鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横須賀 -47　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０８０１ -3	横須賀市		建付地	（　）	正方形	北東4m市道、中間画地		１中専高度1種最高15m 埋蔵文化財包蔵地 (70,160)
b	１０５０８０９Ｄ -41	横須賀市		更地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、東2.5m、角地		１住居高度1種最高15m (70,160)
c	１０５０８０７ -14	横須賀市		建付地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		１住居高度1種最高15m (70,200)
d	１０５０８０１ -12	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ整形	北4m私道、中間画地		１住居高度1種最高15m 土砂災害警戒区域 (70,160)
e	１０５０８０１ -11	横須賀市		建付地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		１低専風致地区土砂災害警戒区域 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 90,021	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	88,671	100 [ 110.1]	80,537	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	81,300
b	(　 ) 75,628	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	73,887	100 [ 93.1]	79,363		80,200
c	(　 ) 95,807	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	92,772	100 [ 103.0]	90,070		91,000
d	(　 ) 49,077	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 83.0]	58,419	100 [ 87.1]	67,071		67,700
e	(　 ) 99,393	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	97,703	100 [ 99.0]	98,690		99,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -17.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 84,000 円／㎡]

横須賀 -47　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,277,032	426,881	1,850,151	1,607,140	243,011	（　0.9711） 235,988	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,816,082 円　　　　（　 39,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横須賀 -47　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	73.60	ＬＳ2	125.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度1種最高15m 宅造工事規制区域	70 ％	200 ％	200 ％	123 ㎡	11.9 m x 9.6 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約３１．４㎡の１ＬＤＫタイプのアパートを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	62.85	100.0	62.85	1,557	97,857	1.0	97,857
							1.0	97,857
2～ 2	共同住宅	62.85	100.0	62.85	1,589	99,869	1.0	99,869
							1.0	99,869
～

～

～

計		125.70	100.0	125.70		197,726		197,726
								197,726

⑨年額支払賃料	197,726 円　×　12ヶ月　＝　 2,372,712 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 125.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,372,712 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 189,817 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,182,895 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	197,726 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,819 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 197,726 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 92,318 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,277,032 円　　　　（　 18,512 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０８０４Ｔ　　　　-133	1,558 ( 1,557)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [101.9]	100 [ 98.0]	1,642	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,658 円/㎡　月額支払賃料（　 1,589 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０８１２Ｔ　　　　-144	1,873 ( 1,872)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [119.9]	100 [100.4]	1,673
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横須賀 -47　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	107,000 円	21,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	71,181 円	2,372,712　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 24,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 181,900 円	21,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	21,400 円	21,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,400 円	21,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 426,881 円　（　　　　　　 3,471 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,400,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 125.70 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,607,140 円（　　　　　 13,066 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,277,032 円
②総費用	426,881 円
③純収益　①－②	1,850,151 円
④建物等に帰属する純収益	1,607,140 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	243,011 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	235,988 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,919 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,816,082 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
横須賀 -47　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横須賀 -47

神奈川県

神奈川第８

氏名

不動産鑑定士　松本　東五

TEL.

鑑定評価額

10,300,000 円

１㎡当たりの価格

83,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	68,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横須賀市衣笠町２８番９外｢衣笠町９－１１｣				②地積　(㎡)	123 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度1種最高15m 宅造工事規制区域 (70,200)
	1.2:1	住宅Ｗ2	中小規模一般住宅、アパートが混在する住宅地域	東6m市道	水道、下水	衣笠 2.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 55 ｍ、西 5 ｍ、南 40 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
．０ｍ市道

交通

施設

衣笠駅南方

2.3km

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度1種最高15m
宅造工事規制区域

⑤地域要因の将
　来予測

バス圏の既成住宅地域として、現状のまま推移してゆくものと予測する。地価も下落傾向にあるが、下落率は縮
小しつつある。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 84,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 43,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は横須賀市のほぼ中央部の京浜急行線・ＪＲ横須賀線沿線の住宅地域である。同市内に居住する中堅層の一
次取得者が需要の中心を占める。最寄駅からバス圏であり、都心・横浜方面への通勤アクセスも優れているとはいえず
、地縁的選好性もみられ、需要は弱含みである。中心となる価格帯は１２０㎡の土地で１０００万円前後、新築戸建住
宅では２５００万円程度が中心価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

