鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横須賀 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０８０１Ｄ -55	横須賀市		更地	（　）	長方形	南東9m市道、北東7m、角地		商業高度3種最高31m (100,600)
b	１０５０８０１Ｄ -82	横須賀市		更地	（　）	台形	南東11m市道、中間画地		商業まちづくり協定 (100,600)
c	１０５０８０１Ｄ -11	横須賀市		更地	（　）	長方形	北32m国道、中間画地		商業高度3種最高31m 地区計画等 (90,400)
d	１０５０８０３ -9	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西10.8m市道、北4.4m、角地		近商高度3種最高31m (100,300)
e	１０５０８１０ -19	横須賀市		貸家建付地	（　）	不整形	北東26m県道、南東7m、角地		商業 (100,800)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 257,498	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	254,949	100 [ 79.8]	319,485	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	319,000
b	(　 ) 321,675	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	325,213	100 [ 103.5]	314,215		314,000
c	(　 ) 343,948	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	347,731	100 [ 108.9]	319,312		319,000
d	(　 ) 341,491	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	326,530	100 [ 100.7]	324,260		324,000
e	(　 ) 577,279	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	613,321	100 [ 148.5]	413,011		413,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 320,000 円／㎡]

横須賀 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,605,834	6,990,507	26,615,327	22,805,900	3,809,427	（　0.9255） 3,525,625	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	73,450,521 円　　　　（　 246,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横須賀 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	244.00	ＲＣ5	1,190.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度3種最高31m	100 ％	400 ％	400 ％	298 ㎡	14.5 m x 20.6 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗兼事務所を想定。店舗・事務所は各階の部分貸しを想定、事務所の平均専有面積約９９．９２㎡。

⑦有効率　 81.0 ％
の理由

同種同品等の建物における標準的な有効率。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	238.00	71.1	169.22	3,800	643,036	8.0	5,144,288
							0.0	0
2～ 5	事務所	238.00	83.5	198.73	3,000	596,190	6.0	3,577,140
							0.0	0
～

～

～

計		1,190.00	81.0	964.14		3,027,796		19,452,848
								0

⑨年額支払賃料	3,027,796 円　×　12ヶ月　＝　 36,333,552 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 964.14 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	36,333,552 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,906,684 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,426,868 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	19,452,848 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 178,966 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,605,834 円　　　　（　 112,771 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０８０７Ｔ　　　　-105	5,833 ( 5,658)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [114.1]	100 [130.0]	3,932	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,825 円/㎡　月額支払賃料（　 3,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０８０９Ｔ　　　　-121	4,247 ( 4,115)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [114.2]	100 [100.0]	3,719
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横須賀 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,655,000 円	331,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,090,007 円	36,333,552　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 770,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,813,500 円	331,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	331,000 円	331,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	331,000 円	331,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	ない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,990,507 円　（　　　　　　 23,458 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9255

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	331,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 1,190.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,805,900 円（　　　　　 76,530 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,605,834 円
②総費用	6,990,507 円
③純収益　①－②	26,615,327 円
④建物等に帰属する純収益	22,805,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,809,427 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,525,625 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,831 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,450,521 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 246,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
横須賀 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横須賀 5-9

神奈川県

神奈川第８

氏名

不動産鑑定士　和田　智弘

TEL.

鑑定評価額

93,300,000 円

１㎡当たりの価格

313,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	250,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横須賀市日の出町１丁目７番１２				②地積　(㎡)	298 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度3種最高31m (100,400)
	1:1.5	事務所ＲＣ5	営業所、事務所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域	南西22m国道	水道、ガス、下水	横須賀中央 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 55 ｍ、西 30 ｍ、南 35 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ国道

交通

施設

横須賀中央駅北東方

350m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度3種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

営業所、事務所等が建ち並ぶ国道１６号沿いの商業地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。
官公庁や公共施設等への接近性に優れるが、需要に目立った動きは見られず、地価も概ね横這い傾向にある。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 325,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 218,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横須賀市及び周辺市における最寄駅徒歩圏内の商業地域一帯でその範囲は広域的となる。需要者の中心
は店舗や事務所等の新設を目論む地元法人及び個人事業主等となるが、立地条件や画地規模によっては共同住宅用地と
して不動産業者が取得するケースも見られ、需要は概ね安定的である。一方、供給は限定的で取引自体少ないことに加
え、物件の規模や取得理由が様々で個別性も強いため、中心となる規模や価格帯を見出すことは困難な状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は国道沿いの商業地域であるが投資目的の需要は少なく、自己利用目的が中心のため、貸事務所等を前提とし
た賃貸市場の成熟の程度は低く、収益価格は低位に試算された。比準価格は広域的な類似地域に存し、取引時点が新し
く規模の類似性を有する２事例を中心に試算されており、市場性を反映した実証的な説得力の高い価格が得られた。よ
って、比準価格を標準に収益価格も比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横須賀 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 287,000 円／㎡

