鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横須賀 3-1　宅地見込地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④現況　地目	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施設　の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０８０７Ｄ -117	横須賀市		雑種地		不整形	北西4m市道、中間画地		１住居高度1種最高15m 土砂災害警戒区域 (70,160)
b	１０５０８０７Ｄ -116	三浦郡葉山町		雑種地		不整形	南西2.4m町道、中間画地		１低専風致地区土砂災警特別区域 (40,80)
c	１０５０８０１Ｄ -54	横須賀市		田		不整形	北東1.7m市道、中間画地		１低専風致地区近郊緑地保全区域 (40,80)
d	１０５０８１２ -9	三浦市		雑種地		不整形	南東1.2m市道、南西2.6m、東2m、三方路		１中専高度1種最高12m (60,160)
e	１０５０８０１ -20	三浦郡葉山町		その他		不整形	接面道路無、無道路地		｢調区｣風致地区 (40,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　　 ) 33,006	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	32,775	100 [ 100.8]	32,515	画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[100.0] 　　　　100	32,500
b	(　　 ) 48,236	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	47,898	100 [ 129.4]	37,015		37,000
c	(　　 ) 22,492	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 60.0]	37,224	100 [ 109.4]	34,026		34,000
d	(　　 ) 6,838	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 80.0]	8,522	100 [ 28.8]	29,590		29,600
e	(　　 ) 22,450	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 95.0]	23,490	100 [ 57.0]	41,211		41,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -20.0	環境　　　　 +40.0	宅地造成　　 -10.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -20.0	環境　　　　 +50.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 -2.0	その他　　　 +10.0
c	正常	％／月　 -0.05	画地　　　　 -40.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +20.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 -0.05	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -20.0	環境　　　　 -60.0	宅地造成　　 -10.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月　 -0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -20.0	環境　　　　 -20.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格： 34,300 円／㎡]

横須賀 3-1　宅地見込地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　（円／㎡）	⑤投下資本収益　(③+④) x np (円／㎡) 　n： 18.0 月　p： 0.8 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④ 　　　+⑤+⑥)
89,000	（　 84.3 ％） 75,027	23,000		3,312	5,000	43,715
⑧投下資本収益等控除後の価格 n: 30.0 月　p: 0.8 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正 r: 4.0 ％　m: 5.0 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.8065　　　　 35,256		1　　(1+r)^m　： 0.8219　 28,977		[100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		29,000

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	１０５０８０８ -3	104,252	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.4]	100 [111.3]	84,844	街路　　　　 0.0 交通・接近　　　　　　 0.0 環境　　　　 0.0 画地　　　　 0.0 行政　　　　 0.0 その他　　　 0.0 　　　　　[100.0] 　　　　　　100	84,800
	b	１０５０８０８ -26	108,052	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [110.9]	95,521		95,500
	c	１０５０８０８ -16	90,221	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [103.0]	86,726		86,700

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 +4.0	環境　　　 +7.0
			画地　　　 +10.4	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 -4.0	交通・接近 +7.0	環境　　　 +8.0
			画地　　　 +2.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 +4.0	環境　　　 0.0
			画地　　　 +1.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 -1.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

89,000 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	横須賀 -8	114,000	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [128.7]	88,578	[100.0] 100	88,600

⑨地域要因の比較の内訳

街路　　 +4.0

交通・接近　　 +3.0

環境　　 +19.0

行政　　 +1.0

その他　 0.0

転換後・造成後の更地を想定した価格

89,000 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   2,705 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     25 ｍ、西     50 ｍ、南     25 ｍ、北     35 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　100 ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     17　画地
＊１画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　    134 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  15.7 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  15.7 ％

＊擁壁工事の概要
　ほぼ平坦であり、擁壁は不要
　
　
　
＊道路工事の概要
　開発道路：アスファルト舗装、幅
　員４．５ｍ、長さ約５３ｍ及び隅
　切り（接続道路は幅員４ｍ私道）
　
＊排水工事の概要
　各戸に浄化槽設備
　
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　なし
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 70.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 70.0 ｍ
＊その他
　ゴミ置場：２㎡　　　　　　　　
　　　開発想定にあたっては、接続
　先の道路（既存市道）から開発区
　域に至る道路幅員が４ｍ以上確保
　されることを前提とする。

別記様式第二

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
横須賀 3-1　宅地見込地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横須賀 3-1

神奈川県

神奈川第８

氏名

不動産鑑定士　藤田　勝寛

TEL.

鑑定評価額

70,100,000 円

１㎡当たりの価格

33,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別	比準

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

横須賀市長沢２丁目８８３番

②地積(㎡)

2,079

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

１中専
(60,200)
準防
（その他）
高度1種最高15m

(70,160)

1.5:1

畑

一般住宅、農家住宅、農地等が混在する地域

ＹＲＰ野比

1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 155 ｍ、西 65 ｍ、南 25 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

畑地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 60.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 2,100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

道

路

近接道路　４ｍ私道

交通

施設

ＹＲＰ野比駅南西方

1.1km

法令

規制

１中専
(70,160)
準防
高度1種最高15m

⑤地域要因の
　将来予測

交通利便性は比較的良好なため宅地需要が見込めることから周辺地域でも小規模開発が見られる。しかし近隣地
域については街路条件等の開発要件が整備しにくい状況で、当面は現状程度を維持する地域と予測される。

(3)最有効使用の判定

熟成度が高い宅地見込地

(4)対象標準地
　の個別的要
　因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　 34,400 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　 30,500 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は概ね三浦半島全域内に所在し、宅地への転換が見込まれる地域一帯と判定した。典型的な需要者は
中小規模の画地に関しては地縁を有する中小不動産事業者、大規模画地については大手不動産事業者等と把握される。
新規の住宅需要も回復基調な場所も増え、価格次第では一定の需要が見込める。一部ではテレワークによる郊外移転の
ニーズも見出せる期待性を有する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

