別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 横須賀 -54　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横須賀 -54 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　高畠　祐二   TEL.

鑑定評価額 7,200,000 円  １㎡当たりの価格 44,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横須賀市長浦町３丁目５３番５ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (40,80) （その他） 宅造工事規制区域 不整形 2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南東4m市道 水道 田浦 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    35 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 地勢が傾斜地となっている。 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 田浦駅南方 1.8km 法令 規制 ｢調区｣  (40,80) 宅造工事規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変動要因がないため、当面は現状を維持するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は横須賀市を中心として、三浦市、逗子市、葉山町内の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者として は横浜や都心部に通勤する一次取得者も想定されるが、地元に地縁を有する個人が多いものと考えられる。地域の地勢 は傾斜地で、街路の系統・連続性にも劣り、最寄り駅からのアクセスにも劣ることから、需要は限られる。取引の中心 となる価格帯は土地は７００万円程度、新築戸建で２０００万円程度と判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引が多くを占める住宅地域であり、居住の快適性が重視される地域である。一方、市街化調整区域の 住宅地域であるため利便性に劣ることから収益物件がみられず、賃貸需要が見込めないので本件では収益価格を試算し なかった。しかし、比準価格は市場の実態を反映し信頼性が高いと判断する。そこで、代表標準地との検討を踏まえ、 比準価格を採用して、対象標準地の鑑定評価額を標記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横須賀 -55                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,500 円／㎡ [ 97.2] 100 100 [100.0] 100 [ 94.8] [100.0] 100 44,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による影響が和らぎ個人消費は緩や かに持ち直しているが、コスト高による実質 所得の押し下げリスクの不動産市場への影響 が懸念される。 市街化調整区域内に存し、街路条件に劣るた め需要が弱く、地価は依然として下落傾向に ある。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　  -0.1 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％