[ 99.0]
100

100
[100.0]

100
[ 90.9]

[100.0]
100

313,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    313,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

横須賀市の商業地は、再開発等が検討される
中心商業地等の需要は強含みで推移している
が、その他の地区では横這い乃至若干の弱含
み傾向にある。

官公庁に近い国道沿いの商業地域で、地域的
特性に特段変動はない。事務所需要が主体で
あるが、共同住宅等の需要も見込まれ、需給
は安定的である。

対象標準地は地域における標準的な画地であ
り、特記すべき要因はない。なお、個別的要
因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

横須賀 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０８０１Ｄ -55	横須賀市		更地	（　）	長方形	南東9m市道、北東7m、角地		商業高度3種最高31m (100,600)
b	１０５０８１０ -22	横須賀市		更地	（　）	ほぼ整形	南西22m国道、中間画地		準工高度地区1種 (70,200)
c	１０５０８０１Ｄ -7	横須賀市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		近商高度地区3種31m (90,300)
d	１０５０８１０ -19	横須賀市		貸家建付地	（　）	不整形	北東26m県道、南東7m、角地		商業 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 257,498	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	257,498	100 [ 78.1]	329,703	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	330,000
b	(　 ) 151,238	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	151,238	100 [ 51.7]	292,530		293,000
c	(　 ) 163,460	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	199,830	100 [ 59.9]	333,606		334,000
d	(　 ) 577,279	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	581,906	100 [ 165.7]	351,180		351,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -27.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +24.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 325,000 円／㎡]

横須賀 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,759,375	7,102,957	26,656,418	23,288,200	3,368,218	（　0.9255） 3,117,286	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	64,943,458 円　　　　（　 218,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横須賀 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	238.40	ＲＣ5	1,192.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度3種最高31m	100 ％	400 ％	400 ％	298 ㎡	14.5 m x 20.6 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の標準的使用、市場性等を考慮して５階建の店舗兼事務所ビル（店舗：約１６７㎡、事務所：約７９１㎡とした。）を想定。

⑦有効率　 80.4 ％
の理由

標準的な共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	238.40	70.0	166.88	4,173	696,390	8.0	5,571,120
							0.0	0
2～ 2	事務所	238.40	83.0	197.87	2,963	586,289	6.0	3,517,734
							0.0	0
3～ 3	事務所	238.40	83.0	197.87	2,963	586,289	6.0	3,517,734
							0.0	0
4～ 4	事務所	238.40	83.0	197.87	2,963	586,289	6.0	3,517,734
							0.0	0
5～ 5	事務所	238.40	83.0	197.87	2,963	586,289	6.0	3,517,734
							0.0	0

計		1,192.00	80.4	958.36		3,041,546		19,642,056
								0

⑨年額支払賃料	3,041,546 円　×　12ヶ月　＝　 36,498,552 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 958.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	36,498,552 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,919,884 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,578,668 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	19,642,056 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 180,707 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,759,375 円　　　　（　 113,286 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０８０９Ｔ　　　　-121	4,247 ( 4,115)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [107.1]	100 [102.0]	4,320	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,201 円/㎡　月額支払賃料（　 4,173 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０８１２Ｔ　　　　-8	4,865 ( 4,719)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.9]	100 [132.0]	4,268
c	１０５０８０５Ｔ　　　　-1	2,606 ( 2,558)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 85.0]	100 [ 80.0]	4,121

横須賀 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,690,000 円	338,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,094,957 円	36,498,552　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 769,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,873,000 円	338,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	338,000 円	338,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	338,000 円	338,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,102,957 円　（　　　　　　 23,835 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9255

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	338,000,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 1,192.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,288,200 円（　　　　　 78,148 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,759,375 円
②総費用	7,102,957 円
③純収益　①－②	26,656,418 円
④建物等に帰属する純収益	23,288,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,368,218 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,117,286 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,461 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,943,458 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 218,000 円／㎡）