不動産業者の仕入れにおける土地取引実態に基づけば、立地等が良好な場所であれば事業者同士の競合の可能性もあり
、実際の取引価格に基づき求められた客観的な比準価格の方が説得力が高い。以上より本件では比準価格を標準とし、
投資採算性に着目し供給サイドの価格として下限値的意味合いを有する転換後造成後の想定更地価格から造成費を控除
した価格を参酌して、さらに公示価格を規準とした価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①□標準地　　□基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

画地　　　　　　　　　

行政　　　　　　　　　

その他　　　　　　　　

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

イ
対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　 33,700 円／㎡

⑨変動率

　　　　　　 0.0 ％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウィルス感染症の影響で鈍かった不動産
取引の動きも徐々に持ち直しつつあるが、立地・駅
距離等による二極化傾向は依然持続している

周辺に小規模開発による住宅地域も散見される。全
体的には需給動向は従来の弱含み傾向から持ち直し
の動きが見られるようになってきている。

宅地見込地としての熟成度は普通程度。なだらかな
畑地で周囲の宅地の利用状況を鑑みれば、概ね標準
的と判定される。格別な価格変動要因はない。

地域要因の比較

交通・接近　　　　　　

環境　　　　　　　　　

宅地造成　　　　　　　

行政　　　　　　　　　

その他　　　　　　　　

３　試算価格算定内訳

横須賀 3-1　宅地見込地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④現況　地目	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施設　の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０８０１Ｄ -53	横須賀市		田		不整形	接面道路無、無道路地		１低専風致地区近郊緑地保全区域 (40,80)
b	１０５０８０７Ｄ -154	横須賀市		雑種地		ほぼ台形	南東16m県道、中間画地		｢調区｣風致地区地区計画等 (40,80)
c	１０５０８０９Ｄ -60	横須賀市		雑種地		不整形	南西22m県道、中間画地		｢調区｣風致地区 (40,80)
d	１０５０８０２Ｄ -172	三浦市		その他		不整形	東3m道路、中間画地		｢調区｣ (40,80)
e

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　　 ) 22,759	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	22,759	100 [ 66.2]	34,379	画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[100.0] 　　　　100	34,400
b	(　　 ) 57,249	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	57,249	100 [ 145.8]	39,265		39,300
c	(　　 ) 9,634	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	12,043	100 [ 39.4]	30,566		30,600
d	(　　 ) 56,818	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	56,818	100 [ 155.4]	36,562		36,600
e	(　　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0	宅地造成　　 -20.0
						行政　　　　 -1.6	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +15.0	宅地造成　　 +40.0
						行政　　　　 -1.6	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0	宅地造成　　 -50.0
						行政　　　　 -1.6	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0	宅地造成　　 +45.0
						行政　　　　 -1.6	その他　　　 0.0
e		％／月	画地	行政	その他	交通・接近	環境	宅地造成
						行政	その他

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格： 34,400 円／㎡]

横須賀 3-1　宅地見込地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　（円／㎡）	⑤投下資本収益　(③+④) x np (円／㎡) 　n： 12.0 月　p： 1.0 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④ 　　　+⑤+⑥)
93,800	（　 84.3 ％） 79,073	23,000		2,760	5,000	48,313
⑧投下資本収益等控除後の価格 n: 30.0 月　p: 1.0 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正 r: 4.0 ％　m: 5.0 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.7692　　　　 37,162		1　　(1+r)^m　： 0.8219　 30,543		[100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		30,500

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	１０５０８１１Ｄ -21	87,453	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ / ]	100 [101.0]	100 [101.8]	85,056	街路　　　　 0.0 交通・接近　　　　　　 0.0 環境　　　　 0.0 画地　　　　 0.0 行政　　　　 0.0 その他　　　 0.0 　　　　　[100.0] 　　　　　　100	85,100
	b	１０５０８１１Ｄ -91	85,696	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.8]	99,392		99,400
	c	１０５０８１０Ｄ -65	102,321	100 [100.0]	[102.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	103,334		103,000

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 +10.0	交通・接近 +2.0	環境　　　 -10.0
			画地　　　 +1.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 +0.8	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 +1.0	交通・接近 +1.5	環境　　　 -5.0
			画地　　　 -10.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 -1.6	その他　　 0.0
c	正常	％／月　 0.18	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0
			画地　　　 +1.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

95,800 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	横須賀 -8	114,000	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [121.5]	93,827	[100.0] 100	93,800

⑨地域要因の比較の内訳

街路　　 0.0

交通・接近　　 +1.0

環境　　 +19.3

行政　　 +0.8

その他　 0.0

転換後・造成後の更地を想定した価格

93,800 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   2,075 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     25 ｍ、西     50 ｍ、南     25 ｍ、北     35 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　100 ％、森林　    ％、その他　 10 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     17　画地
＊１画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　    134 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  15.7 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  15.7 ％

＊擁壁工事の概要
　擁壁は不要と判断した（ほぼ平坦
　地のため）
　
　
＊道路工事の概要
　幅員４．５ｍアスファルトコンク
　リート舗装、延長約５３ｍ（接続
　先の道路は幅員４ｍ私道）
　
＊排水工事の概要
　各戸に浄化槽設備
　
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　公園緑地等は配置していない
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 70.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 70.0 ｍ
＊その他
　ゴミ置き場（２㎡）を設置。　　
　　　　開発想定に当たっては、連
　絡先である既存道路から、開発区
　域に至る道路幅員が４ｍ確保され
　ていることを前提とする。