鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

平塚 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１０１６Ｄ -801	平塚市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東6m市道、南4m、角地		商業高度地区 (100,360)
b	１０５１０１６Ｄ -586	平塚市		更地	（　）	長方形	東15m市道、中間画地		商業高度4種最高31m (100,400)
c	１０５１０１６Ｄ -594	平塚市		更地	（　）	長方形	南22m市道、中間画地		商業高度4種最高31m 駐車場整備地区 (100,600)
d	１０５１００１ -13	平塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東30m国道、南4m、二方路		近商高度地区 (100,300)
e	１０５１００１ -33	平塚市		建付地	（　）	ほぼ台形	東22m国道、北6m、角地		近商高度地区 (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 212,848	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	208,095	100 [ 96.9]	214,752	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	215,000
b	(　 ) 216,271	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	232,324	100 [ 104.0]	223,388		223,000
c	(　 ) 363,000	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	373,164	100 [ 169.1]	220,677		221,000
d	(　 ) 159,543	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	165,404	100 [ 85.2]	194,136		194,000
e	(　 ) 170,234	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	170,403	100 [ 83.8]	203,345		203,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +45.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 209,000 円／㎡]

平塚 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,503,906	1,078,860	4,425,046	3,740,050	684,996	（　0.9538） 653,349	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	14,848,841 円　　　　（　 120,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

平塚 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	99.00	Ｓ3	252.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度4種最高31m 駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	124 ㎡	11.8 m x 10.5 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階共同住宅単身者向各階２戸

⑦有効率　 81.0 ％
の理由

想定共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.00	80.0	72.00	2,773	200,000	3.0	600,000
							0.0	0
2～ 3	住宅	81.00	81.5	66.00	1,980	131,000	1.0	131,000
							1.0	131,000
～

～

～

計		252.00	81.0	204.00		462,000		862,000
								262,000

⑨年額支払賃料	462,000 円　×　12ヶ月　＝　 5,544,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 204.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	9,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 108,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,544,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 108,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 282,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,369,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	862,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,189 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 262,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 126,317 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,503,906 円　　　　（　 44,386 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１００７Ｔ　　　　-21	2,447 ( 2,376)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,533	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,780 円/㎡　月額支払賃料（　 2,773 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１００６Ｔ　　　　-1	3,530 ( 3,418)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [114.5]	100 [101.0]	3,083
c	１０５１００６Ｔ　　　　-8	2,399 ( 2,393)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,730

平塚 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	285,500 円	57,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	169,560 円	5,652,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 52,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 456,800 円	57,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	57,100 円	57,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	57,100 円	57,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,078,860 円　（　　　　　　 8,700 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9538

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	57,100,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 252.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0655	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0486 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,740,050 円（　　　　　 30,162 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,503,906 円
②総費用	1,078,860 円
③純収益　①－②	4,425,046 円
④建物等に帰属する純収益	3,740,050 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	684,996 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	653,349 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,269 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,848,841 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 120,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
平塚 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

平塚 5-8

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　武田　信一

TEL.

鑑定評価額

25,000,000 円

１㎡当たりの価格

202,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	160,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	平塚市見附町４３番４｢見附町４３－３｣				②地積　(㎡)	124 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度4種最高31m 駐車場整備地区 (100,400)
	1.2:1	店舗兼共同住宅ＲＣ6	小規模な小売店舗が多い既成の商業地域	南15m市道	水道、ガス、下水	平塚 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 20 ｍ、南 60 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 10.5 ｍ、規模　　 125 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

