鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

平塚 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１０１６Ｄ -703	平塚市		更地	（　）	ほぼ台形	北8m市道、中間画地		工専高度4種最高31m (60,200)
b	１０５１００３ -46	平塚市		更地	（　）	長方形	南7.3m市道、北4m、二方路		工業高度4種最高31m (70,200)
c	１０５１０１６Ｄ -680	平塚市		更地	（　）	ほぼ長方形	北5.5m市道、中間画地		工業高度4種最高31m (60,200)
d	１０５１０１６Ｄ -135	高座郡寒川町		更地	（　）	ほぼ長方形	西8.1m町道、中間画地		工専高度4種最高31m (60,200)
e	１０５１０１６Ｄ -137	高座郡寒川町		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m町道、中間画地		工業高度4種最高31m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 84,727	100 [ 100.0]	[ 115.3] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	99,684	100 [ 94.0]	106,047	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	106,000
b	(　 ) 112,998	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	114,005	100 [ 105.8]	107,755		108,000
c	(　 ) 142,868	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	147,440	100 [ 105.6]	139,621		140,000
d	(　 ) 118,824	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	127,379	100 [ 103.0]	123,669		124,000
e	(　 ) 110,189	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	120,106	100 [ 101.0]	118,917		119,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +1.0
e	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 114,000 円／㎡]

平塚 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	47,771,107	8,739,352	39,031,755	26,707,200	12,324,555	（　0.9519） 11,731,744	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	260,705,422 円　　　　（　 84,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

平塚 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	1,600.00	Ｓ2	3,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業高度4種最高31m	60 ％	200 ％	200 ％	3,102 ㎡	68.0 m x 45.0 m	前面道路：市道　 7.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況、有効需要、敷地規模等より２階建倉庫の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	倉庫	3,200.00	100.0	3,200.00	1,303	4,169,600	6.0	25,017,600
							0.0	0
～

～

～

～

計		3,200.00	100.0	3,200.00		4,169,600		25,017,600
								0

⑨年額支払賃料	4,169,600 円　×　12ヶ月　＝　 50,035,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	50,035,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,501,760 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	47,533,440 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	25,017,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 237,667 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	47,771,107 円　　　　（　 15,400 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１００７Ｔ　　　　-17	1,389 ( 1,331)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [107.8]	100 [100.0]	1,371	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,310 円/㎡　月額支払賃料（　 1,303 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１００７Ｔ　　　　-7	1,151 ( 1,148)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,238
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

平塚 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,284,000 円	428,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	500,352 円	50,035,200　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,675,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,424,000 円	428,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	428,000 円	428,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	428,000 円	428,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,739,352 円　（　　　　　　 2,817 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	428,000,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 3,200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0624	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 50 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,707,200 円（　　　　　 8,610 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	47,771,107 円
②総費用	8,739,352 円
③純収益　①－②	39,031,755 円
④建物等に帰属する純収益	26,707,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,324,555 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,731,744 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,782 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 260,705,422 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 84,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出
平塚 9-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

平塚 9-2

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　佐竹　良輔

TEL.

鑑定評価額

341,000,000 円

１㎡当たりの価格

110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月9日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	85,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	平塚市四之宮１丁目７１１番外｢四之宮１－２－４４｣				②地積　(㎡)	3,102 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他）高度4種最高31m
	1.5:1	工場	中小規模の工場、倉庫等が立地する工業地域	南7.3m市道	水道、ガス、下水	平塚 2.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 150 ｍ、南 50 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

工場兼倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 70.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 3,150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

国、県道に近い工業地域

街

路

７．３ｍ市道

交通

施設

平塚駅北方

2.3km

法令

規制

工業
(60,200)
高度4種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模の工場などが集積しているが、住宅地域に隣接していることから敷地の集約化は進まず、地域に大きな
変化はないと考えられる。今後も地価は堅調に推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

工場兼倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 115,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 88,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

