別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 横須賀 -46　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横須賀 -46 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　松本　東五   TEL.

鑑定評価額 15,300,000 円  １㎡当たりの価格 89,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横須賀市久里浜台２丁目３２番９８ ｢久里浜台２－６－４｣ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 宅造工事規制区域 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 京急久里浜 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    75 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ道 交通 施設 京急久里浜駅北東方 2.0km 法令 規制 １低専 (40,80) 宅造工事規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした高台の戸建住宅地域であるが、交通利便性に劣るため現状のまま推移してゆくものと予測される 。地価も弱含みであるが、値頃感から下落率はやや縮小しつつある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は横須賀市の中央・南東部の京浜急行線・ＪＲ横須賀線沿線を中心とする住宅地域である。同市内に居住す る中堅層の一次・二次取得者が需要の中心を占める。住環境は良好な地域であるが最寄駅から高台のバス圏域であり、 需要層の中心たる通勤者需要は弱含みで、住民の高齢化も進んでいる。中心となる価格帯は１５０㎡の土地で１３００ 万円前後、新築戸建住宅では２８００万円程度が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の戸建取引が中心の地域であり、利便性が劣ることからアパート等の収益物件は少なく、地権者等による遊休 地活用や短期の定期借家等が見られるのみである。賃貸・収益市場として未成熟であり、土地価格に見合う収益（賃料 ）が実現しているとは言い難い。このため収益還元法は非適用とした。本件では実証的な比準価格を採用し、代表標準 地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横須賀 -15                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [100.0] 100 [108.0] [101.0] 100 89,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる消費停滞からの回復需要と 円安による資産価格の上昇が、利便性の高い 地域からこれまで下落傾向にあった地域へと 波及しつつある。 高台にあることから、利便性にやや劣る。住 環境等の地域要因の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％