鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鎌倉 -29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０９０５ -26	鎌倉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5m市道、中間画地		１低専風致地区 (40,80)
b	１０５０９０７Ｄ -28	鎌倉市		建付地	（　）	不整形	北東5m道路、中間画地		１低専風致地区 (40,80)
c	１０５０９０７Ｄ -41	鎌倉市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西4m市道、南西4m、角地		１低専風致地区 (40,80)
d	１０５０９１７Ｄ -4	鎌倉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		１住居景観地区 (70,200)
e	１０５０９０５ -31	鎌倉市		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m未舗装私道、北4m、角地		１低専風致地区 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 459,920	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	460,796	100 [ 94.1]	489,688	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	499,000
b	(　 ) 328,497	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.5]	402,265	100 [ 91.1]	441,564		450,000
c	(　 ) 395,743	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	422,827	100 [ 94.0]	449,816		459,000
d	(　 ) 382,775	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	410,031	100 [ 93.0]	440,894		450,000
e	(　 ) 223,981	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	225,273	100 [ 71.4]	315,508		322,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 465,000 円／㎡]

鎌倉 -29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,342,591	1,672,710	9,669,881	4,667,830	5,002,051	（　0.9702） 4,852,990	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	105,499,783 円　　　　（　 320,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鎌倉 -29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	194.48	Ｗ2	376.74
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防景観地区	70 ％	200 ％	160 ％	330 ㎡	17.6 m x 18.8 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積約４７㎡、ファミリータイプ８室のアパートを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	188.37	100.0	188.37	2,416	455,102	2.0	910,204
							1.0	455,102
2～ 2	住宅	188.37	100.0	188.37	2,491	469,230	2.0	938,460
							1.0	469,230
～

～

～

計		376.74	100.0	376.74		924,332		1,848,664
								924,332

⑨年額支払賃料	924,332 円　×　12ヶ月　＝　 11,091,984 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 376.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,091,984 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 572,599 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,879,385 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,848,664 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,562 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 924,332 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 445,644 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,342,591 円　　　　（　 34,371 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０９０７Ｔ　　　　-13	2,908 ( 2,788)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	2,689	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,600 円/㎡　月額支払賃料（　 2,491 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０９０７Ｔ　　　　-14	3,254 ( 3,119)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [115.0]	100 [103.0]	2,497
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鎌倉 -29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	303,500 円	60,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	343,560 円	11,451,984　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 358,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 515,900 円	60,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	91,050 円	60,700,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	60,700 円	60,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,672,710 円　（　　　　　　 5,069 円／㎡）　　（経費率　　 14.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	60,700,000 円	設計監理料率　 161,000 円／㎡　×　 376.74 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0769	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 40 ％　＋　0.0830 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,667,830 円（　　　　　 14,145 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,342,591 円
②総費用	1,672,710 円
③純収益　①－②	9,669,881 円
④建物等に帰属する純収益	4,667,830 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,002,051 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,852,990 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,706 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 105,499,783 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 320,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
鎌倉 -29　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鎌倉 -29

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　狩野　信一

TEL.

鑑定評価額

151,000,000 円

１㎡当たりの価格

457,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月8日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	350,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鎌倉市扇ガ谷１丁目１５０番４｢扇ガ谷１－１－５｣				②地積　(㎡)	330 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）景観地区 (70,160)
	1:1	住宅Ｗ2	画地規模の大きな一般住宅が多い住宅地域	南4m市道	水道、ガス、下水	鎌倉 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 90 ｍ、南 40 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.6 ｍ、奥行　約　　 18.8 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、４ｍ市
道