戸建取引のほかアパートも見られるが、バス圏域であるためアパート等の賃貸需要は弱く、収益物件は地権者による遊
休地利用や転勤等による定期借地が中心で、土地価格に見合う収益（賃料）が実現しているとは言い難い。また居住の
快適要因が賃料に反映しにくいことから、収益価格は低位に試算された。そこで本件では市場を反映した実証的な比準
価格を中心に、収益価格を比較考量し、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横須賀 -44 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 106,000 円／㎡

[ 97.2]
100

100
[102.0]

100
[121.5]

[101.0]
100

84,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     85,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナによる消費停滞からの回復需要と
円安による資産価格の上昇が、利便性の高い
地域からこれまで下落傾向にあった地域へと
波及しつつある。

バス圏の住宅地域であり、生活利便性等がや
や劣る。地域要因に変動は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

横須賀 -47　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０８０１ -24	横須賀市		建付地	（　）	不整形	西4m未舗装私道、中間画地		１中専高度1種最高15m (70,160)
b	１０５０８０９Ｄ -76	横須賀市		更地	（　）	袋地等	南東3.7m市道、中間画地		１中専高度1種最高15m 宅造工事規制区域 (70,160)
c	１０５０８０１Ｄ -30	横須賀市		建付地	（　）	長方形	南西6m私道、中間画地		１中専高度1種最高15m (70,200)
d	１０５０８１０ -16	横須賀市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北4m市道、中間画地		１低専土砂災害警戒区域宅造規制区域 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 81,675	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	80,940	100 [ 94.1]	86,015	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	86,900
b	(　 ) 77,869	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	84,445	100 [ 97.9]	86,256		87,100
c	(　 ) 88,080	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	84,453	100 [ 103.4]	81,676		82,500
d	(　 ) 73,872	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	77,060	100 [ 99.8]	77,214		78,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.4	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 84,500 円／㎡]

横須賀 -47　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,354,339	438,087	1,916,252	1,644,690	271,562	（　0.9711） 263,714	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	5,381,918 円　　　　（　 43,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横須賀 -47　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	68.04	ＬＳ2	128.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度1種最高15m 宅造工事規制区域	70 ％	200 ％	200 ％	123 ㎡	11.9 m x 9.6 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅としての賃貸需要が見込まれ、単身者・小家族向けのアパート（１ＤＫ・３２㎡程度・４戸）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	64.30	100.0	64.30	1,510	97,093	1.0	97,093
							1.0	97,093
2～ 2	住宅	64.30	100.0	64.30	1,580	101,594	1.0	101,594
							1.0	101,594
～

～

～

計		128.60	100.0	128.60		198,687		198,687
								198,687

⑨年額支払賃料	198,687 円　×　12ヶ月　＝　 2,384,244 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 128.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 72,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,384,244 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 72,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 196,500 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,259,744 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	198,687 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,828 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 198,687 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 92,767 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,354,339 円　　　　（　 19,141 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０８０６Ｔ　　　　-104	1,545 ( 1,543)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,578	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,648 円/㎡　月額支払賃料（　 1,580 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０８０６Ｔ　　　　-113	1,827 ( 1,752)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [112.4]	100 [ 97.0]	1,710
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横須賀 -47　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	109,500 円	21,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	73,687 円	2,456,244　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 186,100 円	21,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	21,900 円	21,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,900 円	21,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 438,087 円　（　　　　　　 3,562 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,900,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 128.60 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,644,690 円（　　　　　 13,371 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,354,339 円
②総費用	438,087 円
③純収益　①－②	1,916,252 円
④建物等に帰属する純収益	1,644,690 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	271,562 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	263,714 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,144 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,381,918 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,800 円／㎡）