鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

平塚 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１０１６Ｄ -788	平塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、中間画地		商業高度4種最高31m 駐車場整備地区 (100,600)
b	１０５１０１６Ｄ -689	平塚市		貸家建付地	（　）	長方形	西（駅前広場）市道、中間画地		商業高度4種最高31m 駐車場整備地区 (100,600)
c	１０５１００３ -9	平塚市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		商業高度4種最高34m 駐車場整備地区 (100,360)
d	１０５１０１６Ｄ -585	平塚市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南22m市道、北6m、二方路		商業高度4種最高31m 駐車場整備地区 (100,600)
e	１０５１０１６Ｄ -390	茅ケ崎市		貸家建付地	（　）	不整形	東12.1m市道、中間画地		商業高度4種最高31m (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 759,097	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	773,520	100 [ 99.0]	781,333	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	781,000
b	(　 ) 769,132	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.3]	868,787	100 [ 112.0]	775,703		776,000
c	(　 ) 521,547	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	540,323	100 [ 54.9]	984,195		984,000
d	(　 ) 475,287	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	500,978	100 [ 77.6]	645,590		646,000
e	(　 ) 929,601	100 [ 100.0]	[ 110.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	1,142,376	100 [ 137.3]	832,029		832,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -16.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.59	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +40.0
e	正常	％／月 +0.59	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 780,000 円／㎡]

平塚 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、土地の再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	113,266,516	22,299,517	90,966,999	74,750,000	16,216,999	（　0.9546） 15,480,747	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	351,835,159 円　　　　（　 613,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

平塚 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗共同住宅	466.66	ＲＣ10F1B	4,287.02
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度4種最高31m 駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	574 ㎡	18.5 m x 31.0 m	前面道路：市道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階及び地下１階店舗、２～１０階約２７㎡共同住宅７８戸を想定した。

⑦有効率　 73.2 ％
の理由

共用廊下、エントランス、集会場を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	466.94	95.7	447.02	3,916	1,750,530	5.0	8,752,650
							0.0	0
1～ 1	店舗	426.30	33.9	144.44	5,676	819,841	5.0	4,099,205
							0.0	0
2～ 2	店舗	466.66	85.4	398.41	4,087	1,628,302	5.0	8,141,510
							0.0	0
3～ 3	居宅	365.89	59.8	218.96	2,611	571,705	2.0	1,143,410
							0.0	0
4～10	居宅	365.89	75.3	275.48	2,611	719,278	2.0	1,438,556
							0.0	0

計		4,287.02	73.2	3,137.19		9,805,324		32,206,667
								0

⑨年額支払賃料	9,805,324 円　×　12ヶ月　＝　 117,663,888 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,137.19 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	117,663,888 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,706,556 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	112,957,332 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	32,206,667 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 309,184 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	113,266,516 円　　　　（　 197,328 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１００６Ｔ　　　　-4	5,463 ( 5,256)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.1]	100 [100.0]	5,806	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,700 円/㎡　月額支払賃料（　 5,676 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１００６Ｔ　　　　-3	5,140 ( 4,974)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 91.8]	100 [100.0]	5,599
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

平塚 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,750,000 円	1,150,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,529,917 円	117,663,888　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,519,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,200,000 円	1,150,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	1,150,000 円	1,150,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,150,000 円	1,150,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 22,299,517 円　（　　　　　　 38,849 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9546

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,150,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 4,287.02 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	74,750,000 円（　　　　　 130,226 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	113,266,516 円
②総費用	22,299,517 円
③純収益　①－②	90,966,999 円
④建物等に帰属する純収益	74,750,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	16,216,999 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	15,480,747 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,970 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 351,835,159 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 613,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
平塚 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

平塚 5-6

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　柳田　さをり

TEL.

鑑定評価額

431,000,000 円

１㎡当たりの価格

750,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	590,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	平塚市紅谷町２番１７外｢紅谷町２－２２｣				②地積　(㎡)	574 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度4種最高31m 駐車場整備地区 (100,600)
	1:1.5	店舗ＲＣ3F1B	店舗、事務所ビルが集まる駅前商業地域	東36m市道、北側道	水道、ガス、下水	平塚 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 40 ｍ、南 0 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中高層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

３６ｍ市道

交通

施設

平塚駅北方

150m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
高度4種最高31m
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

