鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

平塚 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１０１６Ｄ -703	平塚市		更地	（　）	ほぼ台形	北8m市道、中間画地		工専高度地区 (60,200)
b	１０５１０１６Ｄ -748	平塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北7m市道、南4.5m、二方路		工業高度地区 (70,200)
c	１０５１０１１ -20	高座郡寒川町		建付地	（　）	不整形	西12.5m町道、南4m、角地		準工高度地区 (80,200)
d	１０５１０１６Ｄ -137	高座郡寒川町		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m町道、中間画地		工業高度地区 (60,200)
e	１０５１０１６Ｄ -136	高座郡寒川町		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8.3m町道、中間画地		工専高度地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 84,727	100 [ 100.0]	[ 113.6] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	101,316	100 [ 98.0]	103,384	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	103,000
b	(　 ) 141,881	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	149,114	100 [ 132.4]	112,624		113,000
c	(　 ) 85,318	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.6]	100,025	100 [ 94.5]	105,847		106,000
d	(　 ) 110,189	100 [ 100.0]	[ 110.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	121,759	100 [ 110.9]	109,792		110,000
e	(　 ) 96,964	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	104,236	100 [ 98.0]	106,363		106,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 108,000 円／㎡]

平塚 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	95,551,380	16,839,800	78,711,580	51,632,900	27,078,680	（　0.9486） 25,686,836	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	570,818,578 円　　　　（　 86,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

平塚 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	3,000.00	Ｓ2	6,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専高度4種最高31m	60 ％	200 ％	200 ％	6,611 ㎡	74.3 m x 89.1 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫：一棟貸し。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	倉庫	3,000.00	100.0	3,000.00	1,390	4,170,000	6.0	25,020,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		6,000.00	100.0	6,000.00		8,340,000		50,040,000
								0

⑨年額支払賃料	8,340,000 円　×　12ヶ月　＝　 100,080,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 6,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	100,080,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 5,004,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	95,076,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	50,040,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 475,380 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	95,551,380 円　　　　（　 14,453 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１００３Ｔ　　　　-18	1,476 ( 1,471)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,452	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,400 円/㎡　月額支払賃料（　 1,390 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１００３Ｔ　　　　-19	1,225 ( 1,222)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,343
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

平塚 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,409,000 円	803,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,000,800 円	100,080,000　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,400,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,424,000 円	803,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	803,000 円	803,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	803,000 円	803,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 16,839,800 円　（　　　　　　 2,547 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9486

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	803,000,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 6,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 50 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	51,632,900 円（　　　　　 7,810 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	95,551,380 円
②総費用	16,839,800 円
③純収益　①－②	78,711,580 円
④建物等に帰属する純収益	51,632,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	27,078,680 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	25,686,836 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,885 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 570,818,578 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 86,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
平塚 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

平塚 9-1

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　石井　孝憲

TEL.

鑑定評価額

674,000,000 円

１㎡当たりの価格

102,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	75,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	平塚市堤町２６番｢堤町３－１０｣				②地積　(㎡)	6,611 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) （その他）高度4種最高31m
	1:1.2	工場	大中規模工場が建ち並ぶ街区整然とした工業地域	南東12m市道	水道、ガス、下水	平塚 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 200 ｍ、南 400 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

工場兼倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 74.3 ｍ、奥行　約　　 89.1 ｍ、規模　　 6,611 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

平塚駅北東方

2.0km

法令

規制

工専
(60,200)
高度4種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

さがみ縦貫道の開通により交通アクセスが向上しており、加えて、新東名についても一部開通するなど、周辺で
は広域自動車道路の整備が進展している。よって、今後は物流拠点としての更なる需要増加が期待される。

