鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横須賀 -63　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０８０９ -29	横須賀市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4m私道、北東2.8m、角地		１中専高度1種最高15m (70,160)
b	１０５０８０９ -33	横須賀市		更地	（　）	長方形	南東6.3m市道、南西4.5m、北西4.5m、三方路		２住居高度1種最高15m (80,200)
c	１０５０８０９ -39	横須賀市		建付地	（　）	長方形	南東4m市道、中間画地		１中専高度1種最高15m (70,160)
d	１０５０８０６ -4	横須賀市		更地	（　）	袋地等	西2m私道、中間画地		近商高度3種最高31m (90,200)
e	１０５０８１２Ｄ -28	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、南6m、角地		１低専建築協定 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 127,072	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	132,711	100 [ 83.8]	158,366	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	158,000
b	(　 ) 130,435	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 84.9]	154,863	100 [ 101.6]	152,424		152,000
c	(　 ) 138,959	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.2]	125,831	100 [ 73.6]	170,966		171,000
d	(　 ) 145,758	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	149,880	100 [ 90.6]	165,430		165,000
e	(　 ) 191,790	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	185,586	100 [ 109.8]	169,022		169,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.3	交通・接近　 +1.9	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -15.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.3	交通・接近　 -4.9	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +12.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.3	交通・接近　 +5.3	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.7	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 163,000 円／㎡]

横須賀 -63　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,193,605	552,783	2,640,822	2,064,560	576,262	（　0.9692） 558,513	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	11,398,224 円　　　　（　 75,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横須賀 -63　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	88.00	Ｗ2	164.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度1種最高15m	70 ％	200 ％	200 ％	152 ㎡	12.5 m x 13.5 m	前面道路：市道　 5.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

賃貸市場の動向、画地の規模・形状、公法上の規制等を考慮し、「賃貸面積４１㎡・上下各２戸」の２階建共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	82.00	100.0	82.00	1,616	132,512	1.0	132,512
							1.0	132,512
2～ 2	住宅	82.00	100.0	82.00	1,649	135,218	1.0	135,218
							1.0	135,218
～

～

～

計		164.00	100.0	164.00		267,730		267,730
								267,730

⑨年額支払賃料	267,730 円　×　12ヶ月　＝　 3,212,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 164.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,212,760 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 266,621 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,066,139 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	267,730 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,463 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 267,730 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 125,003 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,193,605 円　　　　（　 21,011 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０８０４Ｔ　　　　-118	1,449 ( 1,448)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 85.0]	100 [ 94.0]	100 [ 98.0]	1,682	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,720 円/㎡　月額支払賃料（　 1,649 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０８１０Ｔ　　　　-2	1,612 ( 1,610)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,756
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横須賀 -63　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	131,000 円	26,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	99,983 円	3,332,760　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 46,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 222,700 円	26,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,200 円	26,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,200 円	26,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 552,783 円　（　　　　　　 3,637 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,200,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 164.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,064,560 円（　　　　　 13,583 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,193,605 円
②総費用	552,783 円
③純収益　①－②	2,640,822 円
④建物等に帰属する純収益	2,064,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	576,262 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	558,513 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,674 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,398,224 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 75,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
横須賀 -63　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横須賀 -63

神奈川県

神奈川第８

氏名

不動産鑑定士　市川　修一

TEL.

鑑定評価額

23,600,000 円

１㎡当たりの価格

155,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横須賀市馬堀町１丁目３６番６外｢馬堀町１－１１－１０｣				②地積　(㎡)	152 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度1種最高15m (70,200)
	台形 1:1	住宅Ｗ2	住宅及び店舗等が混在する既成の住宅地域	北5.3m市道	水道、ガス、下水	京急大津 510m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 45 ｍ、南 30 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　５
．３ｍ市道

交通

施設

京急大津駅南東方

510m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度1種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

