鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鎌倉 -34　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０９０５ -45	鎌倉市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西9m市道、北東6.5m、角地		１中専 (80,200)
b	１０５０９１０ -28	鎌倉市		更地	（　）	ほぼ台形	南東3.4m市道、中間画地		２住居風致地区 (40,160)
c	１０５０９１０ -47	鎌倉市		更地	（　）	ほぼ整形	東7.5m市道、西4m、二方路		１低専風致地区 (40,80)
d	１０５０９１７ -12	藤沢市		更地	（　）	不整形	北西4m市道、南2.9m、東2.7m、三方路		商業 (100,240)
e	１０５０９１５Ｄ -31	藤沢市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.5m市道、東4m、二方路		１低専 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 725,467	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 130.0]	575,909	100 [ 127.8]	450,633	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	455,000
b	(　 ) 418,651	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	427,954	100 [ 100.5]	425,825		430,000
c	(　 ) 254,825	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	253,311	100 [ 72.6]	348,913		352,000
d	(　 ) 306,692	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	323,449	100 [ 87.1]	371,354		375,000
e	(　 ) 212,491	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	221,538	100 [ 62.7]	353,330		357,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +6.5	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.3	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 403,000 円／㎡]

鎌倉 -34　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		都心部と相違して賃貸マンション建設のための土地取引は殆ど見受けられず、最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用は分譲共同住宅であるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,827,555,598	1,245,206,549	14	805,000	2,888.52	330,000	3,725.20
⑧開発法による価格	582,349,049 円　　　　（　 389,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鎌倉 -34　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,496 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,496.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
944.14 ㎡	3,725.20 ㎡	2,973.93 ㎡	751.27 ㎡	2,888.52 ㎡	ＲＣ・5F ( 34 戸) 85㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 63.1 ％）	（ 249.0 ％）	（ 198.8 ％）	（ 50.2 ％）	（ 77.54 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２住居準防景観地区	80 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	35.0 ｍ 60.0 ｍ		前面道路：県道特定道路までの距離：		22.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

805,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 805,000 円／㎡　　×　　 2,888.52 ㎡　　＝　　　　 2,325,258,600 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,325,258,600 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 330,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 339,900 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 339,900 円／㎡　　×　　　 3,725.20 ㎡　　＝　　　　 1,266,195,480 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,325,258,600 円　　×　　　　　 12 ％　　＝　　　　 279,031,032 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,545,226,512 円

(4)-4　投下資本収益率	14 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	11 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	13 ヶ月
建築工事(1期目)	11 ヶ月	販売収入(1期目)	13 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	17 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	21 ヶ月
建築工事(3期目)	23 ヶ月	販売収入(3期目)	23 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	186,020,688 円	( 8 ％)	×　　0.8677	（ 13 ヶ月）	＝　　 161,410,151 円
	販売総額(2期)	46,505,172 円	( 2 ％)	×　　0.8216	（ 18 ヶ月）	＝　　 38,208,649 円
	販売総額(3期)	2,092,732,740 円	( 90 ％)	×　　0.7779	（ 23 ヶ月）	＝　　 1,627,936,798 円
収入合計		－	－	－	－	1,827,555,598 円
支出	建築工事費(1期)	126,619,548 円	( 10 ％)	×　　0.8868	（ 11 ヶ月）	＝　　 112,286,215 円
	建築工事費(2期)	126,619,548 円	( 10 ％)	×　　0.8306	（ 17 ヶ月）	＝　　 105,170,197 円
	建築工事費(3期)	1,012,956,384 円	( 80 ％)	×　　0.7779	（ 23 ヶ月）	＝　　 787,978,771 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	195,321,722 円	( 70 ％)	×　　0.8677	（ 13 ヶ月）	＝　　 169,480,658 円
	販売管理費(2期)	83,709,310 円	( 30 ％)	×　　0.8397	（ 16 ヶ月）	＝　　 70,290,708 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　0.7951	（ 21 ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,245,206,549 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,827,555,598 円　　－　　　　　　 1,245,206,549 円　　＝　　　　　 582,349,049 円 389,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
鎌倉 -34　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鎌倉 -34

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　羽田　直樹

TEL.

鑑定評価額

594,000,000 円

１㎡当たりの価格

397,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	300,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鎌倉市由比ガ浜２丁目１０１４番１９｢由比ガ浜２－２４－８｣				②地積　(㎡)	1,496 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他）景観地区 (80,200)
	不整形 1:2	共同住宅ＲＣ5	中層マンションが多く見られる住宅地域	北西22m県道、三方路	水道、ガス、下水	鎌倉 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 50 ｍ、南 0 ｍ、北 300 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ県道