平塚駅前商業地として熟成しており、当面は大きな変化もなく推移するものと予測されるが、老舗店舗閉店を契
機とした平塚駅周辺での再開発への期待が注目される。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 784,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 574,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、平塚市及びその周辺市を中心とした駅周辺商業地域。需要者の中心は、全国に支店を有する企業、チェ
ーン展開を図る事業者、地縁性を有する地元事業者、分譲又は賃貸マンション等を手がける不動産業者等。駅ビルを除
き、駅周辺に集客力を有する店舗等は見受けられないが、ＪＲ平塚駅駅前商業地としての希少性は高い。なお、住宅地
と異なり商業地については、中心価格帯の把握は極めて困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商業施設の賃貸市場は成熟しており、収益目的での需要も存するが、コロナ禍等以後テナント需要は現状では堅調とは
言い難く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、本件においては、収益価格はやや低位に試算された。
よって、本件では、現実の取引により求められ、市場動向を反映し、実証性のある比準価格を主標とし、収益価格も関
連づけ、かつ、周辺や類似地域の不動産市場の動向にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    735,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

産業商業居住等を市内で賄う職住接近の自己
完結型都市。人口は自然増減において微増、
社会増減は転入拡大が続いている。高齢化率
は微増傾向。

旧来からの平塚駅駅前商業地域としての希少
性は高く、潜在的需要は引き続き高い。近年
、平塚駅周辺での高値での取引が目立つ。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

平塚 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１０１６Ｄ -788	平塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、中間画地		商業高度4種最高31m 駐車場整備地区 (100,600)
b	１０５１０１６Ｄ -689	平塚市		貸家建付地	（　）	長方形	西（駅前広場）市道、中間画地		商業高度4種最高31m 駐車場整備地区 (100,600)
c	１０５１００３ -8	平塚市		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		商業高度4種最高31m 駐車場整備地区 (100,360)
d	１０５１０１６Ｄ -688	平塚市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		商業高度4種最高31m 駐車場整備地区 (100,360)
e	１０５１０１６Ｄ -789	平塚市		建付地	（　）	不整形	北15m市道、東6m、南6m、三方路		商業高度4種最高31m 駐車場整備地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 759,097	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	773,520	100 [ 80.8]	957,327	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	957,000
b	(　 ) 769,132	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	784,515	100 [ 100.0]	784,515		785,000
c	(　 ) 526,988	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	537,528	100 [ 65.1]	825,696		826,000
d	(　 ) 446,987	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	459,950	100 [ 60.8]	756,497		756,000
e	(　 ) 611,893	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	683,842	100 [ 89.0]	768,362		768,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -17.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -17.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 784,000 円／㎡]

平塚 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	111,667,708	22,460,446	89,207,262	74,354,000	14,853,262	（　0.9534） 14,161,100	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	329,327,907 円　　　　（　 574,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

平塚 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	466.94	ＲＣ10F1B	4,287.02
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度4種最高31m 駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	574 ㎡	18.5 m x 31.0 m	前面道路：市道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～２階は店舗、３階～１０階は２８㎡程度の１ＤＫ。駐車場は対象地外に想定。

⑦有効率　 73.2 ％
の理由

共用部分等を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	466.94	95.7	447.02	3,180	1,421,524	6.0	8,529,144
							0.0	0
1～ 1	店舗	426.30	33.9	144.44	5,130	740,977	8.0	5,927,816
							0.0	0
2～ 2	店舗	466.66	85.4	398.41	3,770	1,502,006	6.0	9,012,036
							0.0	0
3～ 3	住宅	365.89	59.8	218.96	2,900	634,984	2.0	1,269,968
							0.0	0
4～10	住宅	365.89	75.3	275.48	3,000	826,440	2.0	1,652,880
							0.0	0

計		4,287.02	73.2	3,137.19		10,084,571		36,309,124
								0

⑨年額支払賃料	10,084,571 円　×　12ヶ月　＝　 121,014,852 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,137.19 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	121,014,852 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 9,681,188 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	111,333,664 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	36,309,124 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 334,044 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	111,667,708 円　　　　（　 194,543 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１００６Ｔ　　　　-4	5,463 ( 5,256)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [120.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	4,940	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,164 円/㎡　月額支払賃料（　 5,130 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１００６Ｔ　　　　-3	5,140 ( 4,974)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [120.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	5,288
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

平塚 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,650,000 円	1,130,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,630,446 円	121,014,852　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,880,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,040,000 円	1,130,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	1,130,000 円	1,130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,130,000 円	1,130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	敷地外駐車場収支は±０査定

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 22,460,446 円　（　　　　　　 39,130 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,130,000,000 円	設計監理料率　 255,000 円／㎡　×　 4,287.02 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 35 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	74,354,000 円（　　　　　 129,537 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	111,667,708 円
②総費用	22,460,446 円
③純収益　①－②	89,207,262 円
④建物等に帰属する純収益	74,354,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	14,853,262 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	14,161,100 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,671 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 329,327,907 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 574,000 円／㎡）