鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横須賀 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０５１０Ｄ -12	横浜市金沢区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東11m市道、北西10.9m、角地		工専臨港地区 (70,200)
b	１０４０５１０Ｄ -1	横浜市金沢区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北9m市道、西9m、角地		工業高度7種最高31m 臨港地区 (70,200)
c	１０５０８０４ -20	横須賀市		更地	（　）	ほぼ長方形	南13.4m道路、中間画地		工業高度2種最高20m 臨港地区 (60,200)
d	１０５０８１２Ｄ -21	横須賀市		更地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		工専 (60,200)
e	１０５０８１２Ｄ -85	横須賀市		更地	（　）	不整形	北東4.5m私道、中間画地		工専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 103,119	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.2]	98,020	100 [ 151.3]	64,785	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	65,400
b	(　 ) 110,525	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	111,367	100 [ 169.2]	65,820		66,500
c	(　 ) 116,100	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	116,564	100 [ 143.5]	81,229		82,000
d	(　 ) 49,522	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	49,918	100 [ 112.5]	44,372		44,800
e	(　 ) 101,835	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 108.9]	94,728	100 [ 107.0]	88,531		89,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +8.7	環境　　　　 +45.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.9	環境　　　　 +65.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.3	交通・接近　 -1.1	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +0.8	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.5	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +8.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 66,000 円／㎡]

横須賀 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	65,379,576	13,530,336	51,849,240	34,696,200	17,153,040	（　0.9432） 16,178,747	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	330,178,510 円　　　　（　 32,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横須賀 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所付工場	3,500.00	Ｓ2	4,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専	70 ％	200 ％	200 ％	10,213 ㎡	89.0 m x 120.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域特性を考慮して自動車関連産業の工場（１階：工場・倉庫、２階：事務所）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	工場	3,500.00	100.0	3,500.00	1,403	4,910,500	6.0	29,463,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	700.00	100.0	700.00	1,403	982,100	6.0	5,892,600
							0.0	0
～

～

～

計		4,200.00	100.0	4,200.00		5,892,600		35,355,600
								0

⑨年額支払賃料	5,892,600 円　×　12ヶ月　＝　 70,711,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 4,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	70,711,200 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 5,656,896 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	65,054,304 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	35,355,600 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 325,272 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	65,379,576 円　　　　（　 6,402 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０８０３Ｔ　　　　-15	2,342 ( 2,139)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [160.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,494	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,410 円/㎡　月額支払賃料（　 1,403 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０８１２Ｔ　　　　-109	3,009 ( 2,823)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [170.0]	100 [ 95.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	1,331
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横須賀 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,310,000 円	462,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,121,336 円	70,711,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,248,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,927,000 円	462,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	462,000 円	462,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	462,000 円	462,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,530,336 円　（　　　　　　 1,325 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9432

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	462,000,000 円	設計監理料率　 110,000 円／㎡　×　 4,200.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	34,696,200 円（　　　　　 3,397 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	65,379,576 円
②総費用	13,530,336 円
③純収益　①－②	51,849,240 円
④建物等に帰属する純収益	34,696,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	17,153,040 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	16,178,747 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,584 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 330,178,510 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
横須賀 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横須賀 9-1

神奈川県

神奈川第８

氏名

不動産鑑定士　西嶋　靖

TEL.

鑑定評価額

649,000,000 円

１㎡当たりの価格

63,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	50,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横須賀市夏島町２８７３番７				②地積　(㎡)	10,213 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) （その他） (70,200)
	台形 1:1.5	工場	自動車関連の大規模工場が多い工業地域	南20m市道、三方路	水道、ガス、下水	追浜 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 280 ｍ、西 320 ｍ、南 340 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

大規模工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 80.0 ｍ、奥行　約　　 125.0 ｍ、規模　　 10,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

追浜駅東方

1.4km

法令

規制

工専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

神奈川県内の道路は利便性を増しており、自動車関連工場の多い内陸型工業地域として熟成している。特段の地
域要因の変更は見込まれず、今後も現状を維持しつつ、地価は、微増傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