低層店舗等が混在する既成の住宅地域であり、格別な変動要因はなく当分の間は現状を維持していくものと予測
する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 160,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 81,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は横須賀市東部を中心に、市内で京急本線、京急久里浜線、ＪＲ横須賀線沿線の住宅地域である。需要者の
中心は横浜、川崎、東京方面に通勤するサラリーマン層で市内の一次取得者が多い。駅徒歩圏内、かつ平坦な住宅地域
であるため、需要は底堅く、取引の中心となる価格帯は土地は１５０㎡で２０００万円台前半、新築戸建で３５００万
円程度と判断する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内に所在する取引事例をもとに試算されたもので、市場の実態を反映した実証的な価格であり、
収益価格は対象標準地の投資採算性を示している。本件近隣地域及びその周辺地域においては、アパート等も存するが
、基本的に戸建住宅を中心とする地域で、収益目的よりも、自己使用目的での取引が中心となるので、比準価格を重視
し、収益価格を比較衡量して、さらに代表標準地から検討した価格との均衡を考慮して、上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横須賀 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 153,000 円／㎡

[100.7]
100

100
[102.0]

100
[ 97.9]

[100.0]
100

154,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    152,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍による経済のダメージからの回復途
中であるが、エネルギーや様々な製品の供給
不足による物価上昇で、経済の先行きが不透
明となっている。

駅徒歩圏内の既成住宅地域で、商住が混在し
ている。地域内に格別の変動要因はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

横須賀 -63　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０８０９ -34	横須賀市		更地	（　）	不整形	西2.5m市道、中間画地		１住居高度1種最高15m (70,160)
b	１０５０８０９ -38	横須賀市		建付地	（　）	長方形	南東4m市道、中間画地		１中専高度1種最高15m (70,160)
c	１０５０８０６Ｄ -35	横須賀市		更地	（　）	不整形	北3m市道、西3m、二方路		１住居高度1種最高15m (80,160)
d	１０５０８０６Ｄ -2	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、南東4.5m、二方路		１低専 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 157,233	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	165,095	100 [ 102.2]	161,541	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	162,000
b	(　 ) 148,710	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	148,127	100 [ 94.9]	156,087		156,000
c	(　 ) 141,610	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 95.9]	152,980	100 [ 95.0]	161,032		161,000
d	(　 ) 194,075	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	194,075	100 [ 118.8]	163,363		163,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 160,000 円／㎡]

横須賀 -63　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,136,851	546,212	2,590,639	1,967,620	623,019	（　0.9711） 605,014	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	12,347,224 円　　　　（　 81,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横須賀 -63　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	88.00	Ｗ2	164.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度1種最高15m	70 ％	200 ％	200 ％	152 ㎡	12.5 m x 13.5 m	前面道路：市道　 5.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ、平均専有面積４１㎡、戸数４戸の共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	82.00	100.0	82.00	1,550	127,100	1.0	127,100
							1.0	127,100
2～ 2	住宅	82.00	100.0	82.00	1,550	127,100	1.0	127,100
							1.0	127,100
～

～

～

計		164.00	100.0	164.00		254,200		254,200
								254,200

⑨年額支払賃料	254,200 円　×　12ヶ月　＝　 3,050,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 164.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,050,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 158,520 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,011,880 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	254,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,415 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 254,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 122,556 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,136,851 円　　　　（　 20,637 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０８０４Ｔ　　　　-118	1,449 ( 1,448)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.1]	100 [100.0]	1,573	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,617 円/㎡　月額支払賃料（　 1,550 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０８１０Ｔ　　　　-102	2,187 ( 2,089)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [131.3]	100 [100.0]	1,666
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横須賀 -63　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	131,000 円	26,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	95,112 円	3,170,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 45,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 222,700 円	26,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,200 円	26,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,200 円	26,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	ない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 546,212 円　（　　　　　　 3,594 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,200,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 164.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,967,620 円（　　　　　 12,945 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,136,851 円
②総費用	546,212 円
③純収益　①－②	2,590,639 円
④建物等に帰属する純収益	1,967,620 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	623,019 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	605,014 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,980 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,347,224 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,200 円／㎡）