別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 平塚 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   平塚 -30 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　佐竹　良輔   TEL.

鑑定評価額 15,000,000 円  １㎡当たりの価格 42,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 平塚市土屋字根下１４２１番２外 ②地積 　(㎡) 352   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 台形 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅と農 家住宅が混在する住 宅地域 南西6.7m市道 水道、下水 東海大学前 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       345 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．７ｍ市道 交通 施設 東海大学前駅南方 2.9km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 農地が多く残され農家住宅や既存住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、市街化調整区域であることから地域要因に大 きな変化はなく、今後は価格調整が進んだ結果、地価は横ばい圏内で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は平塚市北部の調整区域で、伊勢原市や秦野市の南部の調整区域も含まれる。主な需要者は土屋地区に地縁 を有し平塚市内や周辺都市に通勤する３０～４０代の一次取得者や買替層である。他の地域からの転入者は少数で高齢 化が顕著であることから人口減少が進み地価は底這い基調で推移している。土地は２００～３５０㎡程度と広めであり ８００～１５００万円程度、新築戸建住宅の総額２０００～３０００万円程度が取引の中心的な価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市街化調整区域内の類似地域における地域的特性の相違から生じる格差を秩序的に捉えて比準しており実 証的かつ客観的で試算価格としての説得力は高い。宅地化が抑制された調整区域であり賃貸用共同住宅を想定すること は説得力に欠けるため収益還元法の適用は断念した。よって、鑑定評価額は試算価格として説得力の高い比準価格を標 準に上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は微増で高齢化は進んでいるものの 転入超過が続いている。また、大神地区での 物流立地は進んでおり、小売や飲食業も回復 が期待される。 近隣地域を含め農地や空地が多く残されてお り、土地の利用度は低調で、人口も減少傾向 にあるが地価は横ばい圏内で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％