大規模工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 64,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 31,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、神奈川県内の工場地域である。大手の自動車企業が存し、それに関連した比較的大規模の工場が集積し
ている。しかしながら、広域高速道路網への接近性に劣り、大型物流施設等の需要はあまりみられない。標準地周辺の
地価は上昇はしていないものの、他地域と比較して割安感があり、概ね横ばい傾向から強含み傾向で推移している。国
道３５７号線延伸工事が既に着手されているため、広域高速道路網への接近性が向上する可能性が期待される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例は広範囲に及んだが、類似性が認められ規範性の高い工業地の取引事例を採用し、適切に補修正を行って比準
価格は試算されており、信頼性の高い価格が得られた。収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、
その成熟の程度は低い。従って、市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、単価と総額との関
連も考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横須賀 9-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 69,000 円／㎡

[100.7]
100

100
[100.0]

100
[110.5]

[101.0]
100

63,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     63,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ後を見据えた動きも見られるものの、
依然として先行きは不透明である中で、市内
の人口動態や景気動向に注視する必要がある
。

自動車関連工場の多い工業地域にあり、特段
の地域要因変動は見られず、地価は微増傾向
で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

横須賀 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０８０６ -2	横須賀市		更地	（　）	長方形	東8m市道、中間画地		工業高度2種最高20m (60,200)
b	１０５０８１１Ｄ -122	横浜市金沢区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北9m市道、西9m、角地		工業高度7種最高31m 臨港地区 (70,200)
c	１０５０８０６Ｄ -19	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東10m市道、北東7.5m、角地		工専 (70,200)
d	１０５０８０４ -20	横須賀市		更地	（　）	ほぼ長方形	南13.4m道路、中間画地		工業高度2種最高20m 臨港地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 56,702	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	57,042	100 [ 92.5]	61,667	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	62,300
b	(　 ) 110,525	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	111,367	100 [ 180.2]	61,802		62,400
c	(　 ) 88,717	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 117.3]	76,616	100 [ 112.5]	68,103		68,800
d	(　 ) 116,100	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 115.0]	101,461	100 [ 134.1]	75,661		76,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +9.5	環境　　　　 +65.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +19.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +17.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 64,500 円／㎡]

横須賀 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	65,146,576	13,522,776	51,623,800	34,696,200	16,927,600	（　0.9432） 15,966,112	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	325,839,020 円　　　　（　 31,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横須賀 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼工場	3,500.00	Ｓ2	4,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専	70 ％	200 ％	200 ％	10,213 ㎡	89.0 m x 120.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域性を考慮し、自動車関連工場を想定した。１階は工場兼倉庫、２階は事務所を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定した為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	工場	3,500.00	100.0	3,500.00	1,398	4,893,000	6.0	29,358,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	700.00	100.0	700.00	1,398	978,600	6.0	5,871,600
							0.0	0
～

～

～

計		4,200.00	100.0	4,200.00		5,871,600		35,229,600
								0

⑨年額支払賃料	5,871,600 円　×　12ヶ月　＝　 70,459,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 4,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	70,459,200 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 5,636,736 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	64,822,464 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	35,229,600 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 324,112 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	65,146,576 円　　　　（　 6,379 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０８１２Ｔ　　　　-10	1,287 ( 1,248)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.5]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,362	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,405 円/㎡　月額支払賃料（　 1,398 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０８１２Ｔ　　　　-138	1,580 ( 1,513)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,450
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横須賀 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,310,000 円	462,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,113,776 円	70,459,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,248,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,927,000 円	462,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	462,000 円	462,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	462,000 円	462,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,522,776 円　（　　　　　　 1,324 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9432

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	462,000,000 円	設計監理料率　 110,000 円／㎡　×　 4,200.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	34,696,200 円（　　　　　 3,397 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	65,146,576 円
②総費用	13,522,776 円
③純収益　①－②	51,623,800 円
④建物等に帰属する純収益	34,696,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	16,927,600 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	15,966,112 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,563 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 325,839,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,900 円／㎡）