鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

平塚 -32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１００６ -18	平塚市		建付地	（　）	不整形	北5m市道、中間画地		１住居高度2種最高15m (70,200)
b	１０５１０１６Ｄ -653	平塚市		建付地	（　）	長方形	東6.8m市道、中間画地		１低専 (50,80)
c	１０５１０１６Ｄ -655	平塚市		建付地	（　）	長方形	南東4.5m市道、中間画地		１低専 (50,80)
d	１０５１０１６Ｄ -780	平塚市		更地	（　）	長方形	北東10.5m県道、中間画地		１低専 (50,80)
e	１０５１０１６Ｄ -706	平塚市		貸家建付地	（　）	長方形	西4.1m未舗装私道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,164)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 65,804	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 83.6]	78,713	100 [ 111.4]	70,658	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	72,100
b	(　 ) 76,100	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	75,347	100 [ 106.9]	70,484		71,900
c	(　 ) 82,093	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	80,483	100 [ 104.8]	76,797		78,300
d	(　 ) 60,237	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	59,641	100 [ 92.8]	64,268		65,600
e	(　 ) 67,865	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	68,551	100 [ 93.0]	73,711		75,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -16.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 72,000 円／㎡]

平塚 -32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,612,548	481,767	2,130,781	1,849,430	281,351	（　0.9721） 273,501	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	5,945,674 円　　　　（　 39,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

平塚 -32　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	79.00	Ｗ2	158.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度1種最高12m	70 ％	200 ％	184 ％	149 ㎡	10.4 m x 14.0 m	前面道路：市道　 4.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フアミリータイプ　４０㎡程度の２ＤＫ　　　２戸×２階

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	79.00	100.0	79.00	1,350	106,650	1.0	106,650
							1.0	106,650
2～ 2	共同住宅	79.00	100.0	79.00	1,402	110,758	1.0	110,758
							1.0	110,758
～

～

～

計		158.00	100.0	158.00		217,408		217,408
								217,408

⑨年額支払賃料	217,408 円　×　12ヶ月　＝　 2,608,896 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 158.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,608,896 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 104,356 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,504,540 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	217,408 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,087 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 217,408 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 105,921 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,612,548 円　　　　（　 17,534 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１００５Ｔ　　　　-7	1,410 ( 1,351)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,516	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,462 円/㎡　月額支払賃料（　 1,402 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５１００９Ｔ　　　　-6	1,379 ( 1,321)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,407
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

平塚 -32　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	126,500 円	25,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	78,267 円	2,608,896　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 24,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 202,400 円	25,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	25,300 円	25,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,300 円	25,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 481,767 円　（　　　　　　 3,233 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,300,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 158.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0731	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0776 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,849,430 円（　　　　　 12,412 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,612,548 円
②総費用	481,767 円
③純収益　①－②	2,130,781 円
④建物等に帰属する純収益	1,849,430 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	281,351 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	273,501 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,836 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,945,674 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出
平塚 -32　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

平塚 -32

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　玉井　純

TEL.

鑑定評価額

10,400,000 円

１㎡当たりの価格

70,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	56,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	平塚市片岡字稲荷山１１７３番７外				②地積　(㎡)	149 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度1種最高12m (70,184)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅のほか空地も見られる住宅地域	南4.6m市道	水道、ガス、下水	平塚 6.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 150 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.4 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 149 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北４．６
ｍ

交通

施設

平塚駅北西方

6.7km

法令

規制

１中専
(70,184)
準防
高度1種最高12m

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、戸建住宅を中心とした高台の住宅地域で、当面現状を維持して行くものと推察される。周囲は起伏
が強く、やや熟成度も低く、利便性にも劣っている。需要は低迷しており、地価は下落傾向が継続している。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 71,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 36,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、平塚市内北西部、概ね新幹線軌道以西に位置する住宅地域である。近隣地域に至る周辺街路はやや狭隘
で勾配も強く、熟成度もやや低い。駅からのアクセスも劣り、地価動向は低迷している。中規模住宅用地取引が中心で
、需要者は主として平塚、伊勢原市内に勤務する一次取得者が中心であり、取引の中心価格帯は、１３０－１６０㎡程
度で１，０００ー１，５００万円程度、建売住宅は２，０００万円台前半で推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地は、住環境が重視される戸建住宅地域で、最寄駅への利便性は劣り、戸建住宅用地が取引の中心である。同一需
給圏内における、対象地と類似する取引事例を収集し、補修正及び要因比較を行った比準価格は説得力が高い。地域に
おける賃料水準は低廉で、土地の収益性は低く、収益価格は低位に求められた。本件では市場性を反映する比準価格を
標準に、収益価格を参考に、代表標準地との均衡も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　平塚 -12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 86,000 円／㎡

[ 98.8]
100

100
[101.0]

100
[122.9]

[102.0]
100

69,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     70,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響も和らぎ、低金利継続を背景
に、特に需要の強い大規模物流倉庫地を始め
、住宅地商業地でも広域的に活発な取引動向
が認められる。

市街地から距離があり、周辺は起伏が強く熟
成度も低い住宅地域で、需要は低迷し、地価
は弱含み傾向が続いている。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

平塚 -32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１０１６Ｄ -630	平塚市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東6m市道、中間画地		１中専高度1種最高12m (70,200)
b	１０５１０１１ -27	平塚市		更地	（　）	長方形	西4.2m市道、中間画地		１低専 (50,80)
c	１０５１０１１ -6	平塚市		更地	（　）	長方形	南3.6m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,160)
d	１０５１０１１ -33	平塚市		更地	（　）	袋地等	南東5m市道、中間画地		１住居高度1種最高12m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 71,157	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	69,959	100 [ 102.5]	68,253	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	69,600
b	(　 ) 83,612	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	82,453	100 [ 112.6]	73,226		74,700
c	(　 ) 71,364	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	69,615	100 [ 101.9]	68,317		69,700
d	(　 ) 86,580	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	93,936	100 [ 115.2]	81,542		83,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 71,300 円／㎡]

平塚 -32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価が把握出来ないので、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,101,462	598,640	2,502,822	2,240,000	262,822	（　0.9718） 255,410	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	5,434,255 円　　　　（　 36,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

平塚 -32　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	Ｗ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度1種最高12m	70 ％	200 ％	184 ％	149 ㎡	10.4 m x 14.0 m	前面道路：市道　 4.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

対象不動産の行政的条件、近隣地域の賃貸市場動向等に鑑み、ファミリータイプ５０㎡×４戸と想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.00	100.0	100.00	1,320	132,000	1.0	132,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	100.00	100.0	100.00	1,370	137,000	1.0	137,000
							0.0	0
～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		269,000		269,000
								0

⑨年額支払賃料	269,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,228,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,228,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 129,120 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,098,880 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	269,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,582 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,101,462 円　　　　（　 20,815 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１００４Ｔ　　　　-2	1,202 ( 1,152)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,336	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,371 円/㎡　月額支払賃料（　 1,370 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５１００５Ｔ　　　　-7	1,410 ( 1,351)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,492
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

平塚 -32　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	160,000 円	32,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	96,840 円	3,228,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 256,000 円	32,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	32,000 円	32,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,000 円	32,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 598,640 円　（　　　　　　 4,018 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0700	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,240,000 円（　　　　　 15,034 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,101,462 円
②総費用	598,640 円
③純収益　①－②	2,502,822 円
④建物等に帰属する純収益	2,240,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	262,822 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	255,410 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,714 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,434,255 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,500 円／㎡）