別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 鎌倉 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鎌倉 -24 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　泰三   TEL.

鑑定評価額 14,600,000 円  １㎡当たりの価格 88,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鎌倉市関谷字中道１１７５番７ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 周囲に農地の多い住 宅地域 東4.8m市道、北側道 水道 大船 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．８ ｍ市道 交通 施設 大船駅北西方 3.5km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は周辺に農地等も見られる市街化調整区域内の地域であり、新規の宅地への転換も難しく需要は低調で ある。今後も大きな変化は見られず、現状を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鎌倉市を中心とした藤沢市や横浜市南部の市街化調整区域内の住宅地域である。主な需要者は地元の農家 住民や、資材置き場や倉庫として利用する事業者等であり、外部からの転入者は少ない。周辺には住宅が見られるもの の農地が多く、新規に宅地への転用も困難であるため、既存の中古住宅の取引が希に散見される程度である。そのため 、取引される物件も規模や個別的要因についてバラツキが多いが、１千万円台の土地取引が希に見られる程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農地が多く見られる市街化調整区域内の住宅地域であり、鎌倉市内だけでなく藤沢市内からも広域的に類似 性の認められる事例を収集し、各種補正を行って試算した比準価格の信頼性は高い。一方、周辺には農家住宅も見られ るような地域であり、賃貸需要が未成熟であることから収益還元法の適用は断念した。したがって、信頼性が高い比準 価格を重視して、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　藤沢 -52                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 98.6] [103.0] 100 88,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     88,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 近年の人口は概ね横ばい傾向で推移している が、高齢化率は３０％以上であり、県内の市 町村では高水準である。 市街化調整区域であることから一般的に宅地 化は難しく、土地の利用形態も特段の変化は 見られず、地域要因の変動も見られない。 接道方位が東側で角地の画地であり、日照等 の面で価値の増加が認められる。個別的要因 に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.7 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％