鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横須賀 9-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０８０４ -20	横須賀市		更地	（　）	ほぼ長方形	南13.4m道路、中間画地		工業高度2種最高20m 臨港地区 (60,200)
b	１０５０８０６Ｄ -19	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東10m市道、北東7.5m、角地		工専 (70,200)
c	７０３０８０９ -17	横須賀市		建付地	（　）	不整形	西16m市道、中間画地		工専 (60,200)
d	１０５０８１２ -14	三浦市		更地	（　）	長方形	南東6m市道、北東4m、角地		工業高度2種最高15m (70,200)
e	１０５０８１１Ｄ -122	横浜市金沢区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北9m市道、西9m、角地		工業高度7種最高31m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 116,100	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	116,448	100 [ 103.7]	112,293	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	112,000
b	(　 ) 88,717	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	88,369	100 [ 88.2]	100,192		100,000
c	(　 ) 54,623	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	62,088	100 [ 66.9]	92,807		92,800
d	(　 ) 81,938	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	79,949	100 [ 71.3]	112,130		112,000
e	(　 ) 110,442	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	111,645	100 [ 117.4]	95,098		95,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +14.0
e	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 97,000 円／㎡]

横須賀 9-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,508,805	2,109,680	8,399,125	6,780,280	1,618,845	（　0.9711） 1,572,060	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	32,082,857 円　　　　（　 56,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横須賀 9-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	340.00	ＬＳ2	680.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業高度2種最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	572 ㎡	24.0 m x 24.0 m	前面道路：市道　 7.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の地域的特性から倉庫を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	倉庫	680.00	100.0	680.00	1,350	918,000	5.0	4,590,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		680.00	100.0	680.00		918,000		4,590,000
								0

⑨年額支払賃料	918,000 円　×　12ヶ月　＝　 11,016,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 680.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,016,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 550,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,465,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,590,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 43,605 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,508,805 円　　　　（　 18,372 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０８１２Ｔ　　　　-137	1,402 ( 1,361)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,325	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,356 円/㎡　月額支払賃料（　 1,350 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０８１２Ｔ　　　　-138	1,580 ( 1,513)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [111.2]	100 [100.0]	1,450
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横須賀 9-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	442,000 円	88,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	330,480 円	11,016,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 409,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 751,400 円	88,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	88,400 円	88,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	88,400 円	88,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,109,680 円　（　　　　　　 3,688 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	88,400,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 680.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0767	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,780,280 円（　　　　　 11,854 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,508,805 円
②総費用	2,109,680 円
③純収益　①－②	8,399,125 円
④建物等に帰属する純収益	6,780,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,618,845 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,572,060 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,748 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,082,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
横須賀 9-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横須賀 9-5

神奈川県

神奈川第８

氏名

不動産鑑定士　冨樫　絵美

TEL.

鑑定評価額

54,100,000 円

１㎡当たりの価格

94,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	76,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横須賀市森崎１丁目２４５番５｢森崎１－１８－１９｣				②地積　(㎡)	572 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他）高度2種最高20m
	1:1	倉庫Ｓ2	中小規模作業所、倉庫等が建ち並ぶ工業地域	西7.9m市道	水道、ガス、下水	北久里浜 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 190 ｍ、西 85 ｍ、南 150 ｍ、北 180 ｍ

②標準的使用

倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 24.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 570 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．９ｍ市道

交通

施設

北久里浜駅南西方

800m

法令

規制

工業
(60,200)
高度2種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅から徒歩圏、かつ、幹線道路背後の工業地域であり、利便性が良好であるため一定の需要が認められ、地
価は横ばい傾向にある。大きく地域要因が変化する状況になく、今後も現状のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 95,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 58,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横須賀市及びその周辺の内陸部・臨海部の工業地域である。主な需要者は、中小規模の工場経営者、物
流業者等である。高速インターチェンジへのアクセスが良好なエリア等については、一定の引き合いは認められ、地価
は概ね横ばい傾向である。工業地域内の土地取引については、件数が少なく、市場の中心価格帯を把握するのは困難で
あるが、概ね、平米当：１００，０００円前後が価格帯の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、収集した多数の取引事例の中から規範性のある事例を採用し、適正な価格形成要因の比較を行って求めた
ものであり、信頼性は高い。一方、標準地の存する地域は、工場・倉庫共に自用で用いるケースが多いエリアであり、
そのため土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから、収益価格は低位に求められた。よって、本件では、
比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横須賀 9-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 69,000 円／㎡

[100.7]
100

100
[100.0]

100
[ 73.3]

[100.0]
100

94,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     94,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウィルス感染症による先行き不透
明感は弱まり、不動産需要は持ち直しの動き
が見られる。

最寄駅から徒歩圏、かつ、幹線道路背後の工
業地域であり利便性が高い。地域的な変動要
因は特に見当たらない。

規模・形状は概ね標準的、間口・奥行も概ね
バランスの取れた中間画地である。個別的要
因に変動は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

横須賀 9-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０８０４ -20	横須賀市		更地	（　）	ほぼ長方形	南13.4m道路、中間画地		工業高度2種最高20m 臨港地区 (60,200)
b	１０５０８１１ -12	横須賀市		建付地	（　）	長方形	南西7.8m道路、中間画地		工専 (60,200)
c	１０５０８１２Ｄ -21	横須賀市		更地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		工専 (60,200)
d	１０５０８０９ -2	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東11m市道、北東5.8m、角地		準工高度2種最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 116,100	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	116,100	100 [ 122.1]	95,086	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	95,100
b	(　 ) 128,172	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	128,813	100 [ 97.0]	132,797		133,000
c	(　 ) 49,522	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	49,918	100 [ 54.5]	91,593		91,600
d	(　 ) 171,398	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	168,037	100 [ 156.0]	107,716		108,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -45.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +50.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 95,600 円／㎡]

横須賀 9-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,275,276	2,103,336	8,171,940	6,470,880	1,701,060	（　0.9711） 1,651,899	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	33,712,224 円　　　　（　 58,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横須賀 9-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	340.00	ＬＳ2	680.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業高度2種最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	572 ㎡	24.0 m x 24.0 m	前面道路：市道　 7.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

形式：倉庫の一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	倉庫	680.00	100.0	680.00	1,320	897,600	5.0	4,488,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		680.00	100.0	680.00		897,600		4,488,000
								0

⑨年額支払賃料	897,600 円　×　12ヶ月　＝　 10,771,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 680.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,771,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 538,560 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,232,640 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,488,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 42,636 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,275,276 円　　　　（　 17,964 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０８１２Ｔ　　　　-10	1,287 ( 1,248)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,375	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,325 円/㎡　月額支払賃料（　 1,320 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０８１２Ｔ　　　　-11	1,300 ( 1,195)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,275
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横須賀 9-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	442,000 円	88,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	323,136 円	10,771,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 410,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 751,400 円	88,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	88,400 円	88,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	88,400 円	88,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,103,336 円　（　　　　　　 3,677 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	88,400,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 680.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0732	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 50 ％　＋　0.0796 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,470,880 円（　　　　　 11,313 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,275,276 円
②総費用	2,103,336 円
③純収益　①－②	8,171,940 円
④建物等に帰属する純収益	6,470,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,701,060 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,651,899 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,888 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,712,224 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,900 円／㎡）