鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横須賀 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０８０２Ｄ -185	横須賀市		底地	（　）	ほぼ台形	東9.5m市道、中間画地		近商高度3種最高31m 宅造工事規制区域 (90,300)
b	１０５０８０１Ｄ -7	横須賀市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		近商高度地区3種31m (90,300)
c	１０５０８０３ -5	横須賀市		貸家建付地	（　）	長方形	北西5.2m市道、中間画地		近商高度3種最高31m (90,200)
d	１０５０８０７Ｄ -25	横須賀市		底地	（　）	不整形	接面道路無、無道路地		近商高度3種最高31m (90,300)
e	１０５０８０２Ｄ -187	横須賀市		底地	（　）	ほぼ整形	西16.5m県道、中間画地		近商高度1種最高15m 宅造工事規制区域 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 50,904) 169,680	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	161,600	100 [ 115.2]	140,278	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	143,000
b	(　 ) 163,460	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	163,460	100 [ 98.7]	165,613		169,000
c	(　 111,699) 111,699	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	111,699	100 [ 82.6]	135,229		138,000
d	(　 148,500) 148,500	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	148,500	100 [ 99.0]	150,000		153,000
e	(　 70,519) 176,298	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	167,903	100 [ 119.9]	140,036		143,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 +10.8	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +5.6	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.2	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.3	交通・接近　 +1.9	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 148,000 円／㎡]

横須賀 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,894,098	2,492,687	10,401,411	9,152,000	1,249,411	（　0.9482） 1,184,692	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	24,681,083 円　　　　（　 121,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横須賀 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	150.00	Ｓ4	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高31m 宅造工事規制区域	90 ％	300 ％	300 ％	204 ㎡	10.3 m x 19.2 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～４階住宅（３ＤＫ、平均専有面積５０㎡、９戸）

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

近隣地域における標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	85.0	127.50	2,689	342,848	5.0	1,714,240
							0.0	0
2～ 2	住宅	150.00	90.0	135.00	1,923	259,605	1.0	259,605
							1.0	259,605
3～ 3	住宅	150.00	90.0	135.00	1,944	262,440	1.0	262,440
							1.0	262,440
4～ 4	住宅	150.00	90.0	135.00	1,982	267,570	1.0	267,570
							1.0	267,570
～

計		600.00	88.8	532.50		1,132,463		2,503,855
								789,615

⑨年額支払賃料	1,132,463 円　×　12ヶ月　＝　 13,589,556 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 532.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,589,556 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,087,164 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,502,392 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,503,855 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,035 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 789,615 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 368,671 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,894,098 円　　　　（　 63,206 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０８１１Ｔ　　　　-122	1,482 ( 1,438)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 76.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	2,600	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,700 円/㎡　月額支払賃料（　 2,689 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０８０１Ｔ　　　　-4	3,281 ( 3,207)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	2,734
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横須賀 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	650,000 円	130,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	407,687 円	13,589,556　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 70,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,105,000 円	130,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	130,000 円	130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	130,000 円	130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,492,687 円　（　　　　　　 12,219 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9482

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	130,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,152,000 円（　　　　　 44,863 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,894,098 円
②総費用	2,492,687 円
③純収益　①－②	10,401,411 円
④建物等に帰属する純収益	9,152,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,249,411 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,184,692 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,807 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,681,083 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 121,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
横須賀 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横須賀 5-14

神奈川県

神奈川第８

氏名

不動産鑑定士　西嶋　靖

TEL.

鑑定評価額

29,800,000 円

１㎡当たりの価格

146,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横須賀市坂本町１丁目３３番４				②地積　(㎡)	204 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度3種最高31m 宅造工事規制区域 (90,300)
	1:2	店舗兼住宅ＲＣ4	小売店舗やマンション等が多い近隣商業地域	北西15m市道、背面道	水道、ガス、下水	汐入 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 120 ｍ、南 80 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

汐入駅南西方

1.1km

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度3種最高31m
宅造工事規制区域

⑤地域要因の将
　来予測

小売店舗やマンション等が多い近隣商業地域であり、特段の変動要因は見られない。周辺は幹線道路沿いの旧来
からの近隣商業地域で構成されており、当面は現状のまま推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 148,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 95,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横須賀市を中心に展開される幹線道路沿いの近隣商業地域である。需要者の中心は地場の個人、法人の
事業者である。商圏内の顧客が郊外の大型店に奪われる傾向にあることから、商況は厳しく、商業用途の土地需要は弱
含みで推移している。敷地の規模等により個別性が強く、市場の中心の価格帯を把握するのは困難であり、建物付か否
かでの個別性も強く、価格帯は様々である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