平塚駅北西方

1.2km

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度4種最高31m
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いに店舗等が立地する近隣商業地域であり、一部住宅地が混在している。商住混在の程度を含めて地
域要因に特段の変動はなく、今後も現状を維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 203,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 119,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、平塚市を中心に周辺部を含む商業地域で、広域的に把握される。近隣地域は、商業集積エリアの縁辺部
に所在しているため、店舗等の集積度はやや低く繁華性が劣り、一般住宅等の混在が認められる商住混在地域である。
土地需要は住宅地需要に下支えされている面があるが、堅調である。主たる市場参加者は地場の不動産事業者等が想定
され、土地取引には個別性が範囲され、土地の中心価格帯の把握はやや困難であるが、２０万円／㎡前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は見附町の商住混在地で、同一需給圏内においては賃貸市場は存在するが、自己使用目的の取引が中心であ
る。一方、取引事例比較法の適用では市場性を反映した実証的な価格を試算できたため、比準価格の規範性は高い。し
たがって、比準価格を標準として収益価格を参酌のうえ、代表標準地との均衡、広域的な土地価格水準の検討及び単価
と総額との関連を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　平塚 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 176,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 88.1]

[100.0]
100

200,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    201,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

平塚市の人口は概ね横ばいで推移している。
繁華性の劣る商業地では住宅地の需要が下支
えとなり、土地需要は堅調である。

見附町の幹線道路沿いの商業地域で、一部住
宅が混在する。住宅混在の程度を含め地域要
因に特段の変動はない。地価は若干の上昇基
調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

平塚 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１０１６Ｄ -773	平塚市		建付地	（　）	長方形	西18m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,300)
b	１０５１０１６Ｄ -592	平塚市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		商業高度4種最高31m (100,360)
c	１０５１０１６Ｄ -781	平塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東22m県道、中間画地		近商高度2種最高15m 地区計画等 (90,200)
d	１０５１０１０ -29	平塚市		貸家建付地	（　）	長方形	東22m国道、中間画地		準住居高度2種最高15m (70,200)
e	１０５１００１ -12	平塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東15m市道、北22m、南6m、三方路		近商高度3種最高20m (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 148,577	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	165,746	100 [ 82.1]	201,883	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	202,000
b	(　 ) 248,630	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	256,089	100 [ 120.9]	211,819		212,000
c	(　 ) 193,436	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	194,403	100 [ 94.3]	206,154		206,000
d	(　 ) 196,618	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	196,618	100 [ 97.9]	200,836		201,000
e	(　 ) 272,244	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	259,013	100 [ 119.7]	216,385		216,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 203,000 円／㎡]

平塚 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,392,446	1,673,183	6,719,263	6,020,640	698,623	（　0.9519） 665,019	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	14,778,200 円　　　　（　 119,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

平塚 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	99.00	Ｓ5	462.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度4種最高31m 駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	124 ㎡	11.8 m x 10.5 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階店舗、３～５階は各階１戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 81.7 ％
の理由

類似不動産のレンタブル比を参考に想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	99.00	80.0	79.20	2,544	201,485	3.0	604,455
							0.0	0
2～ 2	店舗	99.00	80.0	79.20	1,750	138,600	1.0	138,600
							0.0	0
3～ 3	住宅	88.00	83.0	73.04	1,780	130,011	1.0	130,011
							0.0	0
4～ 4	住宅	88.00	83.0	73.04	1,800	131,472	1.0	131,472
							0.0	0
5～ 5	住宅	88.00	83.0	73.04	1,830	133,663	1.0	133,663
							0.0	0

計		462.00	81.7	377.52		735,231		1,138,201
								0

⑨年額支払賃料	735,231 円　×　12ヶ月　＝　 8,822,772 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 377.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,822,772 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 441,139 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,381,633 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,138,201 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,813 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,392,446 円　　　　（　 67,681 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１００６Ｔ　　　　-8	2,399 ( 2,393)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [103.0]	100 [105.0]	2,521	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,550 円/㎡　月額支払賃料（　 2,544 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１００７Ｔ　　　　-21	2,447 ( 2,376)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	2,589
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

平塚 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	452,000 円	90,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	264,683 円	8,822,772　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 52,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 723,200 円	90,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	90,400 円	90,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	90,400 円	90,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,673,183 円　（　　　　　　 13,493 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	90,400,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 462.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,020,640 円（　　　　　 48,554 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,392,446 円
②総費用	1,673,183 円
③純収益　①－②	6,719,263 円
④建物等に帰属する純収益	6,020,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	698,623 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	665,019 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,363 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,778,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 119,000 円／㎡）