別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 横須賀 -64　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横須賀 -64 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　榎本　一裕   TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 75,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横須賀市東浦賀２丁目７０番５５ ｢東浦賀２－３３－４｣ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 宅造工事規制区域 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の分譲住宅地 域 北西6m市道 水道、ガス、下水 浦賀 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    75 ｍ、南    85 ｍ、北    85 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       155 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 浦賀駅南東方 1.5km 法令 規制 １低専 (40,80) 宅造工事規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 熟成度の高い分譲住宅地域で特段の変動要因も認められないため、当面は現環境維持と予測する。浦賀駅バス圏 であるが、住環境良好で昨今は需給も概ね均衡しているため、地価の下落幅は徐々に縮小していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京急本線・京急久里浜線及びＪＲ横須賀線沿線で、概ね横須賀市南東部の住宅地域一円。需要者は横須 賀市及びその周辺に居住する３０～５０代の１次・２次取得者層が中心である。最寄駅から遠い利便性が劣る住宅地域 が中心であるが、海に近く気候が穏やかで住環境が良好であるため、需要は改善傾向にあり、地価の下落幅は縮小しつ つある。土地は１４０～１６０㎡程度で１２００万円前後、新築戸建は２５００万円前後で取引されている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は交通利便性の劣る高台の分譲地域であり、賃貸に供する目的で住宅を建築することが想定し難いため、収益 還元法の適用は断念した。取引事例比較法で採用した事例は、類似地域で生起した規範性の高いものであり、背後に存 する価格形成過程を的確に読み取ることにより要因比較を行っており、実証的かつ客観的な説得力を有すると判断する 。以上により、比準価格を採用し、更に代表標準地との検討も踏まえ、標記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横須賀 -45                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     95,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [125.9] [100.0] 100 75,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内では引き続き人口減少、高齢化が進んで いる。条件良否による二極化は依然認められ るものの、住宅需要の回復エリアは拡大傾向 にある。 最寄駅バス圏の住宅地域であるが、住環境良 好で、他地域と比較した値頃感もあるため、 相応の需要が認められ、地価の下落幅は縮小 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％