別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 平塚 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   平塚 -20 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　今井　孝   TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 92,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 75,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 平塚市真田４丁目３８６番３７ ｢真田４－７－３７｣ ②地積 　(㎡) 140   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 建築協定 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が区画整然 と建ち並ぶ住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 東海大学前 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  13.4 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 東海大学前駅南東方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,80) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域で、当地域内において特段の変動要因はなく当面は現状のま ま推移すると思料される。最寄り駅から概ね徒歩圏内であるが、都市回帰の現状等から地価は下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小田急小田原線の東海大学前駅、鶴巻温泉駅等を中心とする平塚市北西部、伊勢原市、秦野市の住宅地で ある。最寄り駅に概ね徒歩圏内であるが、最寄り駅から都心部へ急行で１時間以上を要することから都心回帰の影響も 受けて需要は弱く、地価は下落傾向にある。需要者は都心に通勤するサラリーマン層が中心である。宅地供給等が比較 的多い。需要の中心価格帯の宅地供給は１４０㎡程度の画地で１．５千万円前後、新築戸建は３千万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は規範性が高い現実の取引事例から求めた価格であり、信頼性が高く説得力に富むものである。標準地は建築 協定により建築物の用途が制限されていること及び賃貸市場が未成熟であり、収益性による価格査定が適さない。そこ で評価の手法は取引事例比較法のみであった。鑑定評価額の決定に当たっては当地域の地価動向を総合的に勘案し、経 済情勢を反映した比準価格を中心とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平塚 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     86,000 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [101.0] 100 [ 93.3] [102.0] 100 92,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は転入拡大が継続している。物価上 昇等が懸案事項だが、コロナ禍はワクチン接 種の進捗もあり、改善が見込まれる。地価は 下落傾向である。 最寄り駅から徒歩圏内であるが、過去一年間 特段の変動は見られず、一般的要因の影響を 受けて地域内の住宅地の地価は下落傾向にあ る。 幅員６ｍの南側道路であり、選好性は高く、 画地規模も適当であるが、地域的な要因もあ り、需要は弱含みである。なお個別的要因に 変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -2.8 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％