別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 平塚 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   平塚 -42 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　石井　孝憲   TEL.

鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 81,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 平塚市北金目２丁目２１番９ ｢北金目２－２１－１２｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が見られ る区画整理済の住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 東海大学前 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    85 ｍ、南    65 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  17.4 ｍ、規模　　       168 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 東海大学前駅南東方 1.8km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理事業により整備された住宅地域であり、空地も残るものの、今後は低層一般住宅を中心とした住宅 地域として成熟していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は平塚市及びその周辺市町の小田急小田原線沿線の徒歩圏外も含む住宅地域である。需要者の中心は都心あ るいは横浜市中心部に通勤する１次取得者で２次取得者も見られる。同一需給圏内の需要者が多いが、郊外の住宅地に 対する需要の高まりを受け、圏外からの需要者も増えつつある。市場の中心価格帯は、土地が１７０㎡程度で１，５０ ０万円程度、新築建売は総額２，５００万円～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法の適用では、多数の信頼できる取引事例を収集し、規範性の高い事例を採用し、比準価格を求めている 。収益還元法は賃貸市場が未成熟なため、賃貸物件が少なく、適用できず、収益価格は求められなかった。自用目的の 取引が中心の市場であり、比準価格の説得力は高いと思料され、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平塚 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     86,000 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [101.0] 100 [104.9] [101.0] 100 81,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日銀横浜支店１２月の短観では、県内の景況 感を表す「業況判断ＤＩ」は９ポイントと前 回を上回る改善であり、特に生産で持ち直し が強い。 中規模の一般住宅が多い住宅地域という地域 要因に変動はない。区画整理された当地域の 地価は交通接近性で劣り、弱含みで推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％