　 110,416 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０９１０Ｔ　　　　-45	11,214 ( 10,870)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [150.0]	100 [135.0]	5,538	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,550 円/㎡　月額支払賃料（　 5,495 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０９０８Ｔ　　　　-19	9,507 ( 8,725)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [142.5]	100 [120.0]	5,560
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鎌倉 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,965,000 円	393,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,584,242 円	52,808,052　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,488,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,340,500 円	393,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	589,500 円	393,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	393,000 円	393,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特別なものはない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,360,842 円　（　　　　　　 23,928 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9288

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	393,000,000 円	設計監理料率　 255,000 円／㎡　×　 1,496.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,448,900 円（　　　　　 61,083 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	47,810,254 円
②総費用	10,360,842 円
③純収益　①－②	37,449,412 円
④建物等に帰属する純収益	26,448,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,000,512 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,217,276 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,596 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 227,050,578 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 524,000 円／㎡）