鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

平塚 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１００２ -21	平塚市		更地	（　）	ほぼ長方形	西11.8m市道、中間画地		近商高度2種最高15m (90,200)
b	１０５１０１０ -29	平塚市		貸家建付地	（　）	長方形	東22m国道、中間画地		準住居高度2種最高15m (70,200)
c	１０５１０１２ -26	平塚市		更地	（　）	ほぼ整形	北15m市道、南4.5m、二方路		近商高度2種最高15m (100,200)
d	１０５１０１６Ｄ -691	平塚市		更地	（　）	ほぼ長方形	西22m県道、南6m、角地		近商高度3種最高20m (100,300)
e	１０５１０１６Ｄ -772	平塚市		更地	（　）	長方形	北15m市道、中間画地		近商高度2種最高15m (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 207,940	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	209,811	100 [ 97.0]	216,300	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	216,000
b	(　 ) 196,618	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	198,191	100 [ 98.0]	202,236		202,000
c	(　 ) 219,400	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	215,958	100 [ 90.0]	239,953		240,000
d	(　 ) 186,047	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	184,060	100 [ 105.0]	175,295		175,000
e	(　 ) 185,196	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	189,270	100 [ 100.0]	189,270		189,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 195,000 円／㎡]

平塚 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,516,530	642,180	2,874,350	2,147,950	726,400	（　0.9760） 708,966	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	16,112,864 円　　　　（　 130,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

平塚 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	55.00	Ｓ3	165.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度2種最高15m	90 ％	200 ％	200 ％	124 ㎡	7.7 m x 15.5 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況から１階はフロアー貸しの店舗、２・３階は共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	55.00	100.0	55.00	2,300	126,500	3.0	379,500
							0.0	0
2～ 3	住宅	55.00	100.0	55.00	1,650	90,750	1.0	90,750
							0.0	0
～

～

～

計		165.00	100.0	165.00		308,000		561,000
								0

⑨年額支払賃料	308,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,696,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 165.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,696,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 184,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,511,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	561,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,330 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,516,530 円　　　　（　 28,359 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１００７Ｔ　　　　-21	2,447 ( 2,376)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [119.9]	100 [100.0]	2,268	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,306 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１００６Ｔ　　　　-8	2,399 ( 2,393)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [113.4]	100 [100.0]	2,489
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

平塚 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	161,500 円	32,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	110,880 円	3,696,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 46,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 258,400 円	32,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	32,300 円	32,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,300 円	32,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 642,180 円　（　　　　　　 5,179 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9760

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,300,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 165.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0665	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 35 ％　＋　0.0608 × 35 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,147,950 円（　　　　　 17,322 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,516,530 円
②総費用	642,180 円
③純収益　①－②	2,874,350 円
④建物等に帰属する純収益	2,147,950 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	726,400 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	708,966 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,717 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,112,864 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 130,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出
平塚 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

平塚 5-3

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　玉井　純

TEL.

鑑定評価額

22,300,000 円

１㎡当たりの価格

180,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	140,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	平塚市東八幡１丁目４２９番６｢東八幡１－１５－２｣				②地積　(㎡)	124 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度2種最高15m (90,200)
	1:2	店舗兼住宅Ｗ3	中小規模の店舗と一般住宅等が混在する商業地域	西15m市道	水道、ガス、下水	平塚 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 100 ｍ、南 150 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.7 ｍ、奥行　約　　 15.5 ｍ、規模　　 124 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

平塚駅北方

1.6km

法令

規制

近商
(90,200)
準防
高度2種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

小規模店舗、店舗併用住宅、一般住宅等が建ち並ぶ路線商業地域。コロナ禍で衰退した繁華性も復活傾向にあり
、地価は上昇傾向にある。地域要因に特段の変動はなく、今後もほぼ現状を維持して行くものと予想される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 184,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 138,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、平塚市内及び隣接市の幹線道路沿いの路線商業地域。コロナ禍で衰退した繁華性も、今年に入り復活傾
向が見られる。主な需要者は、店舗・事業所用地を需要する法人、戸建・マンション開発用地を需要する不動産ディベ
ロッパー等である。店舗・事業用地の主な価格帯は、規模により様々であるが、周辺の住宅用地としては、２千～２千
５百万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地は、駅からバス便の路線商業地域で、繁華性はやや劣るが、一定の商業集積が認められる。対象地と類似する商
業地の取引事例を収集し、修補正及び要因比較を行った比準価格、対象地に最有効使用の賃貸用建物建築を想定した収
益価格共、地域の土地活用動向を反映したものと言える。本件では市場性を反映する比準価格を標準に、収益価格を関
連付け、代表標準地との均衡も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　平塚 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 176,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 97.9]

[100.0]
100

180,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    177,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響も和らぎ、低金利継続を背景
に、特に需要の強い大規模物流倉庫地を始め
、住宅地商業地でも広域的に活発な取引動向
が認められる。

コンビニエンスストア、物販店等近隣住民向
け店舗が建ち並んでいる。繁華性は程々だが
周辺住宅地の影響もあり、地価は強含んでい
る。

個別的要因に特段の変更はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

平塚 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１００２ -21	平塚市		更地	（　）	ほぼ長方形	西11.8m市道、中間画地		近商高度2種最高15m (90,200)
b	１０５１００２ -22	平塚市		更地	（　）	長方形	西11.6m市道、中間画地		近商高度2種最高15m (90,200)
c	１０５１０１０ -29	平塚市		貸家建付地	（　）	長方形	東22m国道、中間画地		準住居高度2種最高15m (70,200)
d	１０５１０１６Ｄ -773	平塚市		建付地	（　）	長方形	西18m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 207,940	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	234,048	100 [ 97.0]	241,287	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	241,000
b	(　 ) 131,550	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 82.5]	161,049	100 [ 91.2]	176,589		177,000
c	(　 ) 196,618	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	198,781	100 [ 99.6]	199,579		200,000
d	(　 ) 148,577	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	167,232	100 [ 95.4]	175,296		175,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -17.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 184,000 円／㎡]

平塚 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価が把握出来ないので、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,931,418	728,580	3,202,838	2,415,210	787,628	（　0.9547） 751,948	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	17,089,727 円　　　　（　 138,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

平塚 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	60.00	Ｓ3	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度2種最高15m	90 ％	200 ％	200 ％	124 ㎡	7.7 m x 15.5 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の賃貸市場用動向、公法上の規制を参考に、１Ｆ店舗フロア貸、２，３Ｆ単身者向３０㎡×２室と想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	60.00	100.0	60.00	2,400	144,000	3.0	432,000
							0.0	0
2～ 3	住宅	60.00	100.0	60.00	1,700	102,000	1.0	102,000
							0.0	0
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		348,000		636,000
								0

⑨年額支払賃料	348,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,176,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,176,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 250,560 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,925,440 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	636,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,978 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,931,418 円　　　　（　 31,705 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１００６Ｔ　　　　-7	3,108 ( 3,010)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	2,813	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,406 円/㎡　月額支払賃料（　 2,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１００６Ｔ　　　　-8	2,399 ( 2,393)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,221
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

平塚 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	185,500 円	37,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	125,280 円	4,176,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 46,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 296,800 円	37,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	37,100 円	37,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,100 円	37,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 728,580 円　（　　　　　　 5,876 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9547

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,100,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0651	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,415,210 円（　　　　　 19,478 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,931,418 円
②総費用	728,580 円
③純収益　①－②	3,202,838 円
④建物等に帰属する純収益	2,415,210 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	787,628 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	751,948 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,064 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,089,727 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 138,000 円／㎡）