鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

平塚 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１０１６Ｄ -592	平塚市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		商業高度4種最高31m (100,360)
b	１０５１０１６Ｄ -596	平塚市		更地	（　）	ほぼ正方形	南15m市道、西8m、角地		商業高度地区 (100,400)
c	１０５１０１６Ｄ -597	平塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東22m県道、南東6m、角地		近商高度3種最高20m (100,300)
d	１０５１０１６Ｄ -787	平塚市		建付地	（　）	長方形	北22m市道、南1.9m、二方路		商業高度4種最高31m 駐車場整備地区 (100,600)
e	１０５１００２ -21	平塚市		更地	（　）	ほぼ長方形	西11.8m市道、中間画地		近商高度2種最高15m (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 248,630	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	258,078	100 [ 87.5]	294,946	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	295,000
b	(　 ) 320,220	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 115.0]	288,198	100 [ 92.2]	312,579		313,000
c	(　 ) 207,889	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	219,251	100 [ 82.8]	264,796		265,000
d	(　 ) 317,763	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	308,260	100 [ 112.0]	275,232		275,000
e	(　 ) 207,940	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	200,811	100 [ 74.1]	271,000		271,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 277,000 円／㎡]

平塚 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,067,695	3,145,795	12,921,900	11,105,500	1,816,400	（　0.9527） 1,730,484	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	39,329,182 円　　　　（　 249,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

平塚 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	140.00	ＲＣ6	720.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度4種最高31m 駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	158 ㎡	10.9 m x 14.5 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階店舗フロア貸し、３階～６階ファミリータイプ４６㎡程度２ＤＫ　２戸×４階

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

共用部分を考慮して査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.00	83.3	116.62	3,350	390,677	6.0	2,344,062
							0.0	0
2～ 2	店舗	140.00	83.3	116.62	2,550	297,381	3.0	892,143
							0.0	0
3～ 3	住宅	110.00	83.3	91.63	2,000	183,260	1.0	183,260
							1.0	183,260
4～ 6	住宅	110.00	83.3	91.63	2,000	183,260	1.0	183,260
							1.0	183,260
～

計		720.00	83.3	599.76		1,421,098		3,969,245
								733,040

⑨年額支払賃料	1,421,098 円　×　12ヶ月　＝　 17,053,176 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 599.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,053,176 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,364,254 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,688,922 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,969,245 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 36,517 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 733,040 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 342,256 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,067,695 円　　　　（　 101,694 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１００６Ｔ　　　　-1	3,530 ( 3,418)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	3,275	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,367 円/㎡　月額支払賃料（　 3,350 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１００６Ｔ　　　　-2	3,762 ( 3,600)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	3,420
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

平塚 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	835,000 円	167,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	511,595 円	17,053,176　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 129,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,336,000 円	167,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	167,000 円	167,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	167,000 円	167,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,145,795 円　（　　　　　　 19,910 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	167,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 720.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0665	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 35 ％　＋　0.0608 × 35 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,105,500 円（　　　　　 70,288 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,067,695 円
②総費用	3,145,795 円
③純収益　①－②	12,921,900 円
④建物等に帰属する純収益	11,105,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,816,400 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,730,484 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,952 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,329,182 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 249,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
平塚 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

平塚 5-2

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　四家　俊英

TEL.

鑑定評価額

42,700,000 円

１㎡当たりの価格

270,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	210,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	平塚市代官町４番１７外｢代官町４－１５｣				②地積　(㎡)	158 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）高度4種最高31m 駐車場整備地区 (100,500)
	1:1.5	店舗兼事務所ＲＣ4	店舗、事務所ビルが並ぶ駅に近い商業地域	南15m県道	水道、ガス、下水	平塚 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 70 ｍ、南 0 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

