別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 横須賀 -61　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横須賀 -61 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　松本　東五   TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 81,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横須賀市粟田２丁目１１９３番３７ ｢粟田２－１０－４｣ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 宅造工事規制区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ高台の住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 ＹＲＰ野比 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 ＹＲＰ野比駅北方 1.6km 法令 規制 １低専 (40,80) 宅造工事規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した戸建住宅地域として現状のまま推移すると判断する。最寄駅からは徒歩限界圏域で高台にあるが、地価 の底打ち感も見られ、地価の下落率も縮小してゆくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は横須賀市南東部の京浜急行線を中心にＪＲ横須賀線沿線も含む住宅地域である。同市内に居住する中堅層 の一次・二次取得者が需要の中心を占める。周辺地域を含め高台の戸建分譲団地として最寄駅までの交通利便性にやや 劣るが、閑静な住環境から需要も回復しつつあり地価の底打感もみられる。取引価格帯は１５０㎡の土地で１３００万 円前後、新築戸建住宅では２８００万円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建取引が中心の地域である。最寄駅からバス圏域であり、駅周辺の物件とは異なり戸建物件も地権者による遊 休地利用や転勤等による定期借地が中心で、土地価格に見合う収益（賃料）が実現しているとは言い難い。また居住の 快適要因が賃料に反映し難く、賃貸市場も未成熟であることから、収益還元法の適用は断念した。本件では市場を反映 した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横須賀 -15                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [100.0] 100 [120.3] [102.0] 100 81,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる消費停滞からの回復需要と 円安による資産価格の上昇が、利便性の高い 地域からこれまで下落傾向にあった地域へと 波及しつつある。 高台の分譲住宅団地として、地域要因の変動 も特に認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.4 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％