別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 平塚 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   平塚 -12 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　溝呂木　良幸   TEL.

鑑定評価額 15,600,000 円  １㎡当たりの価格 85,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 平塚市ふじみ野１丁目６０７６番１０ ｢ふじみ野１－３３－１５｣ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 東8m市道 水道、ガス、下水 伊勢原 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　８ ｍ市道 交通 施設 伊勢原駅南西方 2.7km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、特段の変動要因もないので、現状を維持 するものと予測する。地価水準は利便性等が劣るため、下落傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は平塚市北西部及び伊勢原市南部等の小田急小田原線伊勢原駅等を最寄駅とする住宅地域である。主 な需要者は、平塚市及び隣接する伊勢原市等に居住するサラリーマン層が中心となる。地域は伊勢原駅からバス便であ り、都心部へのアクセスがやや劣ることから、需要は弱く価格水準も低い。需要の中心価格帯は土地１２０㎡程度で１ ，０００万円～１，４００万円、新築の戸建住宅は２，３００万円～３，０００万円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は伊勢原駅からバス便の住宅地域である。平塚市北西部及び伊勢原市南部等の低層戸建住宅を中心とする住宅 地域の取引事例を選択して求めた比準価格の規範性は高い。当該地域は賃貸需要が極めて弱く、共同住宅等の収益物件 も見られないので、的確な賃料の把握は困難と判断し、収益還元法の適用は断念した。従って、比準価格を標準とし鑑 定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 平塚市の人口は転入拡大が続いている。地価 は、上昇地点が７地点と大きく増加し、下落 地点でも下落幅が縮小した。 伊勢原駅からバス便利用の住宅地域である。 不動産需要は、利便性等が劣ることから、依 然として弱含みである。 東側道路に接面する標準的な画地であり、個 別的要因の変動は特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％