別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 横須賀 -65　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横須賀 -65 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　伸   TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 65,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横須賀市太田和１丁目１４４７番５４ ｢太田和１－３９－１３｣ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度1種最高15m 地区計画等 (70,150) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が整然と建 ち並ぶ高台の分譲住 宅地域 西6.2m市道 水道、ガス、下水 衣笠 5.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西     5 ｍ、南    40 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       155 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 地区計画あり（敷地面積の最 低限度１５０㎡、容積率１５ ０％に制限、用途制限等）。 街 路 基準方位　北　　６ ．２ｍ市道 交通 施設 衣笠駅南西方 5.9km 法令 規制 １中専 (70,150) 準防  高度1種最高15m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は衣笠駅からバス圏となる一般住宅が建ち並ぶ高台の分譲住宅地域である。地価は下落傾向が続いてい るが、地域要因に特段の変動はなく、今後も現状のまま推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京浜急行線・ＪＲ横須賀線の最寄駅からバス圏となる横須賀市南西部及び南部の住宅地域である。需要者 は横須賀市及びその周辺に居住する１次、２次取得者層が中心である。バス圏のエリアであり、都心への接近性も劣る ことから市場競争力は限定的であり、需要は弱含みである。市場での需要の中心となる価格帯は１５０㎡程度の土地で １０００万円弱、新築戸建住宅は２０００万円台前半から後半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域である。比準価格は主として一般住宅の敷地としての利用を目的とする 取引事例により規範性の高い価格が求められた。一方、最寄駅から遠距離にあり、賃貸需要が低位であり地区計画によ り共同住宅の建築ができず、収益性になじまないことから収益還元法の適用は断念した。したがって、比準価格を採用 し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横須賀 -27                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [106.1] [101.0] 100 64,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍を契機として一部で居住環境見直し の動きが見られている。三浦半島の人口動態 にも影響を与えており、その動向に注視する 必要がある。 衣笠駅からバス圏の高台に所在する住宅地域 であり、利便性はやや劣る。相対的な割安感 が出てきたこともあり地価の下落幅は縮小傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％