高層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

平塚駅の南側に位置する住商
混在地域。

街

路

１５ｍ県道

交通

施設

平塚駅南東方

200m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
高度4種最高31m
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域内は既に熟成し、格別の変動要因はなく当分の間は現状維持。店舗や事務所等としての需要は徐々に戻
りつつあり、背後住宅地は堅調であることから、今後地価は強含みで推移すると予測。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 280,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 234,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、平塚市及び茅ケ崎市内に存する近隣商業地域乃至は路線商業地域である。需要者は、小売業を中心とし
て県内外に資本を有する法人及び個人に加え、マンションデベロッパー等も見られる。標準地は最寄り駅に近い商業地
域であるため、店舗・事務所とアパートからなる商住混在の不動産施設も多く見られるなど、不動産市況は堅調に推移
している。不動産需要の中心となる価格帯は、５０００万円～１億円である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及び同一需給圏内の類似地域において、普通商業地、路線商業地等の取引からなる比較的新しく、適切かつ信
頼性のある取引事例を収集することが出来た。一方、対象標準地の周囲には賃貸店舗等の収益物件も存するが、不動産
投資金額に見合う収益性が十分には得られないため、収益価格はやや低位に試算された。したがって本件においては、
比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　平塚 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 330,000 円／㎡

[103.0]
100

100
[100.0]

100
[126.0]

[100.0]
100

270,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    260,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内の景気は、新型コロナウイルス感染症や
供給制約の影響が和らぐもとで持ち直してい
る。市内の人口は概ね横這い、世帯数は微増
。

建物関連価格上昇の影響はあるものの、最寄
り駅にも近い商業地域であることから需給関
係は良好であり、地価は堅調に推移している
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

平塚 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１００１ -14	平塚市		更地	（　）	ほぼ長方形	北30m国道、東6m、角地		近商高度地区 (100,300)
b	１０５１０１６Ｄ -597	平塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東22m県道、南東6m、角地		近商高度地区 (100,300)
c	１０５１０１６Ｄ -592	平塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		商業高度地区 (100,360)
d	１０５１０１６Ｄ -594	平塚市		更地	（　）	ほぼ長方形	南22m市道、中間画地		商業高度地区 (100,600)
e	１０５１０１６Ｄ -596	平塚市		更地	（　）	ほぼ正方形	南15m市道、西8m、角地		商業高度地区 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 240,980	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	233,177	100 [ 81.0]	287,873	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	288,000
b	(　 ) 207,889	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	206,305	100 [ 76.5]	269,680		270,000
c	(　 ) 248,630	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	259,818	100 [ 98.2]	264,580		265,000
d	(　 ) 363,000	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	374,979	100 [ 131.3]	285,589		286,000
e	(　 ) 320,220	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	317,780	100 [ 109.3]	290,741		291,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 280,000 円／㎡]

平塚 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,760,370	2,656,200	11,104,170	9,438,000	1,666,170	（　0.9760） 1,626,182	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	36,958,682 円　　　　（　 234,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

平塚 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	130.00	Ｓ6	630.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度4種最高31m 駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	158 ㎡	10.9 m x 14.5 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗：フロア貸し、住宅：住戸タイプ－１ＬＤＫ・平均専有面積約４０㎡。

⑦有効率　 79.4 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	130.00	76.9	100.00	3,300	330,000	3.0	990,000
							0.0	0
2～ 6	居宅	100.00	80.0	80.00	2,100	168,000	1.0	168,000
							1.0	168,000
～

～

～

計		630.00	79.4	500.00		1,170,000		1,830,000
								840,000

⑨年額支払賃料	1,170,000 円　×　12ヶ月　＝　 14,040,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,040,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 702,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,338,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,830,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,385 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 840,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 404,985 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,760,370 円　　　　（　 87,091 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１００６Ｔ　　　　-10	3,044 ( 2,948)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	3,411	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,310 円/㎡　月額支払賃料（　 3,300 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１００６Ｔ　　　　-1	3,530 ( 3,418)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	3,221
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

平塚 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	715,000 円	143,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	421,200 円	14,040,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 90,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,144,000 円	143,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	143,000 円	143,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	143,000 円	143,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,656,200 円　（　　　　　　 16,811 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9760

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	143,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 630.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0660	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,438,000 円（　　　　　 59,734 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,760,370 円
②総費用	2,656,200 円
③純収益　①－②	11,104,170 円
④建物等に帰属する純収益	9,438,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,666,170 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,626,182 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,292 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,958,682 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 234,000 円／㎡）