別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 平塚 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   平塚 -33 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　佐竹　良輔   TEL.

鑑定評価額 16,600,000 円  １㎡当たりの価格 46,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 平塚市小鍋島字久保田１０２２番３ ②地積 　(㎡) 356   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅と農 家住宅が混在する住 宅地域 西5m市道 水道、下水 平塚 6.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   120 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       345 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 平塚駅北方 6.1km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に変化を与える要因などは特になく、他の地域からの転入者も少ないことから調整区域における郊外部 の住宅地域として地価は緩慢に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、平塚市北部調整区域の住宅地域を中心に伊勢原市、厚木市、秦野市に跨っている。主な需要者は、平塚 市や伊勢原市などに在住し、市内や周辺都市へ通勤するこれらの地域に地縁を有する個人で、住宅の一次取得者層や買 替層となる。都心部への通勤は困難であるため、他の地域からの転入者はみられず、地価は緩慢に推移している。土地 は一画地３００㎡前後で１０００～２０００万円で新築戸建総額で２５００～３０００万円前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域に所在することから、収益還元法は説得力に欠けており非適用とした。比準価格は同一需給圏内におい て取引された事例により比準を行い試算しており、市街化調整区域の住的利用を前提とする事例により市場動向や需要 者の所得水準などを織り込んで実証的に求められた。よって、鑑定評価額は試算価格として説得力の高い比準価格を標 準に、代表標準地からの検討も踏まえて上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平塚 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 91.4] [100.0] 100 46,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は微増で高齢化は進んでいるものの 転入超過が続いている。また、大神地区での 物流立地は進んでおり、小売や飲食業も回復 が期待される。 調整区域の住宅地域であり、宅地化が抑制さ れているため利便性は劣り地価は弱含みであ るが、ほぼ底値に達して緩慢に推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％