交通

施設

鎌倉駅北西方

300m

法令

規制

１中専
(70,160)
準防
景観地区

⑤地域要因の将
　来予測

鎌倉を代表する「旧鎌倉」地区の優良な住宅地域の一つであり、今後も規模の大きな住宅が建ち並ぶ現状を維持
していくものと予測する。新型コロナの影響も落ち着き、地価は引続き上昇を続けるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 465,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 335,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、鎌倉市内にてＪＲ横須賀線及び江ノ島電鉄沿線に所在する優良な住宅地域群を包含する圏域と判定した
。価格水準高位の住宅地域であるため、主たる需要者は県内在住の資力のある個人であるが、都内等からの転入者も少
なからず見られる。周辺は鎌倉を代表する優良な住宅地域であり、高額取引も散見され、需要は堅調である。地域の特
性上、中心的な価格帯は見つけづらいが、まとまった規模の優良物件では１億円以上での売買が成立している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、駅徒歩圏に存するが、自己居住目的での用途が支配的であり、賃貸市場は十分成熟していない。自用目的
での需要者は、収益性より居住の快適性，利便性を重視するため、市場性に基づく実証的な比準価格の説得力は高いが
、収益価格の説得力はやや劣る。ついては、比準価格を重視し、収益価格を斟酌し、代表標準地との検討を踏まえて、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鎌倉 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 303,000 円／㎡

[105.0]
100

100
[100.0]

100
[ 71.0]

[102.0]
100

457,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    433,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響が薄れ、鎌倉市内住宅地価
格は全般的に緩やかな上昇局面を迎えた。し
かし、利便性の優劣で住宅地の価格差は拡大
傾向にある。

旧鎌倉地区住宅地域に対する需要は堅調であ
る。近隣地域の地価は強含みで推移している
。

個別的要因に変動はない。南道路であるため
、居住の快適性が優れ、その分市場競争力は
高い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.5
交通・接近　　　 -14.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

鎌倉 -29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０９１７Ｄ -23	鎌倉市		建付地	（　）	ほぼ台形	南4m市道、中間画地		１低専風致地区 (40,80)
b	１０５０９０７ -12	鎌倉市		底地	（　）	ほぼ長方形	南西1.8m市道、中間画地		１中専景観地区 (70,160)
c	１０５０９１７Ｄ -20	鎌倉市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東4m市道、北5.7m、角地		１低専風致地区 (40,80)
d	１０５０９０７Ｄ -34	鎌倉市		更地	（　）	ほぼ整形	北3m市道、中間画地		１中専景観地区 (60,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 294,118	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	293,541	100 [ 63.7]	460,818	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	470,000
b	(　 188,150) 314,000	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	318,878	100 [ 68.2]	467,563		477,000
c	(　 ) 286,547	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	276,284	100 [ 60.9]	453,668		463,000
d	(　 ) 254,990	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ / ]	100 [ 94.1]	283,443	100 [ 62.5]	453,509		463,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -27.0
a	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 -10.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -27.0
c	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 465,000 円／㎡]

鎌倉 -29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,185,679	1,649,804	9,535,875	4,291,020	5,244,855	（　0.9702） 5,088,558	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	110,620,826 円　　　　（　 335,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鎌倉 -29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	197.00	Ｗ2	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防景観地区	70 ％	200 ％	160 ％	330 ㎡	17.6 m x 18.8 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積４５㎡（２ＤＫ）各階４戸、　　　　　　　合計８戸の共同住宅（アパート）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	180.00	100.0	180.00	2,480	446,400	2.0	892,800
							1.0	446,400
2～ 2	住宅	180.00	100.0	180.00	2,550	459,000	2.0	918,000
							1.0	459,000
～

～

～

計		360.00	100.0	360.00		905,400		1,810,800
								905,400

⑨年額支払賃料	905,400 円　×　12ヶ月　＝　 10,864,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 432,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,864,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 432,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 564,840 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,731,960 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,810,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,203 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 905,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 436,516 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,185,679 円　　　　（　 33,896 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０９１７Ｔ　　　　-4	2,350 ( 2,251)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [115.0]	100 [ 83.0]	100 [ 88.0]	100 [ 97.0]	2,884	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,662 円/㎡　月額支払賃料（　 2,550 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０９１７Ｔ　　　　-5	2,215 ( 2,214)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [130.0]	100 [ 85.5]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	2,430
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鎌倉 -29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	279,000 円	55,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	338,904 円	11,296,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 418,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 474,300 円	55,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	83,700 円	55,800,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,800 円	55,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,649,804 円　（　　　　　　 4,999 円／㎡）　　（経費率　　 14.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,800,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0769	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 40 ％　＋　0.0830 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,291,020 円（　　　　　 13,003 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,185,679 円
②総費用	1,649,804 円
③純収益　①－②	9,535,875 円
④建物等に帰属する純収益	4,291,020 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,244,855 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,088,558 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,420 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 110,620,826 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 335,000 円／㎡）