交通

施設

鎌倉駅南方

1.0km

法令

規制

２住居
(80,200)
準防
景観地区

⑤地域要因の将
　来予測

マンション、店舗等が建つ地域であり、当面この環境を維持してゆくものと予測される。新型コロナの市場への
影響も落ち着き、地価は緩やかな上昇に転じた。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 404,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 392,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は湘南から県央部にかけての広範囲に及び、駅徒歩圏を中心とした中高層共同住宅の存する圏域。主たる需
要者は中堅以上のマンションデベロッパーや大手不動産業者である。コロナ禍による住宅需要の増大を受け、近年のマ
ンション価格は上昇傾向にある。こうした中、用地の供給はタイトであって業者の競合によりマンション用地の価格も
上昇傾向にある。中心となる価格帯は、立地特性や容積により異なるが、㎡当たり２０～５０万円程度となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は代替・競争関係にあるマンション素地の取引事例から試算したものであり、市場の取引実勢を反映した客観
的且つ実証的な価格である。開発法による価格は、デベロッパーの事業採算性から試算した価格であり、様々な想定要
素を含むものではあるが、最有効使用を反映した需要者行動の観点からは、相応に考慮されるべきものと判断する。よ
って、本件に於いては両試算価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえた上で鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鎌倉 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 303,000 円／㎡

[105.0]
100

100
[100.0]

100
[ 80.9]

[101.0]
100

397,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    377,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

鎌倉市の人口は横ばい傾向で推移しており、
高齢化率は県平均より約５％高い。市内住宅
地の地価動向は、利便性による二極化が鮮明
である。

「旧鎌倉」地区の駅徒歩圏にあって知名度が
高く、富裕層に根強い人気がある住宅地域。
市場の特性に関して格別の変動要因は認めら
れない。

個別的要因に変動はない。三方路地であり土
地利用の優位性は高い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  -8.5
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

鎌倉 -34　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０９０８Ｄ -49	鎌倉市		建付地	（　）	不整形	接面道路無、無道路地		１住居高度2種最高20m (70,200)
b	１０５０９０５Ｄ -20	藤沢市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西15m国道、北6m、角地		商業 (100,400)
c	１０５０９０９ -6	藤沢市		建付地	（　）	長方形	南東6m市道、北西6m、二方路		１低専 (70,100)
d	１０５０９１０ -5	藤沢市		更地	（　）	ほぼ正方形	西15m国道、南4.6m、角地		準住居 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 150,118	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 61.1]	248,886	100 [ 61.8]	402,728	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	407,000
b	(　 ) 760,445	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	740,730	100 [ 183.0]	404,770		409,000
c	(　 ) 148,659	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	147,493	100 [ 53.3]	276,722		279,000
d	(　 ) 220,971	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	215,022	100 [ 55.0]	390,949		395,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -50.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -38.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +28.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -45.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -45.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 404,000 円／㎡]

鎌倉 -34　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用は分譲共同住宅であり、周辺地域においても本件規模における投資採算性を考慮した賃貸共同住宅の売買市場は成熟していないため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用は分譲共同住宅であるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,907,014,538	1,320,664,235	14	840,000	2,888.52	353,000	3,725.20
⑧開発法による価格	586,350,303 円　　　　（　 392,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鎌倉 -34　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,496 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,496.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
944.14 ㎡	3,725.20 ㎡	2,973.93 ㎡	751.27 ㎡	2,888.52 ㎡	ＲＣ・5F ( 34 戸) 85㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 63.1 ％）	（ 249.0 ％）	（ 198.8 ％）	（ 50.2 ％）	（ 77.54 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２住居準防景観地区	80 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	35.0 ｍ 60.0 ｍ		前面道路：県道特定道路までの距離：		22.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

840,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 840,000 円／㎡　　×　　 2,888.52 ㎡　　＝　　　　 2,426,356,800 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,426,356,800 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 353,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 363,590 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 363,590 円／㎡　　×　　　 3,725.20 ㎡　　＝　　　　 1,354,445,468 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,426,356,800 円　　×　　　　　 12 ％　　＝　　　　 291,162,816 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,645,608,284 円

(4)-4　投下資本収益率	14 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	11 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	13 ヶ月
建築工事(1期目)	11 ヶ月	販売収入(1期目)	13 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	17 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	21 ヶ月
建築工事(3期目)	23 ヶ月	販売収入(3期目)	23 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	194,108,544 円	( 8 ％)	×　　0.8677	（ 13 ヶ月）	＝　　 168,427,984 円
	販売総額(2期)	48,527,136 円	( 2 ％)	×　　0.8216	（ 18 ヶ月）	＝　　 39,869,895 円
	販売総額(3期)	2,183,721,120 円	( 90 ％)	×　　0.7779	（ 23 ヶ月）	＝　　 1,698,716,659 円
収入合計		－	－	－	－	1,907,014,538 円
支出	建築工事費(1期)	135,444,547 円	( 10 ％)	×　　0.8868	（ 11 ヶ月）	＝　　 120,112,224 円
	建築工事費(2期)	135,444,547 円	( 10 ％)	×　　0.8306	（ 17 ヶ月）	＝　　 112,500,241 円
	建築工事費(3期)	1,083,556,374 円	( 80 ％)	×　　0.7779	（ 23 ヶ月）	＝　　 842,898,503 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	116,465,126 円	( 40 ％)	×　　0.8677	（ 13 ヶ月）	＝　　 101,056,790 円
	販売管理費(2期)	116,465,126 円	( 40 ％)	×　　0.8397	（ 16 ヶ月）	＝　　 97,795,766 円
	販売管理費(3期)	58,232,563 円	( 20 ％)	×　　0.7951	（ 21 ヶ月）	＝　　 46,300,711 円
支出合計		－	－	－	－	1,320,664,235 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,907,014,538 円　　－　　　　　　 1,320,664,235 円　　＝　　　　　 586,350,303 円 392,000 円／㎡