鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

平塚 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１０１０ -24	平塚市		貸家建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		商業高度4種最高31m (100,360)
b	１０５１０１２ -26	平塚市		更地	（　）	ほぼ整形	北15m市道、南4.5m、二方路		近商高度2種最高15m (100,200)
c	１０５１０１６Ｄ -594	平塚市		更地	（　）	長方形	南22m市道、中間画地		商業高度4種最高31m 駐車場整備地区 (100,600)
d	１０５１０１６Ｄ -586	平塚市		更地	（　）	長方形	東15m市道、中間画地		商業高度4種最高31m (100,400)
e	１０５１０１６Ｄ -592	平塚市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		商業高度4種最高31m (100,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 317,769	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	295,236	100 [ 78.6]	375,618	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	376,000
b	(　 ) 219,400	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	219,400	100 [ 89.2]	245,964		246,000
c	(　 ) 363,000	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	374,253	100 [ 122.2]	306,263		306,000
d	(　 ) 216,271	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	231,655	100 [ 94.1]	246,180		246,000
e	(　 ) 248,630	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	259,072	100 [ 94.2]	275,023		275,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
e	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 246,000 円／㎡]

平塚 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価が把握出来ないので、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,168,052	5,932,792	22,235,260	19,269,600	2,965,660	（　0.9547） 2,831,316	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	64,348,091 円　　　　（　 210,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

平塚 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	250.00	ＲＣ5	1,250.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度4種最高31m 駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	307 ㎡	10.0 m x 30.0 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の標準的使用、公法上の規制等を参考に、１階店舗、２階以上事務所を想定。

⑦有効率　 79.0 ％
の理由

近隣地域において標準的と判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	72.0	180.00	3,100	558,000	6.0	3,348,000
							0.0	0
2～ 3	事務所	250.00	80.8	202.00	2,400	484,800	4.0	1,939,200
							0.0	0
4～ 5	事務所	250.00	80.8	202.00	2,400	484,800	4.0	1,939,200
							0.0	0
～

～

計		1,250.00	79.0	988.00		2,497,200		11,104,800
								0

⑨年額支払賃料	2,497,200 円　×　12ヶ月　＝　 29,966,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 988.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 540,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	29,966,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 540,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 2,440,512 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	28,065,888 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,104,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 102,164 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,168,052 円　　　　（　 91,753 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１００６Ｔ　　　　-9	3,795 ( 3,795)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,995	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,116 円/㎡　月額支払賃料（　 3,100 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１００６Ｔ　　　　-5	2,490 ( 2,381)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,675
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

平塚 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,480,000 円	296,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	915,192 円	30,506,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 577,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,368,000 円	296,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	296,000 円	296,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	296,000 円	296,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,932,792 円　（　　　　　　 19,325 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9547

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	296,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 1,250.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0651	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,269,600 円（　　　　　 62,767 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,168,052 円
②総費用	5,932,792 円
③純収益　①－②	22,235,260 円
④建物等に帰属する純収益	19,269,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,965,660 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,831,316 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,223 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,348,091 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 210,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
平塚 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

平塚 5-1

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　石井　孝憲

TEL.

鑑定評価額

73,400,000 円

１㎡当たりの価格

239,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	185,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	平塚市八千代町１番１４｢八千代町１－２３｣				②地積　(㎡)	307 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度4種最高31m 駐車場整備地区 (100,400)
	1:3	事務所ＳＲＣ7	事務所ビル、店舗等が混在する路線商業地域	南22m市道	水道、ガス、下水	平塚 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 200 ｍ、南 100 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 307 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