(3)最有効使用の判定

工場兼倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 105,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 94,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は神奈川県内に所在する内陸型工業地域、需要者は自己の業務用目的の法人事業者が中心である。ＥＣ市場
の隆盛による物流需要の拡大が継続しており、加えて、さがみ縦貫道開通等の交通アクセス改善により、当該圏域内で
はリート法人や大手物流業者の更なる需要増加が期待されている。但し、中小規模事業者の土地取得需要は未だ旺盛と
までは言えない状況にあり、今後の工場、倉庫等の新設動向については、なお慎重な見極めが必要である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は工業地の取引価格や動向等の市場実勢を反映したものであり、実証的な説得力を有する。一方、収益価格は
様々な数値の想定が避けられず、流動的側面を有している。また、収益性に基づく市場としての熟成度がやや低く、地
価に見合う賃料水準が形成されていないこともあって低位に試算された。従って、自用取引中心の市場特性に基づく比
準価格を重視して収益価格を比較考量し、周辺公示価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     94,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

世界各国はコロナ前のＧＤＰ回復するも、日
本経済は経済成長と感染抑制のジレンマから
消費増税前のピークを下回っており、現状低
成長傾向で推移。

高速道路交通網の整備により、広域的なアク
セス性が高まっている。この様な中、物流拠
点用地としての需給は概ね堅調に推移してい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

平塚 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１０１６Ｄ -703	平塚市		更地	（　）	ほぼ台形	北8m市道、中間画地		工専高度地区 (60,200)
b	１０５１００３ -46	平塚市		更地	（　）	長方形	南7.3m市道、北4m、二方路		工業高度4種最高31m (70,200)
c	１０５１０１６Ｄ -136	高座郡寒川町		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8.3m町道、中間画地		工専高度4種最高31m (60,200)
d	１０５１０１６Ｄ -137	高座郡寒川町		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m町道、中間画地		工業高度4種最高31m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 84,727	100 [ 100.0]	[ 113.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	96,250	100 [ 100.0]	96,250	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	96,300
b	(　 ) 112,998	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	110,571	100 [ 98.0]	112,828		113,000
c	(　 ) 96,964	100 [ 100.0]	[ 112.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	105,437	100 [ 107.8]	97,808		97,800
d	(　 ) 110,189	100 [ 100.0]	[ 112.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	123,412	100 [ 110.0]	112,193		112,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 105,000 円／㎡]

平塚 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	84,609,101	13,381,080	71,228,021	42,235,600	28,992,421	（　0.9706） 28,140,044	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	625,334,311 円　　　　（　 94,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

平塚 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	2,900.00	Ｓ2	5,800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専高度4種最高31m	60 ％	200 ％	200 ％	6,611 ㎡	74.3 m x 89.1 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準地の画地条件・立地条件や同一需給圏内の賃貸動向等を勘案し、一括貸の倉庫を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	倉庫	5,800.00	100.0	5,800.00	1,260	7,308,000	6.0	43,848,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		5,800.00	100.0	5,800.00		7,308,000		43,848,000
								0

⑨年額支払賃料	7,308,000 円　×　12ヶ月　＝　 87,696,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 5,800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	87,696,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,507,840 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	84,188,160 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	43,848,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 420,941 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	84,609,101 円　　　　（　 12,798 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１００７Ｔ　　　　-7	1,151 ( 1,148)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,151	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,266 円/㎡　月額支払賃料（　 1,260 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１００７Ｔ　　　　-18	1,402 ( 1,361)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,335
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

平塚 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,276,000 円	638,000,000　×　　　　 0.2 ％
②維持管理費	438,480 円	87,696,000　×　　　　 0.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,286,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,104,000 円	638,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	638,000 円	638,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	638,000 円	638,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,381,080 円　（　　　　　　 2,024 円／㎡）　　（経費率　　 15.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	638,000,000 円	設計監理料率　 110,000 円／㎡　×　 5,800.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0662	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0615 ×　 80 ％　＋　0.0770 × 10 ％　＋ 0.0933 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	42,235,600 円（　　　　　 6,389 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	84,609,101 円
②総費用	13,381,080 円
③純収益　①－②	71,228,021 円
④建物等に帰属する純収益	42,235,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	28,992,421 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	28,140,044 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,257 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 625,334,311 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 94,600 円／㎡）