幹線道路沿いに建ち並ぶ近隣商業地域にあり、土地効率利用度の低い低層建物が多くを占め、収益価格は低位に試算さ
れた。取引の中心は、収益性に着目してなされているケースが少ない為、自用目的での取引が多くを占める。比準価格
は広域的に収集した規範性ある取引事例に基づき試算された。従って、信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比
較考量し、単価と総額との関連も考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横須賀 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 162,000 円／㎡

[ 98.1]
100

100
[100.0]

100
[111.3]

[102.0]
100

146,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    146,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ後を見据えた動きも見られるものの、
依然として先行きは不透明である中で、市内
の人口動態や景気動向に注視する必要がある
。

横須賀市中央部に位置し、幹線道路沿いに構
成される旧来からの近隣商業地域であり、店
舗需要は相応にあり、地価は概ね横這い傾向
で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

横須賀 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０８０７Ｄ -31	横須賀市		建付地	（　）	長方形	北西10.5m市道、中間画地		商業高度3種最高31m 眺望景観保全区域 (90,400)
b	１０５０８０９ -12	横須賀市		建付地	（　）	長方形	北東21m県道、中間画地		１住居高度1種最高15m (70,200)
c	１０５０８０３ -5	横須賀市		貸家建付地	（　）	長方形	北西5.2m市道、中間画地		近商高度3種最高31m (90,200)
d	１０５０８１０ -22	横須賀市		更地	（　）	ほぼ整形	南西22m国道、中間画地		準工高度地区1種 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 165,089	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	165,089	100 [ 110.2]	149,809	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	153,000
b	(　 ) 144,065	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	144,065	100 [ 97.7]	147,456		150,000
c	(　 ) 111,699	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	111,699	100 [ 82.8]	134,902		138,000
d	(　 ) 151,238	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	151,238	100 [ 102.3]	147,838		151,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +8.5	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +6.5	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 148,000 円／㎡]

横須賀 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,892,404	2,539,249	10,353,155	9,363,200	989,955	（　0.9482） 938,675	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	19,555,729 円　　　　（　 95,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横須賀 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	150.00	Ｓ4	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高31m 宅造工事規制区域	90 ％	300 ％	300 ％	204 ㎡	10.3 m x 19.2 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階～４階は住居（総戸数９戸）を想定した。住居の平均面積は約４５㎡

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

標準的な共用部分を考慮した為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	85.0	127.50	2,756	351,390	5.0	1,756,950
							0.0	0
2～ 2	住宅	150.00	90.0	135.00	1,929	260,415	1.0	260,415
							1.0	260,415
3～ 3	住宅	150.00	90.0	135.00	1,929	260,415	1.0	260,415
							1.0	260,415
4～ 4	住宅	150.00	90.0	135.00	1,929	260,415	1.0	260,415
							1.0	260,415
～

計		600.00	88.8	532.50		1,132,635		2,538,195
								781,245

⑨年額支払賃料	1,132,635 円　×　12ヶ月　＝　 13,591,620 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 532.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,591,620 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,087,330 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,504,290 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,538,195 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,351 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 781,245 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 364,763 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,892,404 円　　　　（　 63,198 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０８０４Ｔ　　　　-128	3,254 ( 3,044)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [120.0]	100 [ 80.0]	2,825	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,767 円/㎡　月額支払賃料（　 2,756 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０８０５Ｔ　　　　-1	2,606 ( 2,558)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.5]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,714
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横須賀 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	665,000 円	133,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	407,749 円	13,591,620　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 70,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,130,500 円	133,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	133,000 円	133,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	133,000 円	133,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,539,249 円　（　　　　　　 12,447 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9482

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	133,000,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,363,200 円（　　　　　 45,898 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,892,404 円
②総費用	2,539,249 円
③純収益　①－②	10,353,155 円
④建物等に帰属する純収益	9,363,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	989,955 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	938,675 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,601 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,555,729 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 95,900 円／㎡）