平塚駅北東方

550m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度4種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は駅徒歩圏で幹線道路に面しており、容積率などの条件を活かしたマンション開発が行われている。今
後も、商業的色彩をやや弱めながら土地の住的利用が進んで行くものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 246,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 214,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、平塚市内を中心に、湘南及び県央地域の最寄駅に近い商業地域である。主な需要者は、店舗・オフィス
用地を需要する地元の中小法人を中心にマンション用地、収益物件用地を需要する不動産業者、投資家等が想定される
。コロナ禍の影響も薄らぎ、駅徒歩圏のオフィス主体商業地の取引動向は堅調であり、地価の中心価格帯は、規模によ
るが、㎡単価で２０万円～３０万円程度である。将来的には徐々に中高層住宅地化してゆくものと推察される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地は駅徒歩圏の路線商業地域で、繁華性はやや劣る。自用目的取引を中心に、賃貸用目的が混在する地域である。
対象地と類似する商業地の取引事例を収集し、補修正及び要因比較を行った比準価格、対象地に最有効使用の賃貸用建
物建築を想定した収益価格、それぞれ地域の土地活用動向を反映したものである。本件では市場性を反映する比準価格
を標準に、収益価格を関連付け、更に代表標準地との均衡も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　平塚 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 176,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 73.6]

[100.0]
100

239,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    232,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気の足取りを重くしてきた供給制約と感染
症の影響は、いずれも緩和されている。ウク
ライナ情勢は物価高や海外経済の下振れを通
じ間接的に影響。

中心商業地からやや離れた、繁華性はやや劣
る地域であるが、高度利用が可能であり、地
価は若干の上昇傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

平塚 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１００１ -12	平塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東15m市道、北22m、南6m、三方路		近商高度地区 (100,300)
b	１０５１０１６Ｄ -589	平塚市		更地	（　）	長方形	東15m市道、中間画地		商業高度4種最高31m (100,400)
c	１０５１００１ -14	平塚市		更地	（　）	ほぼ長方形	北30m国道、東6m、角地		近商高度地区 (100,300)
d	１０５１０１６Ｄ -586	平塚市		更地	（　）	長方形	東15m市道、中間画地		商業高度4種最高31m (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 272,244	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	252,444	100 [ 93.1]	271,154	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	271,000
b	(　 ) 265,188	100 [ 100.0]	[ 107.7] 100	100 [ / ]	100 [ 120.0]	238,006	100 [ 98.0]	242,863		243,000
c	(　 ) 240,980	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	232,259	100 [ 89.3]	260,088		260,000
d	(　 ) 216,271	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	231,498	100 [ 98.0]	236,222		236,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 246,000 円／㎡]

平塚 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,595,785	5,745,715	21,850,070	18,810,000	3,040,070	（　0.9527） 2,896,275	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	65,824,432 円　　　　（　 214,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

平塚 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	250.00	ＲＣ5	1,228.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度4種最高31m 駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	307 ㎡	10.0 m x 30.0 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄筋コンクリート造５階建て１階店舗フロア貸し、２階以上事務所は部分貸しを想定した。

⑦有効率　 80.3 ％
の理由

エレベーターホールなどの共用部を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	80.0	200.00	3,100	620,000	6.0	3,720,000
							0.0	0
2～ 4	事務所	250.00	80.8	202.00	2,300	464,600	3.0	1,393,800
							0.0	0
5～ 5	事務所	228.00	78.9	179.89	2,350	422,742	3.0	1,268,226
							0.0	0
～

～

計		1,228.00	80.3	985.89		2,436,542		9,169,626
								0

⑨年額支払賃料	2,436,542 円　×　12ヶ月　＝　 29,238,504 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 985.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	17,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 612,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	29,238,504 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 612,000 円　　×　　％　＝　　 2,339,080 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	27,511,424 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,169,626 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 84,361 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,595,785 円　　　　（　 89,889 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１００６Ｔ　　　　-7	3,108 ( 3,010)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,324	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,116 円/㎡　月額支払賃料（　 3,100 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１００６Ｔ　　　　-6	3,009 ( 2,994)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,039
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

平塚 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,425,000 円	285,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	895,515 円	29,850,504　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 575,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,280,000 円	285,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	285,000 円	285,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	285,000 円	285,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,745,715 円　（　　　　　　 18,716 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	285,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 1,228.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0660	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,810,000 円（　　　　　 61,270 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,595,785 円
②総費用	5,745,715 円
③純収益　①－②	21,850,070 円
④建物等に帰属する純収益	18,810,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,040,070 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,896,275 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,434 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,824,432 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 214,000 円／㎡）