湘南・県央エリアの工業地域が同一需給圏である。主な需要者は、神奈川県内外の事業法人で湘南エリアの拠点となる
工場や倉庫、事業所などを探している。製造業、運送業、食品加工業、印刷業など様々な業種が考えられるが準工業地
域では住宅地とも競合し、新規供給も限定的であるため需給がタイトであり地価は上昇基調にある。価格帯は平米単価
８万円から１５万円程度であるが、地積が１万平米を超えると物流施設適地となりより高くなる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一部に、小規模な倉庫や事業所の賃貸需要もみられるが賃貸用物流施設用地としては地積が小さいため、収益目的での
工業地取引は少数である。対象標準地上に賃貸用倉庫を想定したが位置規模からすると収益価格は市場参加者が重視す
る価格とはいえない。比準価格は、様々な事業を前提とする取引事例によるもので市場性を反映して説得力が高いとい
える。よって、鑑定評価額は比準価格を重視して、収益価格を参考に上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    106,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市の人口は微増で高齢化は進んでいるものの
転入超過が続いている。また、大神地区での
物流立地は進んでおり、小売や飲食業も回復
が期待される。

街路の系統連続性に問題はなく、国道や県道
までの接続は良好である。工業地に対する需
要の高まりを受けて地価は堅調に推移してい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

平塚 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１００３ -46	平塚市		更地	（　）	長方形	南7.3m市道、北4m、二方路		工業高度4種最高31m (70,200)
b	１０５１０１６Ｄ -680	平塚市		更地	（　）	ほぼ長方形	北5.5m市道、中間画地		工業高度4種最高31m (60,200)
c	１０５１０１６Ｄ -703	平塚市		更地	（　）	ほぼ台形	北8m市道、中間画地		工専高度4種最高31m (60,200)
d	１０５１０１６Ｄ -675	平塚市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西16m市道、中間画地		準工高度2種最高15m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 112,998	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	115,145	100 [ 99.8]	115,376	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	115,000
b	(　 ) 142,868	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	147,440	100 [ 104.6]	140,956		141,000
c	(　 ) 84,727	100 [ 100.0]	[ 113.6] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	99,227	100 [ 86.9]	114,185		114,000
d	(　 ) 126,680	100 [ 100.0]	[ 107.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	137,429	100 [ 118.3]	116,170		116,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 115,000 円／㎡]

平塚 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、土地の再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	49,560,979	8,883,118	40,677,861	27,725,400	12,952,461	（　0.9505） 12,311,314	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	273,584,756 円　　　　（　 88,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

平塚 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	1,773.31	Ｓ2	3,546.62
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業高度4種最高31m	60 ％	200 ％	200 ％	3,102 ㎡	68.0 m x 45.0 m	前面道路：市道　 7.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造２階建倉庫一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	倉庫	3,546.62	100.0	3,546.62	1,208	4,284,317	5.0	21,421,585
							0.0	0
～

～

～

～

計		3,546.62	100.0	3,546.62		4,284,317		21,421,585
								0

⑨年額支払賃料	4,284,317 円　×　12ヶ月　＝　 51,411,804 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,546.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	51,411,804 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,056,472 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	49,355,332 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	21,421,585 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 205,647 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	49,560,979 円　　　　（　 15,977 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１００３Ｔ　　　　-18	1,476 ( 1,471)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,283	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,213 円/㎡　月額支払賃料（　 1,208 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１００７Ｔ　　　　-15	974 ( 945)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	1,142
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

平塚 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,314,000 円	438,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	514,118 円	51,411,804　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,675,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,504,000 円	438,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	438,000 円	438,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	438,000 円	438,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,883,118 円　（　　　　　　 2,864 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	438,000,000 円	設計監理料率　 120,000 円／㎡　×　 3,546.62 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0633	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 50 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	27,725,400 円（　　　　　 8,938 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	49,560,979 円
②総費用	8,883,118 円
③純収益　①－②	40,677,861 円
④建物等に帰属する純収益	27,725,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,952,461 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,311,314 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,969 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 273,584,756 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 88